房企大鱼吃小鱼时代来临:超70家密集发债3000亿

　　3000亿公司债，房企新支点？

　　本报记者 陈小瑛 深圳报道

　　在今年政策放松房地产公司债发行后，房企纷纷抓住良机融资，尤其是7月股灾之后，房企动辄抛出五六十亿元融资计划。据券商统计，今年以来，超过70家房企发行公司债，计划融资规模超3000亿元。

　　“目前公司债发行环境非常好，政策上支持，融资成本相比前几年甚至今年年初低了一半。”多位房企相关人士告诉记者，房企资金饥渴太久，大规模融资是为了置换前期高成本融资的信托、资管计划、境外票据以及银行贷款等债务，部分剩余资金用于补充流动资金，如拿地和加速投资并购，扩大市场占有率。

　　资金压力骤降

　　10月以来，包括荣盛、北京城建、金地、远洋等多家房企加入融资队伍，规模超600亿元。而2014年全年仅有15家上市房企融资成功，总计金额只有235亿元。

　　华夏幸福3月份公布70亿元定增计划，至今未获批。因此在9月29日计划非公开发行180亿元公司债，10月20日，华夏幸福又计划公开发行7年期公司债75亿元，首期40亿元，询价利率在4%-5.39%之间。

　　“我们主要是为了置换高成本的信托、资管计划等债务，这些利率在10%左右，相比而言，公司债资金成本低一半。”华夏幸福有关负责人告诉记者，之前地产行业的融资渠道比较窄，股权融资和债权融资都很难，从融资规模看就知道，今年政策对房地产的融资确实明显放松了。

　　融资规模最大的要数恒大地产，继6月发行200亿元公司债券后，恒大又于10月15日成功发行200亿元的非公开公司债券，获得4倍超额认购。恒大债券发行利率在5.3%-7.88%之间。

　　房地产投融资专业人士认为，虽然恒大的利率在行业内算高的，但相比恒大过去几年的境内外高息融资，也有明显下降。例如今年2月恒大在境外的10亿美元优先票据，利率为12%。

　　某龙头房企内部人士告诉记者，从金融机构借款，一般都要求以土地或在建工程抵押或担保，资金必须专项专用，以受托支付方式根据工程进度分期放款。而债券资金使用则灵活许多，一般不需要抵押品也无需担保，可一步到位，也不存在受托支付问题。

　　而更重要的是，银行贷款一年期以上的基准利率要5.25%，今年多家大房企发行的公司债利率已降至5%以下。相比银行、信托等一两年贷款期限而言，公司债通常都是三五年，甚至超过七年，这与项目开发的周期相匹配。房企负债长期化，可以减轻短期偿债压力。

　　国庆节前，万科公司债计划募集90亿元，首期已成功发行50亿元，最终票面利率为3.5%，创同类房企发债利率新低。

　　加速并购投资

　　业内人士认为，房企获得充裕资金后，自然会去拿地，加速并购投资，而这也是政策放松融资环境的主要意图，今年地产投资增速一直在下滑，明显拖累了经济发展。

　　这从房企公布的资金用途就可看出，均是部分偿还金融机构借款，部分补充流动资金。

　　恒大地产日前就斥资70亿港元，从信和集团、华人置业、中渝置地三家上市企业手中接过其位于重庆的超级大盘御龙天峰。今年，恒大先后以16亿元人民币、69.68亿港元和65亿港元的代价在武汉、重庆和成都并购地产项目公司股权，以扩大市场占有率。

　　手握400亿现金的万科，仍抛出了90亿元公司债计划，首期募集的50亿元中，计划20 亿元用于偿还银行贷款、30 亿元用于补充营运资金。

　　10月13日，万科耗资约6.6亿港元，以每股2.2港元的价格认购绿景中国地产3亿股新股，获得公司17.81%的股份。10月17日，万科又花费约3亿元通过注资方式收购英国伦敦科技城中心地带一个大型楼盘20%股份，实现进入英国房地产市场的目的。

　　万科总裁郁亮此前曾对记者透露，随着部分央企、国企和中小房企退出行业，今年会有更多整合机会，万科保留充足的现金，是计划在二级市场上寻求投资机会。

　　近几个月的土地市场也有明显回暖。易居地产数据显示，9月，包括北上广深在内的十大典型城市土地成交面积小幅抬升，土地出让金收入1015亿元，环比上涨89.7%，同比上涨63%。

　　上述龙头房企内部人士称，由于债权融资门槛较高，需评级达到一定标准，因此大中型上市房企将受益，而小房企则难以分享债券融资盛宴，这会使市场分化更加明显，大鱼吃小鱼的时代加速来临。