绿地在北京昌平项目陷僵局 解决方案被指擦边球

　　无界新闻记者 杨秋波

　　因开发商绿地集团子公司北京京腾置业有限公司逾期60多天尚未交房，国庆节后的10月9日，绿地方面给出了解决方案：同意退房的业主，在12月31日退还业主全部已付款，并按已付款的10%支付补偿，违约利息为每天万分之一。

　　此前的9月24日下午，70多位北京市昌平区未来科技城绿地中央广场项目业主，集合在北京绿地中心交涉维权。来自莆田商会的业主表示，此次房产纠纷涉及一百多户莆籍乡亲，房产面积达4万多平方米，交易金额达8亿多元。

　　绿地集团京津事业部方面相关负责人对无界新闻记者表示，此项目地处大中关村(000931,股吧)昌平园，销售之前政府的要求只是鼓励大企业入驻，后来在会上口头通知绿地必须卖给大企业。因为这部分物业已经销售给散户投资者，网签环节被卡住。

　　部分业主认为，开发商在销售阶段对业主隐瞒了与政府之间的重要约定，明知不能对进行个人销售，却急于散售回款，筹集建设资金，“白白用了我们两年的资金，然后说政府不允许散售，两年仅给约10%违约金。项目附近写字楼单价已突破3万，开发商应依据市场价格回购”。

　　在与业主谈判中，绿地继续推出被业主称为“擦边球”、“走钢丝”的解决方案，包括把散户的投资装进壳公司，由壳公司出面收购相关物业，业主持有股权，或由绿地出面拿下大产权，以出租的名义租给业主，免收租金……

　　在此前的9月10日业主与绿地的谈判中，绿地集团京津事业部副总经理李蓟透露，不光是昌平北区，绿地与远洋合作的一个昌平南区项目，现在也销不了；与中投在tbd云集中心的合作也已停滞；跟龙湖在沙河的合作，住宅部分已卖掉，办公部分的销售也已停滞。对绿地来说，在昌平区的投资，全部陷进了僵局。

　　兵陷昌平

　　早在2013年2月，绿地集团项目公司北京京腾置业有限公司通过公开招标夺得北京市昌平区小汤山镇未来科技城北区b-04、b-05、b-07地块公建混合住宅用地，总价款11.88亿元，相比底价仅溢价5%，建筑面积17.79万平方米，楼板价6676元每平米。该项目坐落于未来科技城北区公共配套核心区。

　　同一天，绿地联合北京科技商务区建设有限责任公司，拿下北京市昌平区北七家镇公建混合住宅用地(配建公共租赁住房)，总价10.508亿元，溢价5.9%，建筑面积17.2万平方米，楼板价仅为6106元每平米。

　　当年一季度北京土地大热，成交金额共计471.15亿元，比上年同期增长445.11%，大批土地溢价高达50%。

　　昌平区小汤山镇的项目，即目前被卷入维权漩涡的绿地中央广场(也称云谷中心)项目。

　　未来科技城与绿地集团京津事业部双方为无界新闻独家提供的，一份签署于2013年1月的未来科技城北区b-04、b-05、b-07地块出让招标文件显示，该项目拟定位为企业总部，建成后鼓励引入符合国家战略性新兴产业方向的国内外知名企业的集团总部、区域总部、研发总部、财务结算中心、市场营销中心等入驻。

　　同时招标文件还明确要求：鼓励中标人对公建长期持有、经营，未经昌平区政府批准，不得转让或分割出售。

　　而绿地中央广场大部分物业都散售于2013年6月前后，因此部分业主认为，绿地对投资者隐瞒了与政府达成的不能散售的约定。

　　绿地集团京津事业部一位负责开发业务的张姓负责人表示，整个项目开发手续是合法的，“绿地方面去找政府，政府在会上跟绿地口头知会，但没有正式文件，导致这个区域所有的商业办公项目都办不了网签”。

　　有接近国土昌平分局的知情人士亦对无界新闻表示，政府早已设置土地出让的条件，引入大企业或者自持，作为绿地低价取得相关地块的条件，政府低价出让土地是为了招商引资、增加税收，绿地中央广场能散售的物业只有很少一部分，绿地把不能散售的部分也散售了，比如4号楼是整栋楼要绿地自持的，但也散售了，现在连预售证都拿不到。

　　也有接近中关村昌平园管委会的知情人士表示，根据政府规定，绿地需要自持该项目的51%，其余部分要引入大企业。

　　昌平区未来科技城管委会对无界新闻正式答复说，北京未来科技城是为落实国家人才战略，集中开发建设的中央企业人才创新创业基地，为了建设好未来科技城，在开发建设初期，未来科技城就完成了从概念设计、总体规划，到控制性详细规划、城市设计等规划设计工作，确定了每个地块的功能定位和建设要求。

　　该管委会还表示，在该地块上市交易完成、京腾公司开始开发建设之后，昌平区政府成立了包括京腾公司在内的招商推进工作小组，对符合未来科技城产业定位要求的项目报区政府批准，促进该项目招商，实现功能。

　　无界新闻致函国土昌平分局，截至发稿时间并无回复。无界新闻还曾致电中关村昌平园管委会，接线人员表示不便接受采访。

　　万亿元指标

　　绿地中央广场项目位于昌平未来科技城，在北京中关村国家自主创新示范区核心区范围内，目前入驻的央企已经有24家。国务院2011年批复原则同意《中关村国家自主创新示范区发展规划纲要(2011-2020年)》提出，中关村创新示范区总收入到2020年要达到10万亿元。

　　前述绿地集团京津事业部负责开发业务的张姓负责人在9月10日与业主的谈判中表示，中央广场项目的用地是绿地通过招拍挂拿到的，没有任何瑕疵，无法网签的主要原因是昌平划分出南部54平方公里与海淀的46平方公里，加起来100平方公里，纳入大中关村区域。2020年此区域gdp要达到十万亿元，昌平区域承担一万亿元。

　　这位张姓负责人称，昌平区政府把指标分摊到区域里所有的办公项目，要引进税收也能转移到昌平区的大企业。除了绿地自身的、合作的项目，其他开发商万科、恒大的项目在昌平也遭遇了同样的问题。

　　中关村创新示范区昌平园的经营情况，加大昌平区政府招商引资压力的同时，也在增加绿地解决昌平困局的麻烦。

　　2015年7月份，北京市昌平区统计局主办的昌平区统计信息网发布的数据显示， 2014年昌平园企业实现总收入3183.6亿元，比上年增长8.2%，比2013年25.6%的增速明显放缓；占中关村示范区总收入的8.8%，较2013年下降了0.9个百分点。

　　昌平园重点企业亦表现欠佳。2014年昌平园国家高新技术企业实现总收入1361.8亿元，比2013年下降2.1%；占昌平园总收入的比重也由2013年47.2%下降了4.4个百分点。

　　昌平园“十百千”工程企业在2014年除出口总额同比增长67.4%外，总收入、实缴税费总额和利润总额分别下降9.6%、16.4和6.6%。

　　其中上市企业出口总额同比增长5.4倍，而总收入、实缴税费总额和利润总额分别下降2.8%、38.5%和0.1%；新三板企业出口总额同比增长74.4%，总收入、实缴税费总额和利润总额则分别下降24.8%、19.9%和39.6%。

　　今年1至5月份，昌平园经济形势依然持续低迷，主要指标增长缓慢，总收入零增长，昌平园规模以上企业465家，共完成收入1171.3亿元，与上年同期收入总量持平。

　　实缴税费低速增长，利润总额负增长。1至5月，昌平园规模以上企业实缴税费59.5亿元，同比增长3.4%，增速较上年同期减少42.6个百分点。规模以上企业实现利润总额88.6亿元，同比下降4.9%。

　　与此同时，绿地已经重金布局昌平区，自身单独拿到的地块底价已经超过56亿元，同时还有多个与其他开发商的合作项目。

　　2014年1月，绿地远洋联合体23.5亿元夺昌平区北七家(未来科技城南区)地块。

　　2015年1月绿地以低于万科两亿多元的报价45.16亿元，摘得昌平区北七家镇中心起步区项目一期用地，折合纯土地楼面价10480元每平米，纯住宅部分的楼面价约2万每平米，溢价率26.99%。上述地块的项目公司绿地集团北京京晟置业有限公司50%股权及93956.04万元的债权，6月以及8月已经在上海联合产权交易两度挂牌转让，挂牌价格11.1亿元。

　　“走钢丝”方案？

　　绿地方面在上述谈判披露的数据显示，北京市目前六个区，东城、西城、海淀、朝阳、丰台、石景山，都已经不准兴建写字楼、酒店、公寓、商场，从这个角度来看，供地通道变窄后，市场供应远远落后于需求。

　　李蓟认为，在北京调整产业结构、城市定位、城市规划的大势面前，业主是在价值洼地进行的投资。“绿地会让一家企业收购两个楼盘，位置与绿地中央广场项目差不多，价格会高出一大块，吃其中一半也是非常厚的利益，如果吃不下来，此项目可能遭遇全面整顿，可能导致整个项目所有的物业都不能卖，绿地以牺牲一个项目为基础，争取让大家把这部分都吃下来”。

　　在这样打动业主的铺垫之后，李蓟向业主抛出如下的解决方案：经过绿地北京事业部协商，今年的九十月份，在具备交房条件后，快速办理项目的大产权过户，把大产权办到绿地的手里，然后把相关物业出租给业主且不收租金。另一个方案，绿地该项目负责人也在跟区域公司的老总在讨论，把所有投资者装到一个壳里，用这家壳公司来购买这片物业，如果要出售，就通过股权转让的方式退出。“这样还可以让业主省下很多税，正常的过户要承担十几个百分点的税收”。

　　李蓟表示，绿地已找到可出面收购的公司母壳，与福建一个大客户有较强的关联度。“前两天把他叫到我的办公室沟通，和他之间的合作不仅是要解决这件事，未来我们在众筹和证券化方面，还要找很多合作伙伴，当然最后还要去跟政府进行沟通”。

　　如果这两种方式都不行，李蓟表示，所有投资者该退就退，绿地会承担所有的后果，“把你们安全送出去，我们自己陷进去，可能耗个五年甚至很多年，后期的房子也没有出售，我们跟集团汇报，为了保证业主的权益，只能牺牲后面的溢价”。

　　绿地与福建商会、莆田商会很早就打过交道，包括在北京大兴、顺义的项目。

　　李蓟对业主们表示，其他项目都比较顺利，现在昌平的合作出问题，是绿地与政府之间沟通的问题。绿地也很焦急，这不是一两个客群的问题，而是好几百个客群，其中很多客群跟绿地征战过很多项目，绿地每一年每一个月指标的完成，都有赖于这些客群的投资回报，“这些人赚了钱才会跟着绿地再投资，如果在这个坑里陷住，绿地的时间以及公司整体的信誉也会陷在这里”。

　　绿地另一位负责人亦在此次谈判中表示，9月20号之前会出一份延期说明，最晚在9月30日之前，如果上述方案，大家都同意的就签，不同意的就退，这方面还要跟财务方面对接。

　　变相融资？

　　根据41位业主10月8日向无界新闻记者提供的汇总数据，莆田商会30位业主已付房款5652万元，非蒲籍11位业主已付房款2058万元。来自莆田商会的业主表示，该会乡亲们的投资总金额就达8亿多元，其他非蒲藉投资者也不在少数。

　　部分业主从2013年7月份前后开始缴纳房款。一位2013年12月开始投资的绿地中央广场业主表示，当时销售人员表示，该项目已经销售六百多户。

　　一位来自福建莆田商会的业主说，2013年莆田商会的一百多户业主，整层的投资绿地中央广场。除了莆田的，其他省份的投资者也很多。不少人都是2013年7月开始交钱的，50%是交200多万，部分业主的投资者更是多达两千多万元。项目已经封顶，去年6月份到今年年初，处于停工状态。

　　从今年6月份，业主们开始到项目售楼处了解情况，但售楼处什么都不知道。找过去的业主越来越多，绿地方面表示，按期交房没问题。拖到8月底，绿地的答复是明年的十一月份再来拿钱。而合同的规定是，以书面形式提出退房申请，30天内绿地要退钱。

　　按照业主此前与绿地集团北京京腾置业有限公司签订的定制开发合同，交房时间应为2015年6月30日，已逾期超过60天，交房最后期限遥遥无期，违约金也一直没给。莆田商会协助组织业主与绿地方面已经进行多次谈判。

　　9月24日，绿地集团京津事业部再次派出客服团队与业主进行谈判，最后约定在第二天集中进行退房申请。这次绿地给出的退房意向书的退房方案条款显示，将退还客户全部已付款，并按已付款的10%支付补偿，客户保留采取进一步措施的权利，并在2015年11月30日前退还全部款项的50%，2015年12月31日前退还剩余款项，退款日期相比绿地与业主签署的定制开发协议约定的，相去甚远。

　　上述定制开发协议显示，绿地应当自业主解除协议通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按业主累计已付款的10%再行向业主支付违约金。为此，业主选择了继续维权。

　　根据此前交涉，绿地集团京津事业部希望把交房时间调整到2016年5月31日，与此前约定的时间相差11个月，只是口头保证，没有书面的协议，没有声明也没有对将来的承诺，关于退房也没有手续。

　　根据业主与绿地集团京津事业部10月1日最新的交涉进展，现在部分蒲籍业主要退房，尽早拿回现金，绿地也已答应。其余分散投资者没有表达过统一的诉求。根据绿地的承诺，10月9日将会给出退房方案，在12月31日退钱。莆田商会相关负责人表示，已准备好诉讼交涉准备，在绿地不愿让步的情况下，最终只能走向诉讼。

　　多位业主认为，现在要房要不到，要退钱，绿地又说没有，而且违约成本只有每天万分之一，接近银行的活期利率，成本非常低。现在如果要起诉流程一定很慢，绿地相当于变相融到了成本远远低于银行贷款的资金。

　　多份业主与绿地签署的定制合同显示，绿地子公司北京京腾置业有限公司的法定代表人是石文红，石文红时任绿地集团副总裁、绿地集团京津事业部总经理。石文红已因牵涉一起融资贿赂案件而被捕。

　　根据新华网报道称， 2008年受金融危机影响，银行信贷紧缩，绿地集团融资困难无法交齐土地保证金。时任绿地集团安徽事业部董事长石文红，找到时任安庆城投公司董事长、总经理的张吉林要求帮忙。张吉林随后个人决定从城投公司拆借5000万元给绿地集团，此事结束后，绿地集团合肥置业有限公司送给张吉林121万元用来答谢。

　　安徽省安庆市望江县人民法院，通过官方微博直播庭审披露的信息也证实了上述的部分情节。

　　如今，石文红担任法人代表的公司(绿地子公司北京京腾置业有限公司)再次被曝隐瞒与政府之间的重要约定通过散售变相融资，业主的损失和责任由谁来承担，目前还不得而知。(无界新闻记者蒋昌昭对此文亦有贡献)