万科2015年营收1956亿 同比增三成

　　证券时报记者阮润生

　　在2015年住宅市场分化的背景下，万科A（000002）营业收入增长三成达到1955.5亿元，创下行业纪录。在传统房地产开发业务营收增长提速的同时，物业服务、物流地产等领域也开始不断显现成效，进一步在白银时代转型城市配套服务商。

　　同日，万科还公布了人事变动。其中，董事会聘任朱旭接替谭华杰出任董事会秘书，谭华杰将专职担任公司高级副总裁，负责前瞻性新业务、新模式的研究、落地。另外，聘任孙嘉为执行副总裁、财务负责人、首席财务官。

　　据介绍，朱旭曾任深圳市国家税务局科长，国民技术（300077）和广田股份（002482）董事会秘书。目前还任深交所第三届上诉复核委员会委员、中国上市公司协会第二届董事会秘书委员会常务委员。

　　回暖不改白银时代

　　万科今日公布年报显示，2015年公司实现归属于股东的净利润181.2亿元，同比增长15%。基本每股收益1.64元，拟每10股派7.2元（含税）现金股息，占归属母公司股东净利润的43.87%。

　　对于2015年部分城市地产回暖，市场分化加剧，万科总裁郁亮表示，公司对房地产白银时代的判断被证明是正确的，聚焦白银时代重点市场的战略，抓住主要城市市场好转的机会，保证了万科主营业务的稳健增长。

　　按照商品房销售金额，2015年万科以2614.7亿元销售金额，在全国市场占有率上升至3%。从业务构成来看，主营的房地产开发业务在报告期内实现1902.13亿元，同比增长32.52%。

　　2016年预计项目竣工面积2065万平方米，同比2015年实际竣工面积将增加19.4%。

　　万科副总裁谭华杰表示：“在土地市场冷热不均，局部城市土地市场明显过热的不利情况下，万科严控成本，2015年没有拿下一个高风险项目，也没有一个‘面粉贵过面包’的地王项目”。在提升经营质量方面，万科事业跟投制度通被认为是重要因素。

　　据万科透露，实行跟投制度后，开盘周期缩短近5个月，首次开盘的毛利率增长6个百分点。虽然去年销售金额大幅增长，但营销费用率大幅降低。

　　区域分布来看，除了中国内地，万科已进入5个海外城市，去年海外项目贡献销售面积2.8万平方米，贡献销售收入28.8亿元。对此，万科表示，海外业务目前的意义在于学习和引进海外成熟市场多元化的商业模式，并打通国内外客户资源，目前倾向与国际优质开发企业、金融机构及中介服务机构建立战略合作关系。

　　不过，由于加大了合作力度，报告期内万科一批合作比例较高的项目进入结算，少数股东损益翻倍增至78.3亿元，但归属于上市公司股东的净利润率同比下降至9.27%。另外，由于因地价占房屋售价的比例上升，2015年公司房地产业务的结算毛利率也出现了下滑。

　　转型城市配套服务商

　　针对白银时代，万科A已提出向城市配套服务商转型思路。报告期内，物业服务和物流地产等已经初显成效。

　　报告期内万科物业服务业务主营业务收入29.7亿元，同比增长49.4%，物业服务营业利润率也同比增至17.38%。据介绍，物业服务覆盖国内64个大中城市，合同管理面积达2.1亿平方米，同比增长翻倍。相比，去年万科物业首次主动拓展了377个非万科开发的住宅项目。

　　谭华杰表示，物业服务一直是万科品牌的重要组成部分。目前客户需求不断延伸，在移动互联网时代下，还包括了新兴的汽车分时共享、技能共享、社区金融等本地生活增值服务，而万科的主动拓展，正是因为看好物业服务这一城市生活的“入口”型市场的未来发展。

　　万科物流地产也开始突破。2015年万科物流地产发展有限公司成立，通过战略合作、并购等多种方式，初步形成了以核心城市群为基础的网络化布局，开始了全流程业务。截至2015年底，万科已进驻、拟进驻22个城市，总建筑面积达300万平方米，按照规模已经进入了物流地产行业前列。报告期内公司也探索了长租公寓、社区营地教育、养老机构、产业地产等新业务。

　　此外，在地产金融领域，以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs。对于2016年，万科指出将尝试包括资产证券化在内的金融工具，通过金融转型为业务转型提供助力。

　　谭华杰表示：“中国未来的可证券化资产规模将明显超过美国，这是一片巨大的、尚未开垦的处女地。”以美国为例，截至2015年底，REITs市场总市值达9390亿美元。