房地产政策正在收紧 四大二线热点城市集体亮剑

　　合肥：出台史上最严限贷政策

　　专家表示，限购不能解决房价上涨的全部问题，还需要其他政策配套

　　今年上半年，合肥市房地产市场异常火爆、量价齐涨。合肥市从7月1日起开始执行购房贷款差别化政策，8月9日限贷进一步收紧，各银行开始执行堪称史上最严格贷款细则，对多种购房情形拒绝贷款。比如，对于在合肥名下有两套房且有一套住房贷款未结清的购房者，银行将拒绝提供房贷服务。

　　根据银行限贷政策：有房两套及以上，有一次及以上贷款记录，一次或一次以上未结清，将停止贷款；有一套房，有两次及以上贷款记录，一次或一次以上未结清，将停止贷款。同时，合肥也大大提高了银行贷款的首付比例。根据新规，合肥市区无房无贷款，首付比例仍为25%。合肥市区无房有一次贷款记录已结清，首付比例40%；未结清，首付比例50%。合肥市区无房，有两次及以上贷款记录，已结清，首付比例60%。而在此前，合肥的放贷相对宽松，二套房也就30%左右的首付。

　　“本次限贷政策的出台，目的在于给楼市降温、遏制投机性的购房行为。从市场反馈来看，限贷政策确实压低了成交量，但房价依然持续走高。对于房价不惧限贷政策继续上涨，我们判断是由于土地价格高企、购房需求旺盛、供不应求等根本因素并没有改变，而限贷政策短期内调控供求关系的作用有限，合肥市房价在未来一段时间内仍会高位盘整。”北京科技园建设(集团)股份有限公司资深投资经理徐斐在接受《证券日报》记者采访时表示。

　　对于限贷之后，未来合肥楼市政策是否会进一步收紧，徐斐认为还需要一定的观察期来判断限贷政策对楼市降温的实施效果。从历史调控经验看，一旦现有政策调控作用有限，房价持续过快上涨、地王频现、楼市持续高烧不退，楼市政策一般会调控加码，如重启限购政策等。

　　“部分二线城市房价的快速上升过程中投机因素占主导，因此，限购是必要的。但仅仅限购不能解决房价上涨的全部问题，还需要其他政策的配套，尤其是要完善住房保障制度。”中国社会科学院金融所尹中立对《证券日报》记者表示。

　　苏州：率先重启限购或成邻城榜样

　　万博新经济研究院院长助理刘哲在接受《证券日报》记者采访时表示，2015年以来，一线城市楼价暴涨，二线城市也随之迅速升温，这反映了一线核心城市的传导作用开始显现。对于南京、苏州等二线城市的房地产调控政策来说，应看清一线城市限购政策的效果，并将重点放在供给侧方面，如增加有效土地供给和保障房建设，进一步完善住房租赁市场等，防止本末倒置。

　　以苏州为例，近期苏州市出台《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》,通过对土地供应、土地竞价、预售管理、价格管理、购房信贷、公积金贷款等方面采取系统性稳控措施,抑制房价过快上涨,防范经济运行风险。至此，苏州成为首个重启限购的二线城市。

　　《意见》明确，苏州规定非本市户籍购买第二套住房,必须提供缴纳证明或社保证明。具体要求为:非本市户籍居民家庭申请购买第二套住房时,应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格,购房人违反限购规定或购买超过2套住房的,登记部门不予办理产权登记手续,开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。

　　此外，在原有限贷政策基础上，苏州再度收紧商品住房信贷。居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例，苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。

　　刘哲认为，重启限贷限购本质上还是通过需求来调节经济，但这只能治标不能治本。只有增加土地有效供给、根据市场需求来满足人们的刚性居住需求、改善预期，才能保证房地产市场的可持续健康发展。

　　易居研究院智库研究中心总监严跃进告诉《证券日报》记者，从政策后续对于二线城市的启示来看，未来或有十几个其他城市将模仿南京和苏州的调控政策，包括：天津、济南、郑州、武汉、合肥、杭州、南昌、福州、厦门、昆山、廊坊和惠州。此类城市后续房价上涨压力较大，或在收紧外地人限购政策、收紧二套房购房政策、提高银行信贷利率、对城市中部分区域进行单独调控等政策方面做组合拳。从房价抑制角度来看，房价上涨态势会趋缓。