疫情下的商业地产：客流锐减、还贷压力、减租，以及被倒逼的风险管理

受疫情影响，几乎所有购物中心的客流和销售额都在大幅度下滑。对商业地产商来说，这也是一场风险管理的最佳实践。

文｜《中国企业家》记者 李艳艳 编辑｜徐昙 头图摄影｜李艳艳

北京。朝阳大悦城。

2020年春节刚过，广场内外空空荡荡。五光十色的品牌广告不见了。大悦城楼体内外的数字大屏上，循环播放着“防疫”相关的视频和大幅标语。

摄影：李艳艳

进门前，保安会拿着体温测试仪，在顾客的手腕上轻轻一点。一楼的化妆品、快消服装、饮品店中，只有员工四散而坐。中间楼层的餐饮、影院等娱乐休闲区几乎全部闭店，偶尔有外卖小哥提着袋子匆匆跑过。包裹严实的顾客走上楼梯，彼此皆无言语。

从早上九点半到下午六点，饮品店小王一共卖掉3杯奶茶。年前这个数字至少是300杯。小王形容自己上班的感觉跟放假没区别，“就是换个地儿打游戏”。他预感，商场再这样冷下去，自己可能要失业了。

“不好意思，我们要休息了。”与饮品店隔中庭相望的一家网红休闲书店里，员工小许正张罗着闭店。他刚收到通知，商场计划18点关门，周末延至20点，这个时间安排会持续到2月9日。书店旁，一位保洁阿姨开着电动消毒工作车缓缓驶过。

“利用春节，好好再打一仗。”这是春节前张莉的想法。而现在，她安慰自己，“不以盈利为目的”，“顾客退订要理解”。张莉是龙湖长楹天街某知名网红餐饮品牌的店长。

在她的概念中，春节是餐饮业“赚钱的时候”。但2020年春节期间，她负责的这家店损失了近50万，因为订餐被退掉100多桌，“光年夜饭就退了60多桌”。最近，集团要求门店成立疫情防护小组，她担任组长，负责安排前厅后厨的员工给餐厅消毒，为顾客做登记、量体温。按照防疫要求，餐厅内座位间的距离要拉大，由此，店里百十个座位缩减了一半。即便如此，一天的顾客也不过两三桌。

摄影：李艳艳

位于北京核心商圈的国贸万达广场，境况类似。万达方面回应称，为了确保城市消费供给，集团决定在做好安全措施的情况下，保证万达广场营业。但用万达两位员工的话来概括，年后至今，“除了超市，商店基本都停业了”，“商场里除了保安和保洁，顾客寥寥无几”。

喧嚣难再的朝阳大悦城、龙湖长楹天街、国贸万达广场都是北京热门的消费地标。在疫情影响下，如何应对，已不只是商户要考虑的问题，更是商业地产开发运营者自身的当务之急。

“如果疫情持续三个月，估计能活下去的不多了。”谈到商业地产的生存趋向，万科集团高级副总裁、印力集团（万科旗下商业地产平台）董事长兼总裁丁力业难掩焦虑。在他的切身感受中，这次疫情对消费市场产生了很多影响，“特别是商业地产，要面临客流的急剧下降，商户的减租，还有银行的还贷压力”。

“2020注定是不平凡但充满希望的一年，疫情亦给我们正常经营带来了前所未有的困难和挑战。”此前不久的1月31日，印力集团在“致印力合作伙伴的一封信”中如此写道。这句话，或可成为当下多数商业地产商的生存注脚。

近期，全联房地产商会商业地产工作委员会发布《购物中心行业抗击疫情专项调查报告》指出，2020年春节期间，几乎所有购物中心的客流和销售额都在大幅度下滑。为此，商业地产运营商普遍将采取下调租金、管理费、物业费等作为主要支持方式。

“做公益没有那么多商业层面的考虑。”提及减免租金的考虑，某TOP级商业地产开发商高管回应果断。在对商户减租、追加资金投入的同时，多家商业地产运营商为留住租户也在尝试更多措施，并在“捂紧口袋”的同时，探索其他生存机会。

正如戴德梁行研究院首席政策分析专家魏东所言，“风险管理中的最佳实践至关重要。”因此，她提出建议，商业地产应更注重精细化管理，同时，企业要采取更为保守的财务策略。“拥有足够的现金和良好的信用额度，才能有效抵御风险和不确定性事件对公司产生的负面影响。”

商业地产运营商的“疫情攻防战”，已然打响。

减租进行时

一场针对商户的大型租金减免计划正在进行。

机构统计称，除去租金全部减免，租金减半方式亦成为近七成商业地产运营商的选择。不少开发商通过调整营业时间来控制部分运营成本。

春节期间的北京世贸天阶商圈。 摄影： 许虎虎

综合公司通告、机构数据等公开资料不完全统计，截至2月5日，推出减租政策的商业地产开发商已超过80家。其中，减租时间最短为6天，最长为66天。有行业人士统计称，目前各房企主动减免的租金总额已近百亿元。

万达是国内率先提出减免租金的商业地产运营商。

1月28日，公司对外宣布称，自1月24日-2月25日期间，万达商管集团将对全国各地所有万达广场的商户租金及物业费实行全免政策。据万达方面提供的数据，截至2019年底，已在全国累计开业323座万达广场。此次减租政策落地后，预计减免费用将超过40亿元。

近些年在商业地产方向快速扩张的新城控股，在1月30日也宣布租金减免政策。

其称，旗下分布全国各地的吾悦广场，对全体商户自1月25日至2月13日期间的租金，实施减半政策。新城控股方面称，目前公司在全国范围内已开业吾悦广场64家，其中自持经营的吾悦广场均按前述政策执行，预计租金减免总额逾亿元。不过，对于委托经营的轻资产项目，公司将与业主方沟通一致，再按相同政策执行。

“商业消费领域受此次疫情影响比较大，各品牌商家在近期经营上承受了一定压力。”新城方面有关负责人回应称，春节原本是消费旺季，商家大都在节前做了很多准备，包括储备货物等。当前正处特殊时期，考虑到品牌商家的实际困难，所以做出了减租决定。

至于公司后续是否还有进一步措施，新城方面回应称，会持续关注疫情发展情况及其对商业消费领域的影响，与品牌商家共渡难关。

龙湖是目前已宣布减免租金的企业中，减免天数最多的一家。1月30日，龙湖集团正式宣布，对旗下商场所有商户，2020年1月25日（农历大年初一）至2020年3月31日期间，租金费用（含物管费、推广费）减半。

龙湖商业表示，随着疫情不断发展，商户经营工作受到不同程度影响。公司希望借助租金减免，消解商户部分经营压力，并与商户共克时艰，抗击疫情。

除了租金减免，在疫情防控上，国内大多数商业地产运营商都在增加投入，比如调整经营时间，加强新风、排风安排，密集进行消毒。此外，还有企业发出倡议，要求全力维持企业线上线下渠道顺畅运转。

多位受访的行业人士表示，各家开发商采取减免房租的做法，既是短期内的公益选择，也是长期的商业选择。中指集团副总裁兼大数据中心总经理葛海峰长期研究国内商业地产市场，最近有很多商业地产开发商跟他“倒苦水”。他判断，当下商业运营商减免租金，是避免疫情过后加重损失的有效举措。

“不管是租户还是业主，都是这个突发疫情的受害者，如果能够给租户在租金和物业费方面进行部分减免，不但可以减轻租户的成本负担，同时也能够给租户更多信心，让企业在大灾面前更有担当，树立更好的企业的社会形象。”魏东称。

不过，有行业律师提醒，商户与运营主体应注意防范疫情结束的后续问题。

江苏法舟律师事务所彭钊提醒，在疫情结束后，建议中小微企业主动与出租人通过协商，以正式书面方式提出解决因疫情所发生的租金减免问题，避免出现之前承租人关于减免“非典”期间租金之主张超出诉讼时效的法律风险。

“在疫情将持续一定时段的情势下，没有任何企业和人是真正的强者，任何法律主体都将并应在法律的框架内努力寻求损失的最小化。”彭钊称。

困难前所未有

最近，国内某TOP级商业地产开发商高管频繁斡旋于公司、商户、银行之间。现在及将来一段时间，他不得不面对商户租金减免后，公司自身的生存问题。“我给小租户减免租金，谁为我们着想？如果我们不在了，租户和消费者又如何？”他向《中国企业家》如此感慨称。

“目前国家金融层面的政策，当地银行还没有对策，所以我们都在给当地政府提（建议）。”该高管称。

“整个春节，七天客流仅相当于去年同期1天客流量。”美的商业公开表示，疫情所致，购物中心的客流与销售额跌幅很大。包括减租成本、防护耗材、营运成本以及品牌闭店等成本在内，美的商业需承担的损失达数千万。

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“由于疫情影响，导致实体商业基本没有客流，对商户、对业主都产生了打击。”在魏东看来，如疫情在短期内不能控制，不管是企业还是租户，都将面对更为严峻的挑战。

更为严峻的挑战可能是什么？

近日，广东省餐饮服务行业协会为了解新型肺炎疫情对广东省餐饮行业的影响，做了一个问卷调查。调查报告称，“春节期间，30%持续营业的企业同比营收下降五成以上，其中30%的企业收入几乎为0；绝大部分企业面临租金、人工、能耗、税收等多重成本压力，客流、现金流严重不足的困境如无法得到及时缓解，将在1-2月内引发闭店潮。”

在魏东看来，此次疫情后，政府应更多地支持企业，尤其是帮助在此次疫情中损失惨重的中小企业渡过难关，在税收财政补贴等方面对企业进行扶持。

政策方面亦有反应。2月1日，中国人民银行、财政部、中国银保监会等五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》称，对受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业，以及有发展前景但受疫情影响暂遇困难的企业，特别是小微企业，不得盲目抽贷、断贷、压贷。

但截至目前，还未有直接利好商业地产的补贴政策出台。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，春节期间的商业及零售业明显受到冲击，有必要后续针对商业地产进行补贴。

葛海峰表示，中国商业地产整体发展还不成熟，商业运营能力有待提升，这次疫情可能是对商业运营能力的一次阶段性测试和成果检验。“其中肯定会暴露问题，但也是对运营商的警示和激励。”

魏东的观点与之印证。疫情的爆发属于突发事件，从目前来看，应对得较好的，都是在商业地产运营中较有经验且运营良好的企业，平时运营管理就跟不上的，在突发事件到来之际往往管理上更易出现漏洞。

“业主租金收入的减少必然会带来一定压力，但国内开发商大多以多物业类型进行资产配置，商业租金收益相对占比有限。”葛海峰的观点较为乐观。他认为，此类危机对大型开发商和商业运营商的影响不会太大，但对于一些中小型业主或单纯以商业运营为主的业主而言，可能会造成现金流压力。

中信建投2月5日发布对宝龙商业年度盈利预告的相关研报称，“由于公司收入主要来自于固定零售商业物管费，因此受疫情影响短期来看不大，最终影响的评估仍有赖于后续疫情持续时间，以及疫情对零售行业冲击程度的跟踪。”宝龙商业发布的正面盈利预告称，2019年归母净利润（未扣除上市费用）同比增速不低于50%。

回归到一线。某不愿具名的国内央企地产公司高管向《中国企业家》表示，从商业地产的开发层面看，2020年的开工、销售计划都会大大向后延期。“特别是销售，在疫情退去后的一段时间，市场营销都会承受严峻考验和压力，因为购买心理的恢复，需要的不仅仅是时间。”

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该高管告诉《中国企业家》，他的预感是，经此一“疫”，商业地产运营层面或将面临很大变化。因为他深刻意识到，人们对居住、办公、购物、度假、养老乃至子女教育的理念都会出现与过去几十年完全不同的理解，也许会在一些领域发生消费革命。

在魏东的观察中，目前很多商业地产运营商都在积极筹划应对危机措施。在此次疫情中，零售、餐饮、交通运输、影院消费等受的打击最大，而医疗健康、电子商务、在线教育、网游类的产业则有更多商机。因此，需要商业地产运营方根据市场走势来制定招商和运营策略。

抵御不确定

在2003年的“非典”疫情中，零售业也是受疫情影响最深、最直接的领域之一。北京市统计局数据显示，2003年4月，北京19家百货商场零售额同比下降17.6%，相比3月份下降26.7%。餐饮首当其冲，其次是休闲娱乐（如电影院）、体验类（如书店），对“客流即生命”的实体零售商而言，疫情无疑是巨大的挑战。

仲量联行某不具名研究人士称，相较2003年，我们所处的市场虽拥有更庞大的体量、更强的常规风险抵御能力，但面临疫情等突发意外事件时，也更加脆弱，容错空间更小。市场各方参与者不能因“非典”那一年的市场恢复速度而盲目乐观，但也应保持基本信心，主动提前采取措施。

业内目前关心的是，此次疫情突袭，商业地产在发展过程中，应该如何抵御不确定性，尽可能消减损失、降低风险？

葛海峰建议，疫情初期，建议商业地产商迅速启动危机管理，想尽办法节约开支，控制现金流。疫情后期，寻觅促销时机与方式。“比如率先启动打折策略，抢占重新激活的消费市场。”在“非典”疫情稳定之后, 消费者被抑制的消费需求曾经迅速膨胀，出现消费反弹现象。

“任何突发事件都可以给一些企业带来危机，同时给另外一些企业带来机会。”魏东表示。在疫情爆发、客户不能到店消费的情况下，线上线下相结合的方式将发挥更大作用。随着5G技术发展，智慧商业能更好将技术和消费结合，这次疫情爆发让这种消费模式变得更为迫切。

对于线上线下的结合方式，葛海峰认为，社区商业、“最后一公里”到家服务也将面临新的发展机遇。另外，抗疫情也会促使商业运营企业在商业地产大数据建设、基于数据层面的运用能力得到更大提升。

研究人士提及的方向已有最新试水者。近期，印力、龙湖推出帮扶措施，协助商户开通针对消费者生活必需用品的线上销售渠道，或予以租户一定的线上推广资源。诸如“打通最后一公里”的智慧社区概念也在碧桂园、融创等开发商中大范围实践。

而国内商业地产是否已经做好了应对突发公共卫生事件的长远准备？

一位地产行业高管对《中国企业家》表示，他们应对疫情的长期准备，不在于疫情高峰的持续时间，而是由于疫情所引发的以及疫情过后，生活方式、消费方式、社会治理包括公共卫生的变革，这是对商业地产的历史性冲击。这些冲击早该随社会其他方面的进步而到来，但行业自身的固化理念一直很难去顺应。

“但是现在，疫情来了，环境改变了，商业地产的从业者们准备好了吗？”

（文中涉及商户姓名，皆为化名）