房企百亿“围猎”苏州土地市场 投资客与房价“竞跑”

【房企百亿“围猎”苏州土地市场 投资客与房价“竞跑”】4月7日，苏州迎来2016年首场大型土地拍卖会。超过40家房企对苏州楼市虎视眈眈，其中住宅性质的土地拍卖溢价率全部超过100%，甚至有的土地溢价率超过300%，合计拍卖总价超过100亿。（一财网）

　　4月7日，苏州迎来2016年首场大型土地拍卖会。超过40家房企对苏州楼市虎视眈眈，其中住宅性质的土地拍卖溢价率全部超过100%，甚至有的土地溢价率超过300%，合计拍卖总价超过100亿。

　　对于苏州这样一个“1.5线”城市，这样的土地拍卖还是第一次遇见。多位业内人士向《第一财经日报》记者表示，苏州的土地拍卖已经到了疯狂的程度，很多参加拍卖的房企负责人则认为，苏州市场需要冷静一下。

　　房企“围剿”苏州

　　在4月7日的拍卖会前，已经有多家房企有势在必得的决心拿一块土地。“我们预计4月7日应该会拿到一块土地，我们内部基本上是下定了决心补仓苏州。”某知名房企内部人士透露。

　　但是遗憾的是，该房企并未在4月7日的土地拍卖会上有所斩获。事实上，在超过40家房企角逐的六块土地中，只有五家开发商(有一家开发商获取两块土地)笑到最后。

　　苏州4月7日出让的土地为1、2、3、12、13、14号地块，分别位于胥江路地块、石路地块、虎丘地块、狮山自来水公司西地块、浒关地块及科技城地块。

　　上午一开始的土地拍卖就充满了火药味。经过100多轮的交战，华发股份竞得苏地2016-wg-1号地块，成交总价达17.15亿元，折合楼面价为2.59万/平方米，溢价率达133.27%，参拍房企有招商、中海、路劲、金地、融创、旭辉、正荣、阳光城、中锐、新城、碧桂园等知名房企。

　　随后，拍地的节奏开始更加疯狂。

　　泰禾集团历经159轮竞价，以30.36亿元夺得苏州姑苏区虎丘路3号地块，楼面价2.24万/平方米，溢价率128%。而参与该地块竞争的房企有包括正荣、碧桂园、招商、华润、金地、新城、旭辉、和昌、中锐、k2、东原等。

　　接着，各家房企纷纷刷新了土地拍卖的溢价率高度。

　　12号土地被当代置业以6.38亿的价格获取，楼面价1万/平方米，溢价率184%。苏州南山则以26.93亿的总价拿到13号土地，楼面价1.42万/平方米，溢价率235%。

　　而14号土地的拍卖则更加激烈，其拍卖全程超过1小时，共计242轮举牌。最后，该土地被景瑞地产以15.5亿总价获取，折合楼面价1.97万/平方米，溢价率319%。这意味着最后的土地价格是已经超过起始价格的四倍，即使在一线城市该场面也非常难得。

　　事实上，国内前二十强房企已经全在苏州拿地了，其中不少房企的利润中心都在苏州。正荣地产苏州营销总监成军表示，苏州外来人口占50%，每年新增苏州户口10万人，因此苏州是典型的人口导入城市，所以看好苏州市场。

　　投资客与价格博弈

　　但是显然，4月7日的拍卖已经有一些超乎“想象”，因此有很多业内人士开始担忧苏州是否可以承受这样的高房价和快速涨幅。

　　克而瑞数据显示，2015年苏州商品房共成交1268万平方米，和去年同期相比大幅上升48%，占到全国商品房0.98%。其中住宅成交1177万平方米，成交金额1549亿元，较2014年分别增长52%和65%，均达到历史峰值；商业、办公总计91万平方米，较去年上升5.8%。

　　“我在2015年4月购买了一套住宅，当时的单价是1.4万/平米，而最新一期该楼盘的价格已经到了2.65万/平米，总的来说房价上涨我还是很开心的。”购房者何冰(化名)在电话里告诉《第一财经日报》记者。

　　这也不难理解开发商为何青睐苏州，面对一线城市已经非常高的价格，核心二线城市似乎成为开发商的“新大陆”。

　　上海中原市场研究中心资深经理龚敏告诉《第一财经日报》记者：“苏州楼市火爆主要还是受到去年整体利好环境影响的推动。苏州位于长三角中部，东临上海，从上海到苏州只有100多公里，但房价只有上海的1/2。一线城市上海房价持续上涨使得投资者趋之若鹜，但同时上海的高房价和限购政策又将很大一部分人群挡在门槛之外，此时距离较近得上海周边城市就成为他们最佳的选择。”

　　《第一财经日报》记者在采访中获悉，从2015年下半年开始，由于苏州并未限购，苏州已经有大量的投资客开始入场。记者在一个长三角投资客的微信群里看到，里面的投资客每天都在讨论怎么在苏州投资购房。而4月7日的拍地更是让投资客看到了希望，甚至一个投资客在考虑在苏州买下一栋物业。

　　何冰也算是半个投资客，她在最近又在苏州购买了一套房。“其实我是想在上海买房的，但是我被限购了，苏州首付两成买房压力非常小，我在苏州买的第一套房还是考虑过自住，但是第二套房我就是为了投资。”何冰告诉记者。

　　去年，几乎所有当地开发商都看好苏州，而此次拍卖过后，就有开发商人士认为苏州太过于疯狂。事实上，从2015年第四季度开始，苏州就出现了大量投资投机群体，很多刚需楼盘50%以上被投资客所占领。

　　同时，苏州也开始出台调控政策。2016年3月，苏州要求房地产开发企业对预售房屋的申报价格，3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%；下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。

　　而对于开发商而言，今日的土地是否划算，更取决于苏州未来的市场。易居中国执行总裁丁祖昱认为，如果房价最终是通过投资客推动的话，那它的基础还是很薄弱的。苏州这匹黑马也许在2016年会改变颜色。

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