北京上海地王频现 深圳楼市开始冷却 房地产面临拐点？

　　gdp增速跌破7%、央行[微博]突然降息降准、北京上海等一线城市地王频现、最早反弹的深圳楼市开始降温，房地产行业面临前所未有的复杂局面。房企、买房人、信贷机构，每一个房地产“玩家”在这种局面下都要学会如何自处。

　　新金融记者 刘君

　　地王频出

　　“北京的土地市场已经完全看不懂了，这么高的价格以后操作难度不言而喻。”一位在北京楼市浸淫多年的房企人士近日对新金融记者感慨道。10月20日，葛洲坝地产经过104轮竞拍，以49.5亿元摘得丰台樊家村宅地，需要配建4.1万平方米公租房以及6.18万平方米回迁房。溢价率高达50%。据初步测算，楼面价或高达7.5万元/平方米，未来售价预计每平方米突破15万元。

　　如果是前两年，这样的天价地块一旦出现，必然会在很长时间内成为人们的谈资。而现在，可能很快就有后来者取代它的位置，成为北京地产圈新的话题。从2015年10月20日至11月24日，一个月左右时间内，北京将出让31宗经营性土地和3宗工业用地，堪称北京史上最密集土地出让潮。这34宗土地合计起价达到了628.0917亿元，其中有7宗土地的起价就超过了30亿元，按照北京目前土地市场平均溢价率40%计算，这34宗地的最后成交价有望达到880亿元左右。“天价地王”这个头衔的归属，在未来一段时间内可能会频繁更迭。

　　值得一提的是，北京土地市场的热潮不是个别现象，上海近期出现大量土地待售。中原地产研究部统计数据显示：9月份一线城市合计月内土地成交额达到了588.78亿元，环比8月全月涨幅高达188%，创造年内新高。二线城市土地成交额也达到了1214.7亿元，环比涨幅达到了41%，也创造了年内纪录。截至10月上半月，一线城市累计土地成交额达3018.37亿元，成交楼面价达到8263元/平方米，同比上涨8.3%。预计2015年一线城市全年土地出让金有望达到4200亿元左右。

　　因为地价是房价成本的重要组成部分，当前的地价往往决定了未来几年的房价走势。地王频出，未来新上市的商品房定价自然会出现高端化趋势，而很多过去被认为是非豪宅区的也将供应大量的豪宅项目，将明显影响市场定价。

　　在一线城市土地供应匮乏、货币政策宽松、资金充足等有利情况下，房企拿地情绪高涨更易推动地价超预期上涨，在一个不在乎价格，只要能拿地、有供应就会照单全收的市场中，控制供应的结果只会继续刺激土地价格的高涨，一线城市地王仍将会层出不穷，大多数观点认为地王将带动所在城市和区域的楼市继续升温。

　　不过，也有人对地王对楼市未来的影响提出了不同看法。同策咨询研究部总监张宏伟认为，地王频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期。“如果当前土地市场正在酝酿复苏行情，地王频现极有可能使市场走向出现偏差，或将导致楼市调控政策由当前的‘救市’为主转为再度收紧，市场也将再度陷入低迷。”张宏伟表示。

　　深圳降温

　　与一线城市土地市场的火热相反，之前一直飙涨的深圳楼市，近期出现了降温迹象。自去年9月份开始，深圳楼市开始出现量价齐升的情况，到今年3月份之后进入快车道，在6月成交达到一个高潮，9月房价登顶。据深圳规土委数据，9月该市新建住宅成交均价达36191元/平方米，虽然创了年内新高，但是环比8月仅微涨0.1%。二手住宅均价37633元/平方米，环比下降1.6%。

　　其实在7、8、9三个月时间里，深圳楼市的成交一直在下滑。进入9、10月，深圳的房价开始松动。进入10月，深圳几乎所有楼盘都推出了各式各样的优惠政策，甚至有楼盘推出了罕见的“一成首付”促销手段。这种手段一般都在楼市低迷期时使用，如今深圳楼市居然出现这种促销手法，无疑在一定程度上表明了深圳楼市当前的严峻形势。

　　按照近几轮调控和房地产市场走势的规律，深圳楼市的演变一般领先其他大多数城市半年左右。当深圳楼市开始面临拐点，其他城市楼市则依然在冲向顶点的过程中，大约半年后这些城市很可能将面临和深圳市场一样的局面。

　　拐点隐现

　　三季度gdp增速跌破7%，为房地产接下来的走向增加了诸多不确定性。房地产对经济增长的支柱作用将被更加重视，各种“救市”政策将更密集出台。较为典型的就是10月23日晚间，央行突然宣布降息0.25个百分点，同时降准0.5个百分点。

　　这是自去年11月央行开启降准降息周期以来，连续第五次的降息、第四次的降准。业内人士对新金融记者表示，在目前经济情况下，降准降息已经是刺激经济的主要手段，虽然会导致楼市升温，但因为经济需要，预计后续还有再次降准降息的可能性。

　　但另一方面，中国楼市面临去库存的大环境并没有变化。截至9月末，商品房待售面积66510万平方米，比8月末增加186万平方米。从2015年楼市表现来看，多轮“救市”措施出台后，尤其是“330新政”之后的二季度，一线城市、部分二线城市房地产市场开始出现好转，全国的商品房销售面积增速也开始转正。从投资增速来讲，2015年1-9月，全国房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%，比1-8月回落0.9个百分点，增速继续小幅回落，房企投资意愿继续回落。

　　张宏伟表示，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。货币政策宽松，楼市需求将大量透支，楼市在下半年尤其是四季度疯狂后将陷入调整期。