国外如何以房养老

　　很多人认为，全世界最早实行“以房养老”的是20世纪60年代的美国，其后，欧洲一些国家以及日本、新加坡等国家也纷纷效仿这一养老模式。

　　那么国外以房养老政策有何独特之处？进展情况如何呢？让我们看看美国和新加坡吧，也许对国内以房养老政策有所启迪。

　　美国“以房养老”并不主流

　　美国的养老保险制度一共有三种。

　　第一种是基本养老保险，替代率是40%，所谓替代率就是退休后的收入与退休前收入的比例；第二种是雇主计划，最著名的是企业和个人共同出资的401k退休金计划，平均替代率也在40%；第三种则是商业养老保险。不分男女和职业，只要到了65岁，并累计交满10年的社保税，都可以领取养老金。

　　在美国，“住房反向抵押贷款”只是针对老年人的一种特殊的住房净值抵押贷款形式，是除了国家基本养老体系外的一种自愿选择的养老方式。

　　作为一种“非主流”的养老方式，美国以房养老方式自1989年实施以来也很少有人响应。有统计数据显示，截止到2010年5月，这一养老模式的参与者仅49万人。根据15个联邦政府机构联合编制的报告《老年美国人2012》(older americans 2012)的统计，2010年时，年满65岁的美国人有4000万。由此可见，“以房养老”参与者在符合逆序住房抵押贷款对象中，仅占1%的比例。

　　这种养老模式为何不受欢迎呢？因为它的风险因素较多。由于老年人缺乏足够的金融知识，甚至经常遇到欺诈，而且贷款交易的费用高，加上借款合同条款严苛，这使得反向抵押贷款并不受美国老人待见。

　　据了解，在美国，最重要的逆序住房抵押贷款品种是“住房转换抵押贷款” ( home equity conversion mortgage， hecm)，它是根据《1987年国家住房法案》national housing act of 1987)，由国会授权联邦住房与城市发展部(hud)于1987年面向老年人推出的，是由国家提供风险保证的逆序住房抵押贷款品种。

　　中国的情况是，“以房养老”项目在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。而在美国的“住房转换抵押贷款”项目中，老人去世后，如果老人的子女希望继承房产，只需还清银行或者金融机构支付给老人的反向贷款和利息。即便如此，依旧少有人申请“反向住房抵押贷款”计划。

　　“以房养老”模式最大的麻烦在于，房价的起伏波动难以预料。

　　2008年，美国爆发金融危机后，房地产市场在多年的泡沫虚高后一片萧条，抵押房产价值大幅缩水，机构面临的流动性短缺等使反向抵押贷款业务面临的风险加大。据统计，到2008年，美国参与“反向住房按揭贷款”的人数达到11万多人的峰值后便逐年下降。到2012年，美国一年仅有5万多人参与“反向住房按揭贷款”，比2011年的7万人又低了不少。

　　金融危机爆发后，由于抵押房产的价值急剧缩水，银行对这项业务不再充满热情，很多金融机构干脆不再提供此类产品。2011年，提供住房抵押贷款的两大合作机构