潘石屹脱手“外滩地王” 郭广昌低价获全部股权

　　潘石屹脱手“外滩地王” 纠葛多年后郭广昌低价获全部股权

　　本报记者 王海春 上海报道

　　从2011年进入外滩金融中心(bfc)，历经四年多的投资，三年诉讼，潘石屹[微博]与外滩地王的纠葛终于进行了最后了结。“各位股东和投资者：外滩8-1项目终于有了结果，回笼资金50.85亿元。”潘石屹在其微博上称，soho中国(00410.hk)和复星达成协议，外滩8-1项目之争终于有了结果。

　　在业界看来，复星中国是这场长达三年的博弈中的最大受益者。2010年上海证大以92.2亿元的价格拍得bfc地块；而五年之后，复星只以不到85亿元的价格，就获得了这一项目的全部股权。不过，soho中国也并非没有所得。据潘石屹在微博上披露的信息，通过交易和后续事项的处理，soho中国预计将获得约10亿元的税前收益。

　　三年争夺战了结

　　9月23日晚，soho中国发布的一则股权转让的公告，在地产界炸开了锅：soho中国将转让公司所持海之门50%股权。海之门持有的资产，正是上海外滩金融中心(bfc)项目。

　　从soho中国手中买走股权的买家不是其它人，正是曾经与潘石屹对簿公堂的郭广昌。

　　通过收购soho中国所持海之门股份，复星国际(00656. hk)以84.93亿元的代价收购外滩8-1地王全部股权。

　　卖掉外滩地王股权后，soho中国将获得31.05亿元贷款和14.8亿元利息。以总计45.85亿元的价格，复星连本带息将soho中国投在外滩地王上的钱，还给了潘石屹。

　　与2011年年底以40亿元收购这一项目50%的股权相比，soho中国四年的时间里获得了约5.85亿元的溢价。在不少人看来，5.85亿元更像是郭广昌给潘石屹的“分手费”。

　　不过潘石屹在微博中披露，soho中国预计将获得约10亿元的税前收益，因此业界预计后续事项的处理soho中国还可能获得其它的收益。

　　不过虽然听上去已经获得不少增值，然而soho中国失去的是更有潜力的巨额收益。

　　上海证大拍得地王项目时的楼板价约3.6万元/平方米，目前该项目对外的报价已经高达7万元/平方米，几乎是当初楼板价的两倍。

　　“相比8-1项目翻了不止一倍的价格，5.85亿元的利息，实在算不得什么。”上海一位不愿具名的分析师说。

　　对soho中国来说，去年输掉与复星的官司之后，在与复星的对决中不经意已处于相对不利的处境。

　　去年4月，上海二中院对外滩地王官司进行一审判决，复星胜诉。虽然此后soho中国提出了上诉请求，但到目前为止，法院方面仍未支持soho中国提出的上诉请求。

　　潘石屹与郭广昌之争，在2014年年底时已经现出了转机。在当时上海凌空soho新闻发布会之后的酒会上，除了有潘石屹、张欣[微博]、任志强[微博]出席，在这场本应是soho中国主场的酒会上，突然出现了郭广昌的身影。更有意思的是，半年前还剑拔弩张的双方，却令人意外的秀起了“恩爱”。潘石屹在自己的微博上，发出了自己与郭广昌合影的照片，两人均面带笑容。

　　这张照片，当时即被外界解读为，soho中国与复星的关系有所缓和，双方有望获得庭外合解。

　　时至今日，系在双方身上长达三年的结，终于解开。“虽然这个结可能让潘石屹有些痛，但长痛不如短痛。事件终归要有个了结。”上海一家房企高层如是评价。

　　潘石屹退让

　　在上海黄浦区正在大力建设的这条新兴金融带上，soho中国与复星总部大楼，几乎可以相互看到彼此的大楼。外滩soho与外滩bfc，这两个项目距离相当近；而soho外滩项目与复星集团的总部大楼，其实距离也并不远，只有几个街区的距离。

　　分析人士认为，促使潘石屹放弃外滩bfc项目，除了马拉松式的官司以外，还有公司业绩增长以及公司转型方面的考虑。

　　凑巧的是，soho中国发布转让上海bfc股权公告的前两天，潘石屹和张欣刚刚参加完外滩soho的启动仪式。

　　前几年提出由散售策略改为租售并举以后，soho中国的转型之路就备受业界关注。

　　在上海9月21日的活动上，张欣称，现在海外房产过于昂贵，目前不会投资海外房地产；而在国内，对进一步投资开发项目的兴趣也不大。接下来soho中国将重点专注于现有资产的租赁业务上。

　　“过去我们用很大的精力来买地盖楼，现在要用更多精力考虑消费端的需求。如何让更多人来租我们的办公楼。”张欣在上海项目的推介会上说。

　　然而转型并非易事。在由售转租的征途上，soho中国遭遇了业绩增长的困惑。

　　据soho中国近日发布的中报，今年上半年公司实现营业额约3.93亿元，同比下降了约92%；公司权益股东应占纯利约为7200万元，同比下降了约94%。对于业绩的下滑，soho方面称，这是因为公司的业务由开发后散售，转变为开发后进行持有有关，从而导致物业销售收入的下降。

　　克而瑞分析师指出，由销售转为持有并非易事，对公司现金流和资金实力提出非常高的要求。soho中国需要业绩的提振，更需要现金流的补充来支持其转型。

　　另一方面，与复星长达三年的官司，牵扯公司一部分精力的同时，也占用soho中国相当一部分资金。“对于需要现金支持的潘石屹来说，与郭广昌达成和解，将股权卖掉套现，既有迫不得已的成分，也是其公司内在的需要。”中国指数研究院[微博]分析师表示。

　　实际上，在此之前，soho中国已经陆续转让其在上海虹口区的海伦广场及虹口soho等项目，套现83亿元。对此，潘石屹回应称，soho中国在上海投资近500亿，占soho总量的75%。“开门做生意，买进卖出很正常，大家千万别过度解读。”潘石屹称。

　　据了解，soho中国可能会对发展策略进行微调：除了北京、上海两个城市，公司也在考虑是否应在适当的时机进入其它有潜力的城市。