云煤能源1.6亿入股地产基金 逆市投资腾冲别墅项目

　　云煤能源1.6亿入股地产基金 逆市投资腾冲别墅项目

　　◎每经记者 岳琦

　　云煤能源(600792，sh)曲线加码地产项目的决心并未动摇。12月2日，云煤能源公告称，拟以自筹资金1.6亿元认购成都投智瑞峰投资中心(有限合伙)(以下简称成都投智瑞峰)有限合伙人份额，拟提供给腾冲恒达房地产开发有限公司(以下简称腾冲恒达)用于补充流动资金。

　　按照云煤能源披露的信息，云煤能源及其子公司已经累计向成都投智瑞峰投资5.03亿元。

　　《每日经济新闻》记者注意到，巨额资金指向的地产项目之一，腾冲恒达的高端别墅项目“自在山居”进展并不顺利。该公司一位内部人士表示，受行业不景气的影响，目前“自在山居”一期销售六七成，而二期开工时间还需按照市场情况而定。

　　“通过私募基金虽然绕过了监管程序，但是抗风险能力与普通地产投资并无差异。”云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研对记者表示，这种投资方式可以让上市公司投资地产不入报表，暂不影响业绩，而且审批流程简单，时间弹性很大。

　　1.6亿加码别墅项目

　　2014年12月，《每日经济新闻》独家报道了云煤能源地产投资标的现大股东身影并暗藏诸多风险，随后云煤能源收到上海证券交易所[微博]的问询函，并对关联关系、投资风险、决策程序等问题做出回复。而在回复中强调委托贷款投资地产不构成关联交易和资金占用的同时，对于标的项目的风险及其与大股东昆钢控股的“暧昧”关系亦并未厘清。

　　时隔一年，云煤能源选择继续曲线加码地产项目。公司公告称，为提升公司资金收益，拟以自筹资金1.6亿元认购成都投智瑞峰的有限合伙人份额。按照公司披露，云煤能源累计投资额2000万元，师宗煤焦化工有限公司累计投资额4.83亿元，公司及子公司累计投资额5.03亿元。

　　自去年6月成都投智瑞峰成立以来，投智瑞峰提供的预期收益12%~15%极具诱惑，云煤能源则不断加码。成都投智瑞峰的目标规模已经从最初设立时的6亿提升至9亿元。相应的资金以委托贷款的方式提供给了云南恒达房地产开发经营有限公司(以下简称云南恒达地产)和昆明楷丰房地产开发有限公司(以下简称楷丰地产)，用于其旗下房地产项目开发。

　　而此次增加投资，云煤能源公告显示，本次成都投智瑞峰募集资金1.6亿元拟提供给云南恒达地产的全资子公司腾冲恒达用于补充流动资金。按照云煤能源此前回复上证所问询时披露，云南恒达地产与腾冲恒达共同投资开发“自在山居”项目，此前成都投智瑞峰募集资金中有4.2亿元用于该项目和另一地产项目的偿还贷款、支付工程款、材料采购款等。

　　对于腾冲恒达与昆钢地产的债权利益关联，云煤能源去年12月回复上证所问询时称，根据2012年7月30日昆钢地产投资腾冲恒达的协议约定，昆钢地产以项目垫款的形式向腾冲恒达投入资金28958.71万元用于支付土地出让金等费用，约定满2年的期限内还款，而因为“自在山居”项目截止回复函出具之日并未实现销售，该债务当时并未结清。

　　像“自在山居”这类高端别墅地产项目，并不像云煤能源预计的那样顺利，持续的追加投资似乎在所难免。

　　逆市投资存风险

　　记者注意到，“自在山居”项目位于腾冲，总占地面积为800亩，预计总建筑面积54万平方米，项目预计规划四期，并分期建设腾越风格别墅、小高层洋房住宅、高层酒店式公寓、沿街商铺、商业街等业态产品。

　　云煤能源一位工作人士表示，公司一直在关注“自在山居”项目情况，目前已经在开盘销售。而对于项目进展和投资风险，记者向云煤能源发送采访提纲，但截至发稿时未获回复。

　　腾冲恒达一位内部人士对《每日经济新闻》记者表示，“自在山居”项目今年5月开盘，目前销售了六七成，但市场情况并不乐观。而对原定于今年底开工的二期项目，该内部人士透露，目前市场不景气，二期开工时间还需按照市场情况来看。

　　“目前云南大理、丽江、西双版纳等腾冲周边的地房地产市场都不好，更不用说腾冲这类边远地区了。”周大研表示，在地产项目初期投资风险还相对较低，在项目中后期投资风险高很多。

　　从此前的挂牌信息来看，截至2014年7月31日，腾冲恒达净利润亏损177万元，负债总计3.56亿元。一位云南当地地产人士亦对记者表示，腾冲的地产销售情况今年普遍不好，很多房企经营都十分艰难。

　　值得注意的是，云煤能源在公告中亦提示风险称，投资资金将由成都投智瑞峰以债权投资形式提供给恒达地产用于其旗下房地产项目的开发，标的企业的偿债能力、经营能力、项目开发及销售情况均可能会对投资产生影响。

　　云煤能源三季报显示，2015年前三季度，公司实现营业收入约为27.11亿元，相较于2014年同期的37.2亿元，下降27.13%；归属于上市公司股东的净利润为负数，约为-3.29亿元，同比跌幅高达6239.54%。

　　对于云煤能源跨界曲线投资地产，周大研分析称，通过私募基金的方式投资地产并不鲜见，这样能绕过相关监管程序，操作更方便，但是在抗风险上并无独特优势，还是要看市场和产品的抗风险能力。