中国房价见顶了吗答案下周出来

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来源：互联网
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2016-08-15
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　　本周不少市场参与者仍在暑期休假模式中，加上日本周四的假期，都对市场人气产生影响。主要关注点是美联储升息预期复苏，以及新西兰央行降息。下周重要经济数据相对较少，但美联储和澳洲联储将分别公布政策会议记录。美联储官员洛克哈特和威廉姆斯也将各自发表演说，市场将从中解读有关利率前景的线索。

　　未来一周，中国将公布7月份的住宅销售价格变动情况，该数据或反映中国的房地产市场繁荣是否正失去动能。(详细解读见本文下部分)

　　欧洲方面，市场将密切关注一系列经济数据以研判英国公投退欧的影响。最重要的数据将是劳工市场和通胀的数据。鉴于经济活动对于劳工需求的影响会出现滞后，因此即便是申领失业金数据可能都不会揭示很多。或有更多初步迹象显示英镑贬值开始导致物价上涨。预期房产要价下跌是体现英国退欧最明显的迹象。

　　在英国以外地区，德国ZEW调查指数将受到密切关注。欧洲央行7月政策会议纪要将提供有关决策者如何判断英国脱欧对欧元区影响的线索，此前欧洲央行行长德拉吉的记者会语焉不详。

　　华尔街情报制图

　　中国数据前瞻

　　8月18日周四，中国7月份住宅销售价格

　　中国国家统计局将公布7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况；该数据或进一步证明中国的房地产市场繁荣正失去一些动能。先前的数据显示，2016年1-7月份住宅销售面积同比增长减缓至26.7%，相比之下1-6月份的住宅销售面积增幅为28.6%。

　　各个地区的交易数据表明随着南京、苏州等更多城市引入了新的措施调控房价，各大城市住宅销售价格可能呈现涨跌不一的态势。问题是一线城市和部分二线城市住宅价格快速增长的势头是否已经进一步减缓。

　　盘古智库宏观经济研究中心高级研究员张明撰文称，一个完整的价格变化周期长度约为3年，主要由加速上涨、减速上涨、加速下跌和减速下跌几个部分组成。每个阶段持续约0.5~1年。从价格看，当前多个主要城市的房价上涨已经明显趋缓，房价周期顶部已现。

　　从第二季度房价运行结果看，深圳、上海、北京等主要城市的房价同比涨幅已明显回落，图形中已出现显著的顶部特征。这说明本轮房价周期已达顶部，接下来将进入0.5~1年的减速上涨期。我们预期2016年四季度至2017年一季度，部分城市房价即将停止上涨，转而进入回调期。

　　欧洲数据前瞻

　　要点

　　8月16日9:30，英国通胀率料将小幅走高

　　8月16日10:00，德国ZEW指数是本月首个重要调查数据

　　8月17日09:30，英国就业数据或能提供英国脱欧影响线索

　　8月18日12:30，欧洲央行会议纪要

　　8月19日9:30，英国净借款额数据

　　8月15日，英国Rightmove房价指数势将进一步走软

　　Rightmove在半夜12点之后公布英国8月房价指数；房地产市场短期内可能走软，因前景不明降低房产需求；不过按揭成本下降并且供应缺乏可能降低这种冲击。

　　8月16日9:30，英国通胀率势将小幅攀升

　　英国消费价格通胀率可能在7月份进一步小幅攀升

　　CPI变动率可能受到燃油和食品价格上行的带动

　　8月16日10:00，德国ZEW是本月首个重要调查指数

　　德国ZEW是欧元区8月份的首个重要软数据；7月份的现况和预期分项指数都下滑---后者出现2012年6月来最大降幅。不过该调查的受访者---金融分析师---倾向于受到市场波动的影响；因此德股DAX自6月底以来的反弹可能让他们欢欣鼓舞。这也是主要调查指数中唯一一个迄今暗示第三季GDP增长率放缓的指标。

　　8月18日10:00，欧元区通胀率可能攀升受食品和饮料影响

　　8月18日12:30，欧洲央行会议纪要

　　市场参与者将审视欧洲央行7月政策会议纪要，以便获取有关决策者如何判断英国脱欧对欧元区GDP和通胀率影响的线索。投资者还关注ECB可能如何调整QE参数以解决可供购买债券数量减少的问题。

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　　中国房价周期欲见顶市场情绪宜先知

　　摘要

　　中国历年房价波动呈现出明显的周期性趋势。从价格看，当前多个主要城市的房价上涨已经明显趋缓，本轮房价周期顶部已现，接下来将进入0.5~1年的减速上涨期。我们预期2016年四季度至2017年一季度，部分城市房价即将停止上涨，转而进入回调期。从开发看，房地产资金来源收紧，开发速度亦明显放缓，行业即将迎来新一轮调整。

　　全国房价普涨的背后，不同城市的上涨逻辑可能存在结构性差异。常住/户籍人口比例、就业人口比例、房价收入比、人均广义库存量四项指标对某些城市有很好的预测能力，但对另外一些城市预测效果不佳。本质上，不同因素对各地区购房情绪的影响程度不同。购房决策时应充分感受本地市场情绪，及时调整策略。

　　正文

　　一、本轮地产周期顶部已现，回调可期

　　我们在第一季度房地产专题报告中曾经阐述，我国房地产价格变化存在的明显周期现象（详见《资金政策驱房价，人口库存决涨跌——2016春季国内房价专题报告》）。一个完整的价格变化周期长度约为3年，主要由加速上涨、减速上涨、加速下跌和减速下跌几个部分组成。每个阶段持续约0.5~1年。

　　从价格看，当前多个主要城市的房价上涨已经明显趋缓，房价周期顶部已现。从第二季度房价运行结果看，深圳、上海、北京等主要城市的房价同比涨幅已明显回落，图形中已出现显著的顶部特征，亦印证了我们在一季度的判断。笔者认为，这说明本轮房价周期已达顶部，接下来将进入0.5~1年的减速上涨期。我们预期2016年四季度至2017年一季度，部分城市房价即将停止上涨，转而进入回调期。

　　从开发看，房地产资金来源收紧，开发速度亦明显放缓，行业即将迎来新一轮调整。随着商品房销售放缓，房地产开发的资金来源和新开工面积均出现了显着的回调趋势。笔者在前文中提出，本轮房价上涨与前几轮的最大区别在于房价启动先于房地产行业启动，（详见《资金政策驱房价，人口库存决涨跌——2016春季国内房价专题报告》）。被房价拉动的地产开发在多方面因素作用下仅持续约一个季度便开始萎缩，无疑说明被价格强行拉动的行业上升周期难以持续。全球避险情绪和流动性过剩给多个过剩行业带来了类似的喘息机会，但其中蕴含的风险仍需重点关注。

　　二、城市间房价上涨逻辑的结构性差异

　　全国房价普涨的背后，不同城市的上涨逻辑可能存在本质区别。表1显示了4-7月35个大中城市房价涨幅排名前20位。我们曾在一季度报告中选取了常住/户籍人口比例、就业人口比例、房价收入比、人均广义库存量作为评价指标，预测了最具上涨潜力的七个城市。

　　从结果看，报告发布后实际涨幅前七的城市中，厦门、杭州、福州、天津四个城市均在预测范围，且预测名次与实际情况基本相同，说明选取的四个因素在很大程度上决定了房价涨幅。但也应看到，合肥、南京、武汉在我们选取的指标中表现均不显著，预测排名仅为中等水平。同样的指标在不同城市间预测能力的明显区别，代表不同城市的上涨逻辑可能存在结构性差异。

　　选取的指标只涵盖了基本面因素，但实际购房决策与地方限购严厉程度、羊群效应程度、地区投资偏好等不可量化的因素关系同样紧密。本质上，不同因素对各地区购房情绪的影响程度不同。如何量化这种影响，还是学术界亟需继续解决的问题。从投资角度看，笔者认为应在了解基本面情况的基础上，实时感受本地市场情绪变化，才能做出相对合理的投资决策。

　　表：35个大中城市房价涨幅排名前20位（2016年4-7月）

　　城市4-7月涨幅排名

　　厦门14.31% 1

　　合肥13.02% 2

　　南京10.49% 3

　　武汉7.72% 4

　　杭州7.15% 5

　　福州6.83% 6

　　天津6.35% 7

　　上海6.11% 8

　　南昌6.09% 9

　　深圳6.02% 10