王健林放言12%回报率对赌 寻投资人回归A股

　　据彭博社报道称，中国富豪王健林坚信，那些帮助他完成将大连万达商业地产从香港转移回中国内地上市计划的投资者将能从这笔交易中获利，王健林对此信心十足，以至于他愿意为此签下一纸对赌协议。

　　万达发给潜在投资者的一份文件的显示，该集团正在寻找潜在投资者，帮助他们收购万达商业(03699)地产最高14.41%的股份。这正是香港上市的万达商业目前并不被王健林以及其他内地股东所控制的股份数量。

　　如果万达商业地产在2018年8月31日以前，或者从香港退市两年之后，依然无法达成内地上市的话，万达集团将会回购股份，回购价格将保证为国内投资者提供12%的年回报率，海外投资者则是10%。为了证明其信心来源，万达表示，中国内地挂牌的一些地产公司，它们的估值水平是香港上市可比地产公司的三倍还要多。

　　根据这份文件来看，如果考虑到万达商业地产在香港的股价被“严重低估”，那么万达提供的条件则为投资者创造了“相当丰厚的套利空间”。彭博新闻社拿到了一份该文件的副本。

　　在王健林之前，已经有一众中国的商业大佬们希望为旗下公司拿到更高的估值而尝试将它们从香港以及纽约退市。花旗在4月18日发布的一份报告中称，恒大地产(03333)的董事长认为该公司的港股估值被扭曲了，有鉴于此，恒大可能会考虑私有化然后转移到中国内地上市。尽管如此，市场分析师们表示，进行这类交易的阻碍还是很高的，而且两地估值差异可能也没有万达的分析所形容的那样言之凿凿。

　　估值变化

　　中国内地上市地产股的平均预期市盈率为29倍，万达所说的这一估值水平是基于四家公司基础上的，而且这四家公司业务范围包括自贸区和开发区管理，而万达商业地产是一家地产开发商以及购物中心运营商。如果从一个更大范围的18家内地上市地产股名单来看的话，这一名单万达也提到了，那么平均估值就降到了13.8倍。

　　彭博整理的数据显示，包含10只成份股的恒生地产指数的预期市盈率为11.45倍，如果范围扩大到53家在港上市的中资地产股的话，那么这一估值倍数就要降到只有6.5倍。在某些情况下，这种估值差异还要出现倒挂。上海挂牌的保利地产市盈率只有6倍，而它的姊妹公司保利置业在香港上市，市盈率却有23倍。

　　A股上市

　　根据上市公司的年报，由亚洲首富王健林所控制的大连万达集团，截至2015年底时控制着万达商业地产50.8%的所有权。在《华尔街日报》周三曝出王健林寻求将万达商业地产私有化前不久，万达集团曾在3月30日表示，它正考虑为万达商业地产拿出每股48港元，甚至更高的出价，这一消息刺激该股跳涨了21%。去年7月份，万达商业地产曾公布过一份在A股上市的计划。

　　Jefferies &； Co． 的分析师Venant Chiang在接受采访时表示，中国的地产公司可能是在通过战术性地放风私有化来拉高它们的股价。毕竟，转换上市地点并不容易，而且对企业来说保持香港上市地位还是有很多好处的。

　　此外，A股和H股的估值差异也在不断缩小。恒生中国AH股溢价指数已经从去年7月份149.03的高点回落到了129.73，年内迄今的跌幅达到7.8%。

　　尽管花旗集团表示，私有化可能对恒大是个利好，但花旗同时还提到了不少挑战，包括复杂的重组过程、所有权从离岸实体向内地转移的困难，、“巨大的”海外债务以及潜在的税务问题等。

　　花旗分析师们在报告中写道，“如果恒大说它有这个意向的话，我们不会为此感到吃惊，而且还会对其股价形成持续利好，不过，实际过程中的障碍还是很多的。”