上置忍痛卖项目自救 开发商面临去留抉择

　　前三季房企并购额超1600亿

　　本报记者 王海春 上海报道

　　 把上海静安区（原闸北）极有潜力一个项目六成的股权，日前低价卖给万科，上置此举在业界看来也是出于自保的无奈之举。上置转让项目股权，是今年房企股权并购升温的一个典型案例。对处于利润下滑和业绩动荡期的中小房企来说，抵御外界风险的能力大幅下滑。

　　 不过，正是由于楼市的这种深刻变化，给房企大佬进行股权并购带来了机会。据中指院统计，今年前三季房企间并购涉及的金额已经超过了1600亿元。而这一数字今年年底前，还将继续增加。

　　上置忍痛卖项目自救

　　　 上置集团（01207.hk）10月30日公告称，公司将上海静安区（原闸北）一个项目六成的股权卖给了万科。据上置披露的消息显示，该项目的总建筑面积达48万平方米，其中尚未出售和待开发的面积约34.5万平方米。业界预计该项目的总货值将超百亿，然而万科收购该项目六成股权的价格却只有5.48亿元。这笔收购完成后，上置仍将持有这一项目40%的权益。

　　 “闸北与静安区合并后，该板块的房地产正处于非常明显的上升通道中。上置所转让的这一项目，是非常有潜力的。然而对于陷入困境中的上置来说，不得不忍痛割爱。”克而瑞一位分析师表示。

　　 据了解，虽然中民投向上置提出了全面收购要约，然而在收购还没有最终完成之前，上置的困境并没有完全解除。

　　 上置披露的信息显示，董事会不久前暂停了上置主席施建在集团的所有行政职能。与此同时，上置在内部展开了一系列内部风险测评。

　　 中国房地产数据研究院分析人士表示，如果中民投的收购明年才能完成，那么今年年底前面对可能要到期的债务，上置将面临不小的压力。“上置把这么有潜力的项目卖掉，也是为了化解财务风险。”上述人士说。

　　 与万科收购上述项目相似的是，房企大佬近期又掀起了一股收购浪潮。融创（01918.hk）近日以11.12亿元的价格收购了上海华枫17.5%的股权，后者在浦东拥有近百万平方米待开发的土地。

　　 同样是在10月底，恒大（03333.hk）以70亿港元的价格，从华人置业、中渝置地、信和置业三家公司手中，收购了重庆御龙天峰项目全部股权。恒大在渝收购的这一项目，总建筑面达150万平方米。

　　利润率逼近制造业

　　　 与上置临危买项目自救略有不同，一些房企在自己还没有被逼到绝境的时候，就选择了退出部分项目以变现。而房企间股权并购的规模，已经相当庞大。

　　 据中指院统计，今年仅前三季度，地产界已经完成的并购案例就多达176起，涉及金额1600亿元。

　　 房企股权并购的数量，还在增加。截至十月，包括北京和上海产权交易所，仍有37家房企在继续挂牌转让股权，这其中25家是将企业100%的股权进行转让。债务压力过大，成为不少房企转让股权以自保的重要原因。据中指院统计，其中13家房企转让的债权总额超过了91亿元。

　　 亿翰智库分析师张化东指出，房企股权并购年底的升温，其实是房地产逐渐去产能的一个过程。

　　 “市场的消化能力在下降。如果仍按前几年的供求关系来看现在的市场，不少房企陷入困境将是早晚的事。市场将剩下数量不多的大型房企和定位清晰的中型房企，更多的开发商将面临是否继续留在这个市场的抉择。”张化东说。

　　 股权并购升温的另一个重要背景，是房地产利润率的持续下滑，倒逼部分企业选择退出或转型。

　　 上海一家上市房企高层指出，一些开发商因现金流出了问题，因此通过卖股权以求生存；然而更多的房企所面临的是利润瓶颈。

　　　 　据中原地产对已公布三季报告的80家房企进行的统计来看，只有28家房企的利润率超过10%，另外52家的利润率均低于10%，跌进了个位数。而从净利润率情况看，这80家房企的平均净利润率只有8%，达到历史的最低点。

　　 “8%的净利润率水平可能比实际看上去还稍高一些。有不少项目是去年销售今年结转的，未必能完全反映今年的情况。积累起来的财务情况来看，如果按今年的最新数据来计，房地产的净利润率水平预计只有5%。”张化东告诉记者，这一平均水平只比制造业2%-3%的平均水平高出几个百分点，创下了历史新低。

　　 投入资金额大、风险高，周转率又慢，辛苦半天担了好大的风险，却没赚到什么钱。在利润率持续下滑的倒逼之下，把已有项目卖掉退出地产行业，成为今年股权并购升温一个重要原因。