光明系地产上市 巨量土地待盘活

　　罗韬

　　[光明食品集团所属农场经营和管理的土地场域总面积约99.4万亩，分布于上海市郊的崇明、奉贤、浦东新区和江苏省大丰市、安徽省黄山市]

　　日前，海博股份(600708.sh)重大资产重组终于收官，并顺利更名“光明地产”。这意味着自2014年6月海博股份公布重组方案起，历时近一年半的资产重组工作落下帷幕。更名之后，新的上市平台光明地产将以房地产开发经营、冷链物流、养老健康为主业。

　　据悉，光明地产不仅是农工商房地产(下称“农房”)的资产置入，未来还将扮演光明食品集团资源整合者的角色，逐步参与开发、整合和建设集团旗下的相关房地产资源。这意味着上海本地又一家大型国企光明集团手中百亿的地产资产终于找到了资本市场的出海口。

　　光明地产本次重组将发展空间不大的出租车业务及不锈钢制造业务置出上市公司以后，注入的房地产开发等业务将成为新上市公司多元业务的核心一环。光明地产希望利用自身在上海的优势，逐步跃出房地产一次性消费的框架，提升整体的盈利水平。

　　巨量土地的价值

　　“农房更大的价值将在上市之后体现，如果晚一年上市，农房的估值可以超过100亿。”农房董事长张智刚在一年前曾对外公开表示，当时外界正在质疑其估值80亿水分过多。

　　农房作为上海本地开发商，近年来的销售表现并不甚理想。根据克而瑞发布的房企年度销售top100排行榜，农房2014年全年销售额76.4亿元，排名90位；2015年上半年累计销售42亿元，排名全国88位。不过随着重组完成，资本市场将成为农房与光明集团对接的最好纽带，借助光明集团手中的资源，农房可获取大量廉价土地。

　　农房方面表示，完成上市之后，光明集团在上海拥有的物流用地、工业厂房以及农业经营性用地，将从战略上以“退二进三”(将低效利用工业用地和淘汰落后产能工业用地改造优化，进行土地变性用于发展第三产业)的模式成为农房扩充土地储备的重要“粮仓”，通过工业用地二次开发、城市更新等资源方式来进一步支持光明地产的未来发展。

　　此前有媒体披露，光明食品集团所属农场经营和管理的土地场域总面积约99.4万亩，分布于上海市郊的崇明、奉贤、浦东新区(原南汇区域内)和江苏省大丰市、安徽省黄山市。

　　张智刚也曾透露，农房上市之后，光明集团会发挥自身的资源优势帮助农房在土地市场获取资源。

　　通过梳理不难发现，农房早在几年前就已经在土地市场进行储备布局。根据公开资料，2013年2月至2014年2月间，农房累计增加项目25个。这一土地储备数据与公司再往前三年的土地储备总和相同。在这些土地储备中，上海占13.8%，江苏占23.4%，浙江占27.8%。然而，到了2015年，农房开始快速地收缩拿地速度。海博股份三季报显示，2015年1~9月，农房新增储备面积64.23万平方米，上年同期为123.86万平方米，同比下滑48.14%；1~9月，农房新开工面积为127.7万平方米，上年同期为134.7万平方米，同比下降5.20%。

　　“2013年~2014年，全国重要城市的土地价格还未快速上涨，农房在这个时间点“囤货”，在拿地价格上占得了先机。农房宣布借壳上市之后，这些存量土地成为了公司做大资产和估值的重要筹码。在登陆资本市场之后，光明集团的土地资源注入得到了最高效的渠道，这也不难理解2015年农房收缩拿地。”上海链家市场研究部总监陆骑麟分析称。

　　多元化

　　除了扩大其土地储备，农房的多元化也将依托光明系的产业链优势展开。

　　光明地产上市后提出“一体两翼双驱动”的新战略规划。“一体”指以房地产开发经营平台为主体，“两翼”指养老健康产业平台及冷链物流平台，养老地产业务成为未来农房的新盈利点。

　　今年7月，农房集团与长江总公司合作开发位于崇明的养生庄园项目，正式进入养老地产领域，该项目规划用地2000亩。这个位于崇明的养老项目，可以说是光明集团借农房盘活土地资产的重要体现。资料显示，长江总公司系光明集团旗下企业，其在上海崇明有大量土地储备，多为闲置工业厂房。因此业内判断，这部分资产成为农房未来获取土地资源的重要来源。

　　光明食品集团副总裁庄国蔚曾对外表示，在上海近几年的产业结构调整和升级中，集团留下了30多块待开发土地，土地面积达万亩，结合存量资源，光明食品集团有意将养老产业和地产资源相结合，尝试养老商业模式。

　　对于产业和地产资源的结合，无疑是光明集团联动自己其他的产业优势，在销售养老地产过后给业主提供更多的后续消费服务。这一点也是目前主流的开发商探索的趋势，包括绿地、万科、绿城等开发商都在探索养老和地产产业的结合。绿城物业集团总经理杨掌法认为，打通医院、物业等多方位资源，不只是从销售房地产获取利润才是未来养老地产的发展模式。

　　虽然如此，也不得不看到国内尚无成体系的养老产品，企业退出机制不完善。这个行业尚处于客户的培育初期，有消费观念和能力的主流客户群还没到合适的年龄。“目前更多的企业还在尝试，基本没有出现盈利，但是未来必然有这个趋势。”杨掌法提到。