康达尔涉嫌低价收回资产 逾600亩地估值仅500万

　　公司称，土地评估值是村民单方提出，无法判断意图

　　凭借在深圳的土地储备和开发潜力，康达尔(000048)吸引了一众资本狩猎。至今，牛散林志、地产商京基集团围绕康达尔的股权争夺仍余波未了。而日前披露的一宗尘封30年的诉讼，让康达尔位于深圳沙井的土地所有权蒙上阴影，将该公司推向了舆论的漩涡。

　　据了解，原告深圳市沙井上寮股份合作公司(以下简称“上寮公司”)向法院诉求，要求确认1983年与康达尔签订的《征地协议书》无效，并判令康达尔返还占用的615.19亩土地。

　　这起诉讼也引来深交所[微博]发出《关注函》，其中该案中诉求将这幅逾600亩的土地估值为500万元，让深交所极为关注，要求康达尔解释“是否涉嫌低价收回上市公司资产”。对此，康达尔在日前披露的回复中称，原告上寮公司单方面估值并在起诉状中提出请求，公司依照起诉状内容将原告诉求予以披露。公司无法判断原告是否存在涉嫌低价收回上市公司资产、侵害上市公司股东利益的动机和意图。

　　大批村民旁听案件

　　该案11月26日下午在宝安区法院开庭。证券时报记者在现场注意到，沙井上寮村来了不少村民旁听，占据了将近一半的旁听席位。

　　根据康达尔11月9日披露的诉讼公告，康达尔1983年7月8日与当时的沙井公社上星大队签订《凤凰种鸡场征地协议书》，约定由康达尔征用上星大队辖区内的615.19亩土地。

　　上寮公司向深圳宝安区法院提起诉讼，认为当年《征地协议书》约定“本协议书由甲乙双方签约后，上级部门批准之日起生效”，但至今上级部门尚未就康达尔征用上述土地作出批复；即使涉案协议已经生效，但由于康达尔没有按时支付补偿费，涉案协议也已按照约定自动终止；而涉案土地是上寮村村民集体土地，涉案协议没有经过上寮村民会议表决通过，补偿费明显过低，侵害了村民集体利益，依法应认定为无效。上寮公司提出诉求：确认1983年签订的《征地协议书》未生效，并请求判令康达尔将占用的615.19亩土地返还给原告，价值人民币500万元。

　　康达尔代理律师表示，原告认为该协议未经上级部门批准，与事实不符，上级部门实际上已经对土地征用作出批复，而且被告也按时支付了全部征地补偿款。至于补偿费用过低的问题，则要看按照何标准计算，毕竟征地时被告属于国有企业，而原告是集体单位。代理律师表示，原告称涉案协议没有经上寮村民会议表决通过，但是征地行为发生在30多年前，而村民委员会组织法1998年才出台，因此当年签订协议不存在经过村民会议表决。此外，代理律师提出，该合同已经超出诉讼时效。

　　原告代理人对被告提供的证据在真实性、合法性与关联性方面均提出多项质疑。但这块面积逾600亩的土地的准确坐标，原告代理人并未能向法庭提供，也不太清楚涉案地块现在的土地性质。而1983年双方签订的征地协议原件也未能在法庭上提供。

　　原告指出，当时签订协议时约定土地用于农业用途，其怀疑被告通过非正规手段办理了国有土地使用权证，接下来还准备提起行政诉讼。代理律师表示，希望法庭能够支持原告诉求，而上寮村民则明确表态一定会进行集体抗争。当日下午，法庭并未当庭作出宣判。

　　沙井项目开发存疑

　　今年以来，牛散林志、地产商京基集团围绕康达尔的股权争夺轮番上演，而这些资本聚集康达尔正是看中了其在深圳的土地储备。因此，针对这场对康达尔影响巨大的官司，深交所在11月24日发出《关注函》，要求康达尔披露1983年《征地协议书》的主要内容、双方对协议的实际履约情况及证明材料、涉案土地现况和历年公司财报对上述地块的披露情况。

　　就沙井地块价值500万元，深交所给予特别关注，要求披露“涉案土地返还价款500万元的确认依据以及是否涉嫌低价收回上市公司资产、侵害上市公司股东利益”。

　　12月1日，康达尔披露的回复函称，1983年7 月，公司(前身宝安县养鸡公司)与沙井公社上星大队签订了《凤凰种鸡场征地协议书》，该协议所征用的土地用于兴建凤凰种鸡场。依据《征地协议书》内容，双方约定公司付给沙井公社上星大队征地补偿费共计20.94万元，青苗赔偿费按照实际双方另行协商解决。而公司已在1983年9月至1985年2月付清上星大队征地补偿费、荔枝树补偿及迁坟费用。

　　就这块面积逾600亩的土地现况，康达尔表示，涉案土地是公司名下拥有并办理了土地使用证和房地产权证的三块土地。其中，宝府国用字(1992)0400137 号地块因已部分开发建设，其土地使用证已由政府收回存档，并给公司更换为房地产证。目前，上述土地的地上建筑物为部分鸡舍、工业产房和员工宿舍，大部分处于出租状态。

　　寸金寸土的深圳，为何涉案的600亩土地估价仅仅500万元？对深交所的提问，康达尔表示，“涉案土地返还价款人民币500万元”系原告方上寮公司单方面估值并在起诉状中提出的请求，公司依照起诉状内容将原告诉求予以披露。公司无法判断原告是否存在涉嫌低价收回上市公司资产、侵害上市公司股东利益的主观动机和意图，客观上是否导致侵害上市公司股东利益的情形须视法院的判决结果而定。

　　值得注意的是，本次涉案的土地正是2011年12月康达尔发布的《公司重大合同公告》中提到的沙井福永土地。当年11月30日康达尔分别与深圳市规划国土委坪山管理局就该公司位于坑梓街道的两块土地，以及宝安管理局就该公司位于西乡街道、沙井街道、福永街道的三块土地的征收和开发签订了《收地补偿协议书》。根据上述协议，康达尔就坑梓、西乡收地业务将获得现金补偿8.26亿元。

　　上述合同公告称，西乡项目紧邻前海中心区，沙井项目(沙井福永土地)位于商业中心区，具有较大的区位优势。且西乡项目地价按基准地价缴纳、沙井项目也有部分按基准地价缴纳，具有较大的成本优势。康达尔当时估计，上述项目总建筑面积超过100万平方米，总销售面积超过90万平方米。根据业内人士的估测，这两个项目未来将为康达尔带来超过200亿的潜在利润。

　　土地涉案，或将给康达尔的沙井项目开发带来不确定性。证券时报记者 康殷