梅西百货拟3年内关125家店，5年内全美将迎关店潮？

这只是美国零售行业动荡的缩影之一。有数据显示，自2008年金融危机以来，大约10%的美国上市零售公司已破产，购物中心行业的市值在过去三年中缩水了30%。

同时，线下零售业的凋零也使得商业地产行情冷落。根据穆迪旗下商业地产分析公司REIS数据，美国购物中心的空置率近10%，达到了本世纪以来的最高点。

2025年美国一半百货商店将被迫关门？

根据市场数据调查公司Coresight Research的报告，2019年全年美国有9000多家商店倒闭。零售百货也成为2019年标普500指数中表现最差的板块。

但这远远不是尽头。根据另外两份行业报告，到2025年，大约一半的百货商店将被迫关门，这将减少50万个工作岗位。

保险数据公司裕利安怡表示，由于购物者只是从线下转移到线上，目前零售业大体上仍然表现良好。亚马逊近日公布的财报显示其去年第四季度营收为874亿美元，同比增长21%；支付公司万事达卡的数据也表明，节日季电子商务的销售额增长了近19%。但电子商务的兴起仅让少数公司受益，却损害了多数零售公司的盈利能力。

同时，裕利安怡指出，在线购物威胁到了整个零售行业（食品和药品除外）的利润率。由于定价压力加剧，零售商不得不在技术和物流方面进行投资，还要应对更高的交付成本。

自2008年以来，超过40%的美国上市零售商的利润率有所下降，约10%已申请了破产保护。

房地产顾问公司Green Street在其报告中称，自三年前达到峰值以来，购物中心行业的整体市值已下降了约30％。该公司认为，这在经济扩张周期中是前所未有的衰退。

此外，尽管电子商务目前只占零售业销售总额的11%，但我们通常选择在线下商场购买的产品目前已占据线上购物销售份额的25%。据其预测，到2024年，这一比例将超过三分之一。

减租也救不了线下零售？

为了吸引购物者重返商场，许多百货公司开始投资弹出式商店，即不设永久铺位的短期线下零售商店，并试图和其他品牌开展合作伙伴关系。

根据REIS的数据，当前美国购物中心空置率为9.7％，是自2000年初开始记录以来的最高水平。2008年金融危机过后，空置率飙升，在2011年达到9.4％的高位，但在随后的经济复苏中，这些空缺得以被填补，然而现在却超越了9年前的高位。

2019年，当快时尚品牌Forever 21无法支付其在曼哈顿时代广场的租金时，其房东在该公司申请破产保护后将2000万美元的年租金削减了一半以上。

然而，这并不是商业地产行业的普遍做法，业主往往更倾向于撤出这种无利可图的商店。有房地产业高管表示，事情并不是那么简单，与遭受重创的租户达成妥协往往会使业主蒙受很多损失，而且一份零售租约的期限通常长达七年之久，这使得业主特别不愿意将合同长期签给业绩水平一直低迷的租户。更重要的是，租金通常只占零售商成本的十分之一，这也使得很多业主怀疑减少租金的举措能否弥补商家经营不善所带来的亏损。

美国Citizens Bank零售财务负责人沃德（Jaime Ward）表示：“有些时候这和租金多少无关，即使为零，他们可能仍不会赚钱。” 例如，美国鞋类零售商Payless曾获得极大的租金优惠，但仍于2017年申请了破产保护。

不过，尽管购物中心的空置率居高不下，但整体零售租金仍在攀升。根据REIS公布的数据，到2019年底，美国购物中心非大型租户的租金均价达到有史以来最高水平，平均租金为每平方英尺45.50美元（约合每平方米3428元人民币）以上。

Green Street预测，在未来五年内，前100家业绩最好的购物中心的租金将适度增长，但一些表现稍差的地方租金则会有所下降。该机构还认为，在可预见的未来，整个美国商业地产市场的租金将呈下降趋势。