不动产统一登记"三步走" 四年时间形成体系

       【内容摘要】不动产统一登记制度的建立已经鸣响起跑枪。在日前召开的不动产登记工作第一次部际联席会议上，部际联席会议召集人、国土部部长姜大明明确我国将用三年时间全面建立不动产统一登记制度，用四年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系。

　　不动产统一登记制度的建立已经鸣响起跑枪。在日前召开的不动产登记工作第一次部际联席会议上，部际联席会议召集人、国土部部长姜大明明确我国将用三年时间全面建立不动产统一登记制度，用四年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系。在业内看来，四年从不动产分散登记到形成统一登记体系时间是非常紧张的，如果想按时完成任务，就需要将时间表细化，确保每步工作进度在规定的时间内完成，让四年的目标不“落空”。以最复杂的房地产统一登记为例，业内专家大致归纳出一个“三步走”的推进计划。

　　第一步：2014-2015年 基础制度平台建设

　　初期的基础制度建设工作已悄然展开。业内普遍认为，不动产统一登记基础制度建设工作主要包括：《不动产统一登记条例》的制定，同步提出相关法律的“立、改、废”建议；制定不动产登记的统一簿册和权利证书；制定不动产登记信息管理基础平台建设总体方案；全国住房信息联网进一步完善等。其中，包括不动产登记信息管理基础平台建设方案等已经被姜大明列入了今年不动产统一登记制度建立实施的重点工作计划中。

　　值得注意的是，目前，业内普遍把全国住房信息联网看做是不动产统一登记的核心准备工作之一，但由于联网迟迟难以兑现，这项工作也成了各界眼中不动产统一登记基础工作中的难点。“实施不动产统一登记尤其是房地产统一登记就是为了明晰目前繁杂混乱的住房产权种类，对此来说，住房信息联网是必要前提，为统一登记提供基础数据和信息。在这项工作进展缓慢的影响下，基础建设工作很可能被拉长至1-2年才能基本完成。”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存坦言。

　　第二步：2015-2016年 衔接过渡及试点扩容

　　基础制度、平台初步建立起来之后，衔接过渡环节就承接了关键制度形成的任务。中国房地产学会会长、北京大学教授陈国强分析，不动产登记尤其是房地产登记处分散状态时，各部门之间是存在明显工作重叠的，不动产登记制度的统一也是各部门进行“博弈”的过程，因此，在整合登记工作过程中各部门之间如何整合出一个各方都能接受的分工形式是政府职能方面需要在衔接过渡阶段的主要工作。

　　此外，日前不少媒体报道称，首批不动产统一登记试点城市很可能已锁定南京、宁波、郑州等二线城市。“不动产登记不可能永远只停留在二线城市之中，一两年后势必要向一线、热点城市扩围。”陈宝存表示，在此过程中，一线城市复杂、有争议的产权模式颇多，仅北京的非商品房产权就有近20种，短时间内无法厘清这部分产权归属，统一登记就难以开展。因此，陈宝存建议，相关部门可以先“绕”开这部分住房，从纠纷、争议少的普通商品房等房屋入手，随着不动产登记制度的完善，逐渐将其余的部分纳入其中。

　　第三步：2017年 形成制度并统一实施

　　不可否认，不动产登记制度并不是一劳永逸的政策，在登记制度施行之后，仍然有后续问题需要解决。清华大学法学院教授程啸提出，在不动产登记统一之后，还可能形成新的交易风险。

　　“不动产登记相当于给不动产上了‘户口’，之后不动产的交易如买卖、租赁、抵押，都将在登记体系里进行，新的交易行为会产生新的登记。”程啸表示，不动产登记的最初目的，就是为了保证不动产交易的安全和效率。然而不动产登记今后虽由一个部门统一负责，但是各类不动产交易的监管依然是由相应的主管部门负责，土地的交易归国土部门，房屋的交易仍然由住建部门负责。也就是说，登记虽然统一了，但与交易分离，不同的交易管理部门之间沟通不畅，就会存在风险。

　　对于如何解决这两个问题，程啸建议称，以后不光登记要统一，还要将登记、交易进行全流程统一管理，而且还应出台专门规范不动产交易的法律和行政法规。

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