再探上海百亿烂尾楼：曾规划打造第七“CBD” 如今面临爆破拆除

公开信显示，上海银行副行长黄涛勾结深圳市宝能投资集团有限公司（以下简称“宝能集团”），设局侵吞衡源企业旗下的百联中环、徐汇滨江项目近200多亿元优良资产，违法套取国有银行265亿元贷款。举报者为上海衡源企业发展有限公司（以下简称“衡源企业”）的法定代表人徐国良。

该份公开信发出后很快被删除。可是，信中的内容如同深水炸弹，迅速在业内转载浏览。

对此，上海银行方面连发两条公告表示，徐国良的言论严重失实，银行方面已在第一时间向公安机关报案。公司向宝能集团授信属于正常商业行为，不存在违法违规放贷。

2月5日，《中国经营报》记者调查发现，衡源企业曾在开发运营期间遇到资金缺口，截至目前，上述两个项目仍处于闲置状态，百联中环项目即将被爆破拆除。衡源企业与宝能集团、上海银行方面均已提起诉讼，各方将很快通过法律途径解决利益纠纷。

（1月中旬，上海百联中环二期项目上，打钻机开进大楼进行拆除作业。刘颂辉/摄影）

百联中环“罗生门”

据徐国良举报，在黄涛威逼（停贷、抽贷、辱骂、威胁立即宣布贷款提前到期并起诉等）、利诱（承诺给衡源企业提供不少于三年的充足流动性支持）并强力主导下，衡源企业忍辱与宝能集团签订极不公平的并购协议。最终，上述两个项目被宝能集团全数收购。

“徐某某及其实际控制的衡源企业等多家企业，因严重拖欠巨额债务被我行及其他债权人依法诉至多家法院，其已深陷债务危机及严重失信局面。徐某某利用自媒体散布严重失实言论，恶意损害我行声誉，并严重侵害我行高管的合法权益。我行已在第一时间向公安机关报案。”对此，上海银行分别在1月10日、1月12日两度发布公告进行澄清。

1月12日，上海银行方面表示，向宝能集团授信属于正常商业行为，公司给予宝能集团的所有授信业务均按本公司审批授权规定全流程审批，相关授信不属于副行长审批权限，且不存在违法违规放贷行为。衡源企业经比选后自主决定将项目公司股权出售给相关公司，并办理了股权变更手续。截至目前，衡源企业及相关公司在该行的贷款全部出现逾期，上海银行已依法起诉并采取了财产保全措施，已将其40.44亿元贷款全部纳入不良并足额计提拨备。

记者调查过程中，找到衡源企业在上海市中心的一处办公楼，采访了公司两名负责人和一名接近衡源企业的人士，徐国良本人则出差在外。办公楼为一幢三层的白色独栋建筑，位于住宅小区之间。从大铁门走进去，庭院里配有树木和草坪。

在一小时的采访里，衡源企业表示，在运营百联中环和徐汇滨江项目过程中，出现过资金缺口，但是在宝能集团接盘之前，衡源企业没有发生过逾期，更加没有对上海银行发生一笔欠息事件。直到2018年12月20日宝能集团未正常向衡源企业支付款项，才导致逾期。

从万科挖来高管

上述举报信在“上海衡源企业”公众号发出后，不久就被删除，无法查看。截至发稿，记者搜索看到，该公众号已无法打开。

然而，有关两处烂尾楼背后的利益纠纷一直为人所疑惑，尤其是位于普陀区真北路与曹安路交叉处的百联中环二期项目，荒置十多年，早已是上海市区最著名的烂尾楼之一。

公开资料显示，百联中环项目总体量超过50万平方米，曾被规划开发成上海“第七CBD”，最早开发时间可追溯到2001年。由于一直开发不顺，前后多次易主。

2015年，徐国良旗下的上海衡源房地产公司以89.1亿元向上海百联集团收购百联中环的商业体和徐汇滨江的豪宅项目，试图分别建成上海中环中心项目和衡源西岸壹号（现改名宝能华庭）。

不幸的是，在衡源企业接盘的四年时间里，百联中环项目依旧被荒置，未有开发动静。

每当驱车从京沪高速去往苏州方向，高架桥旁矗立着三幢25层毛坯建筑，即是百联中环项目，在周围的大楼中，显得格外扎眼。

1月中旬的一个中午，记者在上海市普陀区真北路的百联中环项目东面看到，该项目由3幢高层商办楼及2幢五层商业裙房组成。工地大门不断有工程车进出，有六七名保安巡逻，大楼11层的外立面有被凿坏的痕迹。围着项目走到西面，透过外墙可以发现，里面的裙楼已被凿去大半，里面还不时传来轰隆声，起吊机在往楼上运送钢材，打钻机则开进二楼正在作业。

项目东面一处保安亭的角落公示有施工铭牌，信息显示，工程为上海中环中心建配龙、兴力达项目爆破拆除工程，从2019年12月开工，计划于2020年竣工。

接近衡源企业的人士介绍，接盘四年里，在百联中环项目上，一直在与政府各部门开会商讨调整规划方案，具体该爆破重建还是在原基础上开发运营，沟通了很久。“公司还专门从万科挖来高管，负责整体运营。”该人士透露。

记者注意到，据中国房地产数据研究院发布的消息，在2016年7月22日举办的同济房地产校友会年中会议上，上海万科产业地产事业部前副总、时任衡源副总裁的朱琦还谈到上海中环百联项目操盘思路。

公开资料显示，朱琦曾就职于嘉里建设、世茂地产和月星集团，并参与筹建过上海万科产业地产事业部，此后担任衡源企业副总裁、衡源地产房地产事业部总经理。

而位于徐汇滨江板块天钥桥南路1288弄的宝能华庭，多幢灰白色的烂尾楼也显得十分突兀。

据项目施工牌显示，工程名称为龙华街道183街坊286B-3地块商品房项目，建设单位为上海濠泉房地产有限公司，早在2016年11月30日就开工，应在2019年8月31日竣工。

记者现场走访发现，该项目大部分建筑结构已完成并封顶，但仅有一副空架子。塔吊、脚手架等施工设施被全部拆除，现场没有任何施工人员，少许钢管、钢板和砖块等建筑材料杂乱地堆放在楼中。据周边工地工作人员介绍：“这个项目已经停工将近1年了，我去年5月刚来的时候已经停工。”

记者了解到，该项目总建筑面积约19万平方米，包括9栋10~17层住宅、3栋商业及办公，2012年底以12.42亿元的代价竞得，土地性质为居住、商业、办公综合性用地，之后几经转手。

上述接近衡源企业的人士介绍，衡源方面一直在推进衡源西岸壹号的建设，并于2018年8月申报预售许可证。“从举报到1月14日晚间，公安报案以后，目前没人来公司查，没有纪委部门来查，宝能和上海银行也没来接触。”

沉睡的魔都烂尾楼

对于一个充满活力的“魔都”上海而言，烂尾楼如同一块块伤疤藏身于各大繁华地段，也是不良资产的赘积之地。

事实上，上海的烂尾楼项目大多形成于1996年和1997年，并在亚洲金融危机期间达到峰值。据统计，最多时上海大大小小的停工楼盘项目有600多个，涉及资金近1000亿元。

夜晚，华灯初上，记者站在上海市南京西路的尽头，向东侧放眼望去，静安寺商圈琼楼玉宇灯火辉煌，而西侧却仅有几点灯火从两幢住宅楼的窗户洒出，形成鲜明的对比。

这便是著名的烂尾项目“上海协和城”。事实上，早在上个世纪90年代，项目地块就被现中国地产集团，之后陆续拿下了整条街道，“囤地”27年却迟迟未能全部完工。终于，2019年11月，该项目的静安寺街道7街坊8/2丘地块，被静安区规划资源局公告为为“闲置土地”。

记者现场走访发现，目前仅有上海协和城一期建有两幢住宅和底层商铺，商业部分外立面脱落，钢筋裸露在外，甚至部分窗户的玻璃已经破碎，仅用白板遮挡，给人废置许久的感觉。

二期仍有大片土地杂草丛生，堆满杂物，处于“晒地皮”状态。周边唯一一家商户告诉记者，“由于租金飞涨，一期商业部分的店家陆续搬走，到2014年基本空了；而二期更是无人问津。”中国地产集团财报显示，该项目预计竣工时间已被延迟至2019年~2024年。

业内人士表示，烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘市场定位失误、开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链断裂。

相比上海协和城的凄凉，位于上海市闵行区吴中路1588号的爱琴海购物公园则幸运得多。

爱琴海购物公园原名为上海虹桥商贸城，2003年4月意外停工导致烂尾。之后，在漫长的近20年光阴中，香港胜南实业有限公司、新华传媒、红星集团等先后“入局”，最终在2017年年底正式开业。

尽管“满血复活”，作为上海体量最大的商业综合体，爱琴海公园却人气较差。“三四点的时候，商场就像包场了，平常少的时候仅卖出几单。”一名饮品店工作人员告诉记者。据记者不完全统计，一至七层共有40余家店铺或标识“COMINGSOON”，或直接闭店停止营业，空置率将近3成。

中国城市发展研究院投资部主任刘澄告诉记者，地产项目涉及因素非常复杂，并且近几年政策和市场波动较为频繁。一线城市项目对资金需求较大，往往需要搭建复杂的交易结构实现融资目标，因此在项目停滞后，容易产生多方面的纠纷。

刘澄认为，每个项目烂尾因素不同，如果是复杂的债权债务关系，一般会经历较长处置周期，如果期间土地大幅度增值，会促进各参与方积极推动盘活项目。另一方面，也能有部分项目通过调整规划来脱困。