任泽平：当前房市泡沫和2015股市泡沫有很多相似之处

　　国泰君安任泽平认为，与过去比，中国本轮房价大涨有五点不同：

　　1)涨速快；2)脱离基本面。本轮房价大幅上涨背景是经济增速大降，人口增速和城镇化明显放缓；3)货币超发， m2与名义gdp增速的裂口不断扩大，杠杆明显上升，先后推升股市、房市泡沫和滞胀预期；4)区域分化明显。一线城市大涨，三四线持平或下跌；5)政策刺激，每一项重要政策后一线城市房价都出现了拐点性变化。“1121”降息后，止跌回升，“330新政”后，加速上涨但随后回落，“930新政”后再次加速上涨。2016年2月2日首付比例下调和2月19日契税和营业税调整后，房价在春节后跳涨。

　　与日本1991年前后房地产大泡沫比：1)涨速快，1987-1990年间，日本六大城市房价年均增速24.6%，远超1986年前均值；2)脱离基本面，广场协议后日本出口大降，实体困难，经济增速低于1986年前的均值；3)货币超发，从1986年开始，日本m2增速明显加快，利率大降；4)区域分化明显，1986-1991年间日本六大城市房价大涨，中小城市房价涨幅很小；5)政策刺激。1991年前，货币宽松催生了泡沫，随后货币收紧又刺破了泡沫。6)当前中国房市和日本1974年前后日本的那轮泡沫也有相同点：经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等，如果调控得当，尚有转机。

　　与2015年股市大泡沫比：1)“水牛”，货币超发未流入实体经济；2)“政策牛”，“刺激牛”，2014年以来不断出台刺激房地产政策；3)“杠杆牛”，鼓励居民加杠杆，测算表明，居民加杠杆大多是“场内”的，全国房贷“场外配资”金额在500-800亿元左右，撬动的房地产成交额按照保守的5倍计算，杠杆成交金额超2500亿元。房地产杠杆总体低于发达国家。4)“疯牛”，脱离基本面加速上涨。

　　房地产是周期之母，十次危机九次地产：地产泡沫过高将降低一国实体经济竞争力，地产泡沫崩溃将引发经济金融危机。中国房地产体量大(超200万亿，远超股市和债市)，投资占比高(房地产链上相关投资占固投约50%)，杠杆高(房地产贷款21万亿).

　　任泽平认为，当前中国房市泡沫跟1991年日本房市大泡沫和2015年中国股市大泡沫有很多相似之处，同时也具备1974年日本房市的很多特征和消化空间。住宅投资已告别高增长时代，房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征，避免货币超发引发资产价格脱离人口、城镇化、经济增速等基本面的泡沫风险。泡沫吹大了最终是要破的，谁也脱离不了地心引力。

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