金茂转身逻辑：三年后金融贡献20%利润

　　金茂转身逻辑三年后金融贡献20%利润

　　张凤玲

　　若港交所如期通过，中国金茂(今年10月由“方兴地产”更名)9名董事会席位将由新晋二股东新华保险占据1席。此前的10月9日，中国金茂大股东中化集团[微博]总经理蔡希有，已被任命为中国金茂董事会主席，打破了多年来中国金茂股东不进入董事会的局面。

　　过去6年时间里，以原中国金茂董事长何操为核心的管理层让中国金茂总资产由345亿港元增长至1473亿港元，这无疑是一个相当不错的成绩。但排名前两名的新老股东几乎同时进入董事会，预示着中国金茂的发展进入一个新的阶段，央企中化和险资新华，将扮演更大的权重。

　　摆在金茂面前的是任务是：在未来3年内完成中国金茂销售规模签约额达800亿，税后利润总额80亿的目标，这意味着，年利润复合增长不低于25%。

　　在物业开发业务利润空间逐步变窄的市场中，中国金茂的选择是嫁接金融股东的背景，大力发展金融业务来实现上述目标。金融业务不仅需要贡献上述净利润的20%，同时得有力地支持其物业销售和运营规模的增长。

　　今年6月15日，新华保险以27.81亿元认购中国金茂10.13亿配售股份，从而以9.5%的持股比例成为后者第二大股东。

　　一位新华保险高层透露，新华保险董事长康典非常重视这次合作，并希望它能成为新华保险投资转型的一个典范，“康总在新华保险内部高管谈话中说，平安、国寿等转型布局已抢先一步，大型保险公司转型迫在眉睫，我们在地产投资本来不是很多，不能再掉队，要加快步伐让战略合作落地。”

　　实际上，新华保险曾经对国内排名靠前的多家房企都进行了投资，最终在“政治正确、经济合理、空间远大”的思路下，选定战略投资金茂。

　　新华保险和中国金茂在战略初期合作意向金就高达100亿元，“金茂的楼未建，但新华保险买金茂楼的钱已备齐”，前述新华保险高管透露，不足半年时间，新华保险在中国金茂身上投资不低于100亿元。

　　“市场化是中国金茂一直追求的发展道路，未来不会排除继续向新华保险配股，甚至引入国际性知名投行入股中国金茂。”中国金茂一位高管说。

　　在同时获得央企股东背景、保险系股东资金支持(新华保险资产约7000亿元)、高端产品经验后，中国金茂未来想象空间为市场所看好。

　　如何用好这些资源，成为中国金茂最重要的课题。

　　一位中化集团人士透露，中化集团董事长刘德树提倡国企精细化管理，净利润至上原则，管理层可围绕提升净利润来进行业务比例配比。在楼市调整期，他更强调中国金茂需精细化。

　　中国金茂年报数据称，2009年至2014年年复合净利润增长率28%，一直保持着较高的净利润增长水平，但自2012年开始，中国金茂利润呈现下滑趋势。2012年、2013年、2014年毛利率由56%下滑至44.4%再到39%，净利润也逐年下滑。2015年上半年归属于上市股东的净利润15.35亿元，同比下跌57.98%。

　　其毛利率递减主要原因是而酒店租赁和物业开发呈现递减趋势，2013年中国金茂毛利率是44%，其中物业开发、物业租赁和酒店经营毛利率分别是41%、88%和51%，2014年39%的毛利率中，物业开发、物业租赁和酒店经营毛利率分别是36%、90%和48%。

　　根据这些财务数据变化，中国金茂开始调整业务比例。过去金茂主要收入来自于物业销售和持有运营。而经济观察报了解到，三年后，其新的业务配比目标是，开发销售、持有运营与金融服务等三项业务收入占比贡献为7：2：1，开发销售、持有运营与金融服务等三项业务盈利占比达到5：3：2。

　　毫无疑问，金融服务业务成为未来几年中国金茂净利润重点发展方向，前提是杠杆率不能高于中化内部规定的60%。

　　经济观察报了解，未来中国金茂发力金融具体战略通过三种渠道：

　　一、自身推出理财产品，如同时具备理财和房贷功能的金茂宝。

　　二、新建项目尝试项目证券化。使中国金茂可以同时享受产品证券化红利和物业开发红利。如江南管理的资本市场部正和鼎信长城北京投资管理公司进行新建项目证券化合作。江南是横跨董事层和管理层的高管，主要是便于调配公司内部资源。

　　三、建立一站式账户。中国金茂一位高管说，中国金茂金融是从强粘性的物业领域和物业衍生领域切入金融，高端客户群体住金茂的房屋，出差住金茂酒店，理财用金茂理财，看病找金茂帮忙，受教育在金茂，“让高端客户群体生活资料消费全部留在中国金茂平台”。