2020如果房价继续不涨，该怎么办

　　快年底了，本来想和大家分享一点喜庆的话题，但越到年关，我突然有了那么一点危机感。

　　源于这段时间，和买房人线下见面还蛮多，咨询的问题都很实际，相比买哪里这种伪需求，大家get最多的一点，还蛮让我意外的：
　　“如果明年房价还不涨，怎么办。”

　　老实说，我突然意识到一件被忽略的事，因为我的粉丝朋友大多数是一线或者强二线居多，调控非常前置，因此他们所在城市起码横盘两年以上了。

　　那么问题就简单了，不管是现在入手还是继续持仓，本质上风险确实在叠加。

　　索性那我也不模棱两可，直截了当的来聊聊这个问题。

　　01
　　在我看来，这个问题有个必须的充分条件，就是能不能判定明年的房价还是会继续横盘。

　　我的个人看法也直白，各位趁早放弃大涨的念头，但很多城市明年会有一波小周期，向上升浪的那种。

　　为什么这么说？首先，我们先把目光放到两天，北京开了一个会，中央政治局会议。

　　也是过时的消息，大家都知道了，这次，没有提及房地产。

　　各种解读包括我们说的也很透彻了，内核是贯穿的，一个字，稳。

　　我给大家再翻译下这个字的意思，就是大家散了吧，大机会是没有了，起码在上面再次有了新表态前。

　　好，大哥都这么闷着，一众小弟其实就纠结了，具体到地方，才是干活的。

　　地方经济要发展，也要有财政拿出修地铁，建高价，短时间家里都还有点余粮，时间一长不是每一个都财大气粗的。

　　我们能看到默契的新房限价和溢价不多不少的楼面价，都算这种调控体系下平衡产物。

　　把2018年前三季度415次调控捋一捋，你会惊人发现有25个城市在放松限购，连深圳这个浓眉大眼居然都在豪宅线上动点脑筋了。

　　不是每个城市都是长沙这么有理想主义情怀，大部分都要解决现实主义的事情。

　　而且和饿久了的地方一样，不少城市，市场端彻底触底了。

　　说起来逻辑也不复杂，这些城市都是我们能脱口而出，一方面你就能知道这些城市一二线地位，另外一方面，正因为你的地位很重，所以得到了上面的重点照顾。

　　于是，调控你先搞，后面我盯着，市场就这么饱一顿，饿一顿至少饿了两年。

　　个别突出的，比如上海同学，都扛了三年，搁以往，买上海都是能在老家吹上一年，现在都不好意思和人打招呼，说自己站了三年岗。

　　换句话说，底部的市场期待利好太久，而甚至一次小利好能给到能量，不容小觑。

　　比如11月20日，央行降低LRP的五个基点，这是四年来首次降息。

　　比如国家统计局公布了，发布了6%这个微妙的经济增速数据。

　　比如小阳春来了，大家需求都在这释放了...
　　总之，对于楼市，我看到大部分因素都在站到变好那一面。

　　但我申明一点，如果有微涨可能性的话，依然还是这些率先调控的一二线城市同学们。

　　毕竟人家挨了最早最毒的打，现在回头收点利息，这很公平，也没毛病。

　　02
　　好，要明白这是我个人往乐观方面想，那万一我错了呢。

　　我也不想到明年这个时候，有粉丝朋友来堵住我，不让我回过家年，有时候负面思考也不见得是坏事，起码在享受最好的之前，要把最坏的搞清楚。

　　那么，我们不妨开个脑洞，看看如果明年房价不涨，楼市的沙盘会演变成什么局面。

　　首先，刚需很可能真的就没有了。

　　背后的逻辑挺简单，现阶段最少的一半刚需都是被市场裹挟出来的，想买二套，是因为隔壁邻居投房赚钱了，想投机学区房，是因为我知道能加点价格甩给下一家。

　　很多时候我们对楼市的欲望被人为创造出来的，被外部投资客搅动，被同城市，同板块的人群跟风。

　　而现在这些投资性因素，彻底死绝了。

　　换而言之，整个市场封闭，也没有了外部力量介入，内部资源的蛋糕越切越细，整个市场的信心被彻底的磨光了，那刚需就真的不急了。

　　大概这是为数不多，刚需真正是上帝的时候。

　　而往往越是这个时候，刚需却选择远离，反正整个市场就像养在鱼缸里的水，掀不起什么浪。

　　或者说，这不是一个死掉的市场，而是一个一潭死水，没有流动性的楼市。

　　说实话，我见过太多这种城市案例，11年到15年，这些人就像被保护太好的孩子，社会的险恶似乎离的很远。

　　结局通常都是，嗅觉的投资客和少部分先知先觉本地人在嘲笑中，吃干净筹码，安静等着这轮行情的引爆点。

　　但不管怎么样，对绝大多数而言，唯一能说服他们，只有眼前的市场。

　　03
　　当然，也不是说这样子城市就没有楼市了，市场以一种很神奇的风格在切换。

　　就是每个城市中，带着真实改善需求，想住好一点的小区或者板块也好，或者借机进行另一种投资也好，这部分群体会动起来。

　　这个城市的内部某些产品或者板块，往往会出人意料迎来一波小高潮。

　　假如横盘也有深水区的话，走到深处里面大部分人是迷茫，但唯独这部分人目标很清晰。

　　因为这些置换用户已经是城市既得利益者，很少有什么情绪上焦虑和波动，同样也有了对冲的资本，因此也是所有周期里面目的坚决的那种。

　　这个时期，他们心仪已久的板块和产品终于迎来交易静止期，改善会在几个好的板块，好的小区迎来释放。

　　虽然听着很不可思议，就好比当初苏州园区18年的第二波升浪内在逻辑，就是其他区域那些改善抓住时机进行置换，只有苏州园区的有独立行情。

　　横盘没什么可怕，再深的深水区，也有露出水面的岛屿。

　　04
　　总的来说，你不能否认，再横盘一年，市场艰难将是几何级的。

　　然而，对政府和开发商而言，市场再难，投资和刚需的两条腿都瘸了，可日子还是要过的。

　　政府照旧卖地，开发商照旧接盘，只不过默契会来紧密，毕竟以前楼市在狂奔，很多事得过且过。

　　现在地主家也没有余粮了，搭伙过日子就要精打细算了。

　　对政府而言，在卖地上会越来专业，控地的节奏，预留给开发商利润空间，围绕这块远期配套。

　　考量会越来越多，意味着开发商入场券也愈发难拿。

　　同时，为了维持横盘期的稳定，在开发商身上的限制依旧不会少，虽然看着开发商受苦，但其实连锁效应发酵，还是传递到产品口子上，传递给买房人。

　　最后演化的结果，就是以前楼市中大家抢跑，快周转很重要，，现在日子不好过了，控制成本和回款的现金流更重要。

　　产品怎么办？好办，多找点渠道，多来点营销，虽然花了点钱，但比起打磨产品的精力和成本来说，太微不足道了。

　　所以产品长得越来越像，暴露的问题也越来雷同，终于有一天，我们可以在塑胶跑道看湖了。

　　曾经我和大家分享过一个观点，这两年的新房很可能是我们买到质量最差的一代产品。

　　如果明天楼市继续保持横盘，那么请再加上一年。

　　05
　　最后，我希望各位不要轻视，这只是个可能的脑洞，大厦可以千丈，但动一动地基就能倾覆一切。

　　哪怕期限只加了一年，你也要认知到，很多城市已经有了2到3年前置横盘周期。

　　某种程度代表了，多加一根稻草，是不是真的崩坏市场信心最后那根弦，谁也不知道。

　　悲观者玩玩正确，乐观者往往成功，在我看来很多事没有对错，无愧的只是自己的选择。

　　即便我是乐观派，但我也尊重风险厌恶型的买房者，所以我也同样给到那些相信明年是个横盘年的买房者，一些买房...预案吧。

　　1、
　　现金流压倒一切，而什么是健康的现金流，按炒房圈定义，杠杆齐平月入就算健康了。

　　既然厌恶风险，我们打个对折，杠杆月供不要超过月入的一半，起码能保证横盘期生活品质。

　　2、
　　看重现金流另一层定义是，你的资产定义也是要产生正向现金流的。

　　对你而言，需要时间博暴击的新城区请避开，回归主城价值，去找到高租售比和容易套现的板块和房子。

　　3、 这不意味我就推荐你老破小，商住之类高租金产品，不容易变现的资产在这样世道里，一律不沾。

　　这条压倒前两条。

　　4、下面我们段位提升点，到资产配置的层面，那我第一个建议，就是回归一线。

　　不谈一线回撤多少，被低估之类很虚无的，单一点，既然你都这么迷茫了，那为什么不回归最安全的灯塔。

　　5、胆子大点可以去二线布局了，不要问我哪里有价值，记得两个原则：
　　第一，这个城市你身边朋友，10个有9个听过就可以了。

　　第二，这里置业顾问和中介把你当上帝一样供着就行了，甚至一些只能在桌子底下的交易能愿意帮你承担。

　　错不了。

　　6、还记得那些要改善的人群，你其实可以比他们更快一点，去城市的核心区，还有那些改善性的好产品。

　　最佳选择是，这种区域的好产品，次新二手那种，前提他们还在被市场遗忘。

　　其次，想省事点，可以找开发商买新房，便宜要尽情占。

　　7、这种行情下，笋盘是很容易泛滥的，因此你要再多一倍的小心，有损必有坑。

　　06
　　最后，还是回到那个问题上来，2020，如果楼市还是不涨，怎么办？

　　“只要你不在楼市中犯错，再等他两年又何妨”（真.叫.卢.俊）