香江控股去地产化 90后香二代掌控金融巨舰

　　又一家老牌粤派房企走上去地产化之路

　　香江控股转型 90后“香二代”掌控金融巨舰

　　曾经凭借“锦绣香江”和“翡翠绿洲”两大住宅品牌在地产界一举成名的香江控股，如今却稍显落寞。

　　4月6日晚间，深圳香江控股股份有限公司发布2015年年度报告。2015年全年，香江控股实现营业收入42.12亿元，同比2014年下降22.71%。

　　在地产业务疲态已显之际，为挖掘新的利益增长点，四平八稳的香江控股开始了大刀阔斧式的转型之旅。

　　除了将由目前的主要以住宅类房地产开发销售业务为主，商贸物流地产开发销售业务为辅，逐步向以商贸物流地产开发销售与运营为主转型之外，入股多家银行的香江金融，其资产是否会注入香江控股，仍为外界所期待。更为重要的是，这家金融帝国的“掌舵人”正是香江集团创始人刘志强翟美卿夫妇的儿子，1990年出生的刘根森，其自23岁起便担任前海香江金融控股集团（以下简称“香江金融”）董事长。

　　提出大力发展商贸物流地产，香江内部主要出于哪些考量？目前金融业务发展情况如何？带着战略转型、团队建设及资本配置等诸多疑问据记者致电香江控股董秘处并将采访提纲发至董事会秘书舒建刚，但均未得到正面回应。

　　住宅地产式微

　　早年依靠家居连锁经营起家的刘志强翟美卿夫妇于1990年创立香江集团，此后的10年便一直固守其赖以致富的家居连锁经营领域。

　　2003年，香江集团完成了对上市公司山东临工的收购（后者更名“香江控股”），大力拓展其住宅地产及商贸物流业务。此后，香江控股在其大股东南方香江集团（香江集团旗下公司）的注资下，先后开发了锦绣香江花园、翡翠绿洲等大型社区，一举成名。

　　此后，整装待发的香江控股迈入规模化之路，以锦绣香江和翡翠绿洲为蓝本的大型“生态休闲社区”开始在武汉、株洲等多个城市被大量复制。对于公司的发展，香江控股曾做过这样一番宏图大略，即力争在五年（2009-2014年）的时间内，将香江地产打造成为全国知名的中高端地产。

　　以2013年为分水岭，经历了“黄金十年”后，香江控股的住宅地产业务似乎陷入了瓶颈期据记者不完全统计，除2013年以16.3亿高价摘得深圳前海T102-0245地块外，2012-2015年，香江控股都是在“吃老本”，鲜有新增项目。

　　广州知名房地产专家韩世同告据记者，后面没怎么买地，可以理解为香江的失误，或者是香江内部，无心再发展住宅地产业务，而是把更多的资源投入到其他业务，以求多元化发展。

　　受此影响，香江控股房地产销售金额也从2012年的42.99亿元下滑到2013年的26亿元，直至2014年的17亿元。房地产销售面积也由2012年的56万平方米下滑到2013年的31万平发米，直到2014年的18万平方米。2015 年，公司实现房地产签约销售面积约 32.94 万平方米、签约销售金额约 31.33 亿元，较2014年有所提升。

　　谈及香江控股地产业务的式微，广东中原地产项目部总经理黄韬告据记者，在广州做了锦绣香江和翡翠绿洲两个项目后，香江控股并没有乘胜追击，达到顶峰，香江地产业务便一直发展平稳，再无突破。“主要原因在于香江内部经营团队方面建设不足，管理团队变动比较大，导致其住宅项目发展受阻。”

　　转型商贸物流地产

　　住宅地产式微当下，香江控股旗下商贸物流平台建设屡屡革新逐步上位成为主角，担负起转型谋破局重任。

　　2015 年，香江控股收购香江商业等公司 100%股权。至此，香江集团旗下的家居业务板块已经全部整合进了上市公司。而香江集团旗下的香江家居现已更名为“香江商业”，主要从事提供有关家居类商品流通平台运营业务。

　　对此，香江控股表示，交易完成后，香江控股可以借助香江商业的品牌和渠道优势切入家居流通等商贸运营业务，香江商业也可以借助香江控股专业的商贸地产平台降低运营成本，提升其盈利水平。“这意味着公司将逐步向商贸物流地产开发销售与运营为主转型。”

　　“转型背后，是香江希望谋求一个新的盈利增长点和盈利模式据记者说。

　　实际上，回溯香江控股在商贸物流上的发展，最早始于2000年，彼时香江控股宣布同时进军房地产行业及现代商贸物流平台建设。但此后香江控股却一直着力于房地产行业发展，诸多资源倾斜使得住宅地产一直都是主营业务，商贸物流平台建设次之。

　　2011年起，香江控股着手商贸物流地产布局，加大拓展力度。并于同年按照商贸物流战略基地模式在成都推出了香江全球家居CBD项目。2012年，香江把成都“香江全球家居CBD”商贸物流基地建设过程中积累的经验和模式在北京东香河项目和南京湾项目进行复制，加大商贸物流战略基地建设拓展力度。

　　成效显而易见，2014年香江控股商贸物流方面共计实现销售面积约12万平方米、销售金额约10亿元。虽然2014年利润来源仍来自于房地产销售利润，但其利润构成发生重大变动，商贸物流基地商业物业销售的净利润由2013年的亏损变为2014年盈利1.82亿，实现扭亏。

　　从年报中亦能看出公司转型成效。2013-2015年，香江控股商贸物流基地商业物业销售（以下简称“商贸销售”）分别为9302万元、13.9亿元 、3.46亿元，分别占香江控股总销售额3.19%、31.44% 、8.22%。

　　在商贸物流经营（以下简称“商贸经营”）方面，增长则更为明显。2013-2015年，该业务销售额分别为1.19亿元、1.32亿元、10.3亿元，分别占香江控股总销售额4.07%、3%、24.53%。

　　韩世同认为，如果香江控股朝商贸物流地产开发的话，可以和金海马相家具城业务连接更加紧密据记者从香江商业了解到，优质新项目拓展是其2016年的首要任务。

　　不过，针对重组，香江商业曾承诺2016-2018年净利润为1.5亿元、1.52亿元和1.62亿元，若剔除收购公司带来的业绩影响，对应股权解锁条件为：以2014年业绩为基准，2016-2018年的扣非净利润增速为不低于25.6%、41.9%和59.3%相当于12%的年复合增速，对于一直从事传统地产开发业务的香江来讲，能否达标，仍成未知数。

　　此外，值得管理层重视的现状是，香江控股两大业务近年来毛利率均呈现下降趋势。2013-2015年，商贸销售毛利率分别为52.6%、41.49%、31.54%。商贸经营毛利率分别为57.38%、57.34%、50.91%。

　　金融梦

　　除上述业务转型外，让外界极为关注的，便是同为香江集团旗下子公司，持有广发银行、广发证券、天津银行等多家金融机构股权的香江金融，是否会注入香江控股。

　　长期关注香江控股的一位散户称，如果金融资产能够注入，香江控股便可摇身一变，成为金融地产公司。

　　而事实上，香江控股股东香江集团对金融业务已显示出足够的重视。在2000年宣布正式进军房地产领域之前，1998年香江集团便已入股广发银行，成为大股东之一。而据香江金融官网的介绍，除入股广发银行外，1999年，香江集团入股广发证券成为第4大股东；2003年，香江集团入股广发基金为第2大股东。2009年12月，香江集团入股广东南粤银行（原湛江银行）为该行第1大股东。2010年，香江集团入股天津银行，成为其主要股东……此外，香江金融还持有了3家村镇银行及众多优质企业股权。

　　以广发证券为例，截至2015年12月31日，广发证券十大流通股东中，香江集团有限公司拥有119286246股，占1.57%。至截稿前，广发证券每股股价为16.07元。

　　实际上，在刘根森任职香江金融之前，香江集团先行把以前在集团层面的金融股权和资产全部划拨到金融控股平台之下，作为一个独立板块运作，并最终成立子公司香江金融，为刘根森“铺路”。

　　据记者从全国企业信用信息公示系统了解到，香江金融的前身是1999年在深圳成立的香江投资有限公司，注册资本10亿元人民币，法定代表人为翟美卿。

　　目前，香江金融主要从事产业金融、民生金融和跨境金融三个金融业务。迅猛发展下，香江金融旗下已有10家企业，直接控股的有5家，参股的有5家，其中金融投资类企业有8家；此外，香江金融还受托管理香江集团投资入股的4家金融企业。截至2015年12月31日，香江控股前十大流动股东，除南方香江集团有限公司外，其余均有银行、基金、保险等背景。

　　“香江金融有两个发展目标。第一是成为珠三角特色鲜明的区域性金融集团，第二是金融集团综合实力要达到上市公司的基本指标。”香江集团总裁翟美卿如是希望。

　　如今，把重担交给自己的儿子，足见翟美卿对于香江金融的重视。去年4月，位于前海自贸区的香江金融中心封顶。按照规划，作为前海金融产业集群内的首个金融地标，未来香江金融中心将正式成为承载前海金融生态圈的创新金融平台。而这是刘根森在接手金融业务之后最浓墨重彩的一笔。

　　接下来，毕业于美国波士顿大学工商管理学士、拥有金融投资业务基础的刘根森，又将带领香江金融驶向何处？