深圳写字楼冰与火：交易高温租赁遇冷

“冰与火之歌”正在深圳写字楼市场上演。

“两边的情况为什么分化？我认为这跟市场的长短周期有关，部分投资者在市场不明朗的情况下进入，并非看重明后两年的短期投资回报率，而是对中长期做了积极正面的研判。”1月20日，戴德梁行华南区写字楼部主管及高级董事罗进良告诉时代周报记者。

回望过去一年，写字楼买卖的热度从年初一直传导至年尾。2019年的最后一天，深圳再爆“8层写字楼被打包出售”消息。

根据广电运通（002152.SZ）公告，公司拟投资6.6亿元在深圳南山区华联城市商务中心T3办公物业4-11 层建设人工智能深圳创新中心。其中，5.75亿元用于购买办公物业。

这是深圳写字楼受到投资者青睐的一个缩影。据戴德梁行数据，2019年深圳大宗交易总额达到549亿元，占全国总交易量近1/5，其中写字楼最受投资者青睐。

然而，与买卖市场形成鲜明对比的是租赁市场的“凉意阵阵”，出现了租金滑坡、空置率攀升的“寒冬”局面。

1月10日，世邦魏理仕发布报告称，2019年，深圳写字楼新增供应创历史新高，空置率也同比上升8.7个百分点至20.0%的高位。这直接带来了租金的下调，市场平均租金同比下降3.4%至每月每平方米201.2元。

买卖成交活跃

2019年，深圳写字楼的买卖市场交投“火热”，浮现出多宗写字楼整栋或大面积购买。

戴德梁行统计数据显示，深圳房地产大宗交易占全国总交易量近1/5，累计成交55宗，成交额达549亿元，同比增长76%，创下历史新高。

其中，超过90%的成交金额发生在深圳核心区域，同时，超大型成交频现，全市成交额20亿元以上交易共8宗，占成交总额超80%。

具体到写字楼市场的大宗交易，根据媒体2019年4月报道，华侨城地产、华侨城股份与中国人寿就华侨城大厦项目整售及整租事宜签署协议，该宗地产并购交易涉及交易总金额近180亿元，其中整售交易金额近120亿元。

此外，2019年12月，华润前海大厦T2栋整栋写字楼，被爆出售给中信集团旗下中信保诚人寿，总价80亿元左右。

综观这些交易，内资自用型买家以及投资机构依然是写字楼大宗交易的主力，同时越来越多的港资，关注并收购深圳优质写字楼，作为驻深办公或资产配置用途。

对于接下来的市场表现，1月19日，一位机构人士对时代周报记者表示，在政策层面受到粤港澳大湾区建设、先行示范区建设等多重利好影响，预计写字楼买卖将继续呈现出活跃状态。

同时，高力国际近期报告预测，从新增供应、空置率、净吸纳量、租金表现的四大写字楼市场因素看，2020年将继续成为办公楼收购及退出的机会窗口。

租赁市场遇冷

与买卖市场的高热状态不同，受金融企业离场、包租公司退租等因素影响，深圳写字楼租赁市场“寒气逼人”，面临巨大考验。

1月19日，深圳福田区从事地产租赁业务的刘明（化名）对时代周报记者表示：“附近无论是高端写字楼，还是中低端写字楼，基本上租金都在往下走，价格再让步一点也可以，降价总比空着强。”

降价成为市场常态背后，一方面是供应井喷，另一方面是需求收缩。

根据世邦魏理仕的统计，2019年深圳写字楼市场新增供应持续高位且创历史新高，全年录得超过200万平方米新增供应，为深圳写字楼市场有史以来的供应最高位，共计21个项目进入市场。

此外，戴德梁行数据显示，2019年，深圳连续4年写字楼新供应量超过50万平方米，总存量达到552.4万平方米。全年累计吸纳量仅为10.2万平方米，较2018年下降77.7%，为4年来最低水平，供需不平衡状态加剧，市场持续承压，空置率达到过去10年的最高水平。

上述机构人士透露，去年深圳一地标性建筑还被爆曾出现10层近3万平方米的写字楼退租情况。

去年6月，深圳一家创业型科技公司高层曾告诉时代周报记者，2018年公司生意拓展不力，到年末利润并不理想，为了节省开支，从中心区的写字楼搬到了宝安一个相对便宜的中端写字楼办公。

不过，科技、金融仍是租赁市场最为活跃的板块。记者在采访中了解到，去年，深圳电猫科技有限公司租下信利康大厦1.5万平方米的写字楼空间，中国银联在中国人寿大厦承租了4000平方米的办公区域。

世邦魏理仕的研究报告指出，科技产业持续发展为优质写字楼贡献了重要的需求份额，占比超过4成。其次，共计超过20%的需求来自金融行业，成为位居第二的需求板块。

近日，世邦魏理仕报告指出，2020年的租赁市场表现并不乐观。根据其预计，未来一年有超过100万平方米的新增供应入市。整体市场空置率将继续走高，租金表现也将面临一定压力。

积极寻找出路

巨量新增供应叠加整体经济放缓，业主们也在调整租赁策略，比如，免租期的调整、针对不同类型客户的差异化租金策略以及招商方面更优厚的奖励等。

一方面，业主方通过调整租金及租赁策略应对困难；另一方面，业主们也寄希望于城市经济发展，以及政策刺激需求。

1月9日，深圳市住建局发布关于公开征求《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）提出，是为了盘活存量闲置商业和办公用房，规范既有商业和办公用房改建租赁住房，切实增加住房租赁市场有效供给。

“此次政策明确，只有已办理不动产首次登记的项目才有机会进入改革。换而言之，对于只是土地出让环节的商业办公用地，是不允许进行商改租的。只有一些库存规模高、开发商有改造意愿的项目，才有机会进行改革。”1月20日，易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者分析称。

同时，在程志文看来，持续发展的科技需求以及随着深圳市先行示范区和大湾区政策利好带动的金融需求，包括传统金融和非传统金融需求预计将保持一定发展，但发展速度相比之前将有所放缓。

放眼未来5年，戴德梁行研究报告指出，未来5年深圳写字楼供应仍将持续增加，新增供应量预计将达到853万平方米，其中有47栋（约440万平方米）是高端总部的自建写字楼物业，占总供应面积约51.6%。

罗进良对记者表示，新供应中大部分为金融总部或科技总部大厦，金融类总部物业普遍对总部物业的硬件设施及通信网络有更高的标准要求；科技类总部则更为关注人性化、生态和智能化的办公空间。“未来深圳写字楼还有非常多元的想象空间。”