一季度市场成交创近七年新高 二线城市均价突破一万元大关

　　在一系列楼市刺激政策频出的情况，今年以来主要城市市场成交创下了近七年新高。

　　4月11日，上海易居房地产研究院发布了2016年第一季度《商品住宅成交结构报告》(下称《报告》)显示，2016年一季度，30个典型城市商品住宅成交面积为6140万平方米，同比增长33.7%，已持续六个季度保持正增长，成交量创近7年同期季度新高。

　　这30个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、沈阳、济南、南京、杭州、福州、海口、长春、太原、郑州、合肥、武汉、南昌、成都、西安、兰州、西宁、南宁、烟台、连云港、徐州、泉州、东莞、惠州、三亚、洛阳、九江。其中，一线城市4个、二线城市17个、三线城市9个；东部城市17个、中部城市8个、西部城市5个。

　　具体来看，2016年一季度，30个典型城市中，一二三线城市商品住宅成交面积分别为1092、4046和1003万平方米，环比来看，春节因素，一二三线城市都出现了不同程度的回调，但同比增幅分别为52.3%、24.8%和57.6%。

　　同比来看，一线城市由于经济、人口基数大，需求旺盛，仍然保持较大增幅。二线城市在楼市复苏环境下，保持稳定增长。三线城市由于春节期间回乡置业需求；以及部分城市靠近一线城市，充分享受到了其溢出效应，增长极其惊人，如东莞、惠州，同比增长分别为138%、92%。

　　分区域来看，东部发达的一二线城市的成交仍然是最旺。2016年一季度，东中西部30个典型城市商品住宅成交面积分别为3507、1495和1138万平方米，同比增幅分别为63.3%、25.5%和-9.3%。同比来看，上海、南京、杭州增幅分别为130%、125%、137%，从而带动了整个东部城市超过6成的增长。相比之下，中部地区受楼市回暖保持稳步增长；西部地区依旧需求乏力，最近六个季度再现负增长。

　　报告分析，考虑东部城市全面回暖，部分城市已开始限购；而后续回暖态势将持续传到至中西部城市，有利于中西部大中城市成交量的扩张，预计二季度西部城市实现正增长。

　　在房价方面，2016年一季度，一二三线30个典型城市商品住宅成交均价分别为31145、10021和8352元/平方米。一二线城市成交均价分别都再创历史新高，一线城市均价轻松破3万元/平方米，二线城市均价轻松破1万元/平方米；由于大部分三线城市依然以去库存为主，成交均价涨幅相对较小，近6年价格变化较小，长期处于横盘状态。

　　从产品类型结构同比增幅看，刚改类中小户型成交量增长领先；高端改善类的中大户型和大户型成交量初现萎缩，但价格涨幅依旧最大。

　　由于一线城市和二线核心城市市场成交火爆，房价上涨压力较大。3月份以来，上海、深圳、南京、苏州、合肥、廊坊、北京等多个城市出台了力度或大或小的约束性政策。中原地产首席分析师张大伟对《第一财经日报》分析，未来依然有多个城市将出台不同力度的调控约束性政策，限制楼市过热上涨。

　　张大伟预计，未来楼市政策将以“托底盖帽”为主，从最近各地出台的政策可以看到，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础下，调控政策也开始了明显的分化，“托底盖帽”开始出现，这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策。

　　他分析，整体上看，调控政策导致房价下调的可能与空间有限，在经济新常态的趋势下，房地产依然需要去库存，这种情况下，对于市场来说，信贷等大环境宽松依然非常明确，这导致限购等收紧政策影响有限。

　　易居房地产研究院研究员谢金龙预计，考虑到仅个别城市采取了限购政策，而绝大部分城市仍以去库存为指导方针，预计二季度一线城市成交量可能高位盘整外，二三线城市仍将保持稳步增长，预计二季度楼市成交量价保持向好态势不会改变。

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