隐贵京基：50亿流量坐拥千亿旧改 掌舵两家上市公司

京基100大厦曾是深圳第一高楼，也曾是国内民企投建最高建筑。但其背后的京基集团在地产界一直不温不火，2018年其流量金额仅51.4亿元，排名克而瑞榜单199名。

在资本市场，京基却是声名远扬，多次叩关上市公司，其发展之路在房企里可谓一枝独秀。

撰文/ 蔡真

编辑/ 卢泳志

12月19日，京基金融国际（1468.HK）发布2019年中期报告，这家港股上市公司本月内刚刚更名，从此“京基系”拥有了第一家有着自己名字的上市公司。

代码1468原名英裘控股，主业是毛皮贸易，由京基集团董事长陈华的长子陈家荣控制。公告称，由于市场变化，公司主业转向证券及保险，更名也更有利于未来业务的开展。然而，更名未能提振这只仙股的表现，股价一直在0.35港元/上下波动。2018年全年，这家公司的亏损扩大到超8500万港元。

资本运营和旧改拿地，是京基集团展现给公众的两个层面。

01

坐拥金山，拆迁成本可观

2013年8月，深圳蔡屋围旧改立项，直到2019年5月，京基集团董事长陈华才与几位村民代表签约。长达6年的拉锯战，深圳的房价从2万多翻了一番多。有媒体估算称京基集团蔡屋围项目的拆迁成本或将高达百亿，而京基集团人士对风云地产界表示，集团对此数字没有核算。

蔡屋围所在是罗湖区的核心地段，总建筑面积近270万平方米，紧挨着地王大厦、万象城、中国人民银行与其他商业银行深圳总部，可以说是深圳目前最重要的旧改项目之一。

2004年，京基集团与蔡屋围集团公司签署相关协议，改造片区近4.6万平方米的土地。直至今日，地块上建好的只有京基100大厦和京基百纳KKMALL。

除蔡屋围项目外，京基在罗湖还手握京基水贝村旧改、京基罗芳村旧改两个项目，这两个项目目前尚在施工，都是商住项目。2016年，网传水贝村旧改每户获赔2亿元，引起舆论关注，随后官方进行了辟谣。

（罗湖旧改规划图）

巨额的拆迁成本和拆迁户的拉扯，京基坐拥金山但开发缓慢。今年10月，京基子公司又成为深圳龙岗黄阁坑旧改开发主体。以京基的体量，能在寸土寸金的深圳土地市场和一众国企一较高下，一方面源于深圳土地市场对本地企业的青睐；另一方面也可窥见京基强大的能力。

据深圳房地产信息网估算京基手中旧改货值高达4000亿元，对此京基曾回复“值得商榷”，但毫无疑问，京基集团称得上是国内房企隐贵。

02

染指多家上市公司

为了获得资金流，京基频频在资本市场寻找机会，但战绩差强人意。在蔡屋围立项同年，京基陈华家族开始了积极的资本操作。

2013年，“牛散”林志和京基集团同时出手买入农业股康达尔（000048.SH），京基逐渐成为康达尔第二大股东，持股比例与第一大股东华超集团相差无几，双方开始了争夺战。

经历了互相起诉，被监管问讯，罢免撤换等系列事件，康达尔延迟发布年报而披星戴帽。

但最终的胜利属于京基，通过要约、收购等方式，京基持有康达尔71.5%%股份，掌握绝对控制权，华超系退出。康达尔在深圳价值数百亿的养殖场房用地被京基收入囊中。

值得注意的是，京基搭上了猪肉概念顺风车。据《中国经营报》统计，从今年8月份至12月初，康达尔公告将在广东、海南等多地大举投资至少6个养猪项目，总投资高达159亿元。

就在康达尔控制权争夺战白热化之时，京基又染指了港股科技公司酷派集团（2369.HK）。2018年初，酷派集团第一大股东贾跃亭旗下的乐风移动以6.7亿元出售酷派8.97亿股份给了神秘海外公司威日创投。市场传言其背后主体正是京基地产，京基并未正面回应。

整整一年后，前一天还在美国畅谈酷派未来的公司执行董事蒋超被一纸公文罢免，取而代之的是京基“二公子”陈家俊，酷派旧部全部出局。和康达尔类似，酷派在深圳、东莞、西安和郑州等地拥有价值百亿的土储。

此外，陈华家族还染指阳光股份（000608.SH）、宏磊股份（002647.SH）、美图公司（1357.HK）、KK文化（0550.HK）等多家上市公司，其中陈华长子陈家荣更为活跃，其操盘规模已胜于其父。比起老派的“借壳上市”、“借壳拿地”，他更青睐优信、平安好医生、雷蛇等科技独角兽，只是投资战绩属实一般。

《新财富》今年8月报道指出，据不完全统计，2010年以来，陈华家族投资涉及的公司至少有15家。但投资战绩数据显示，可统计的、陈华家族发起的11个投资项目全部账面浮亏，无一盈利。其中，美图公司、康达尔、优信亏损最大，亏损规模分别达到21亿港元、近19亿元、近10亿元。仅此3项投资，账面合计浮亏近50亿元。

03

资金谜团，去年利润滑坡明显

一面是旧改市场的攻城略地，一面是资本市场的频频出手，京基到底有多少家底，耐人寻味。

由于没有上市，其财务数据并不透明，今年9月，京基集团对康达尔发起要约收购，虽然最终未达预期，但披露的公告让我们看到了京基集团的状况。

（来源：康达尔公告）

从近三年财务数据可知，2018年，京基集团的总利润和归母净利润都明显下滑，总利润2.6亿元，归母净利润甚至转负，总负债、总资产和资产负债率则有所上涨。而京基所持康达尔股份早已几乎尽数质押。

12月11日，深交所信息披露显示，中信建投-京基瑞吉酒店资产支持专项计划项目状态更新为“已接收反馈意见”，该ABS拟发行金额31.58亿元，发行人为京基集团有限公司。

截至2018年底，京基集团合并报表货币资金账面余额为77.17亿元，母公司货币资金账面余额为26.97亿元。

50亿的流量金额，600亿的资产规模，旧改市场宠儿，深圳摩天楼专业户，操盘货值数千亿项目，入主多家上市公司，京基的布局将会如何展开？