广州“限商”解禁一日游：错误时间释放了错误信号？

3月4日晚间，“下架”不足一天的《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施》（简称“《措施》”）在广州市人民政府官网上重新发布。与此前不同的是“限商”解禁的内容已不存在。对此，官方的解释是“商服类项目等相关政策的具体细节可能会有所调整。”

前有驻马店降首付被约谈，后有广州“限商”解禁一日游，这让幻想借疫情搭车的房企等市场各方心情如坐“过山车”。

广州“限商”解禁条款“上架”后消失

3月3日，广州在当时发布的《措施》中提到，商服（公寓、商铺、写字楼）不再限制最小分割面积，同时可以出售给个人。这是广州在2018年底局部放开的基础上进一步放开限购，同时意味着存在近3年的商办、公寓等商服类物业限购的政策正式取消。

广州此政策一出，引起业内哗然。2017年以来的“限商”政策是不是开始松动？会不会引起其他城市的跟进？

在业内人士看来，广州放开商服物业限购，可以提升新冠肺炎疫情影响下商业地产的活力。此举不仅客观上刺激了商办物业去库存，对于部分企业来说，也可以加快项目的流动性，缓解资金压力。最为重要的是，作为首个商服限购解禁城市的广州，对其他城市有着借鉴作用。

不过，这个政策出台不到一天的时间，在3月4日上午，这份旧《措施》已从官网上撤下,而3月4日晚间，广州市政府发布的新《措施》，提到允许房地企凭商业银行现金保函，申请划拨商品房预售款；加大住房租赁市场扶持力度，加快拨付对住房租赁企业的奖补资金等内容。但唯独没有此前“限商”解禁的条款。

对于新《措施》删除了此前备受争议的商服物业解禁的内容，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，该政策之所以受关注，重点在于商服类项目的管控一直被认为是打击炒房的一种手段，贸然放松会产生误解。广州此前也是一线城市中“限商”政策率先松动的城市，信号意义较大。对于一些敏感性的购房政策，地方政府依然会斟酌。

而中原地产首席分析师张大伟认为，到目前为止，全国已有60多个城市发布了70多次房地产调控，其中刺激市场的政策不多，政策力度都比较微弱。但被约谈的驻马店降首付以及广州上述“限商”解禁的政策对市场影响较大，也都是敏感的内容，所以被叫停。这两个政策算是在错误的时间释放了错误的信号。其中，广州“限商”解禁政策会影响到2017年后拿地房企的土地规划，有可能出现商住政策的倒退，所以算是敏感时间的敏感政策，难免会被叫停。

“限商”前后市场冰火两重天 此前就有局部放松迹象

早在2017年新一轮楼市调控中，北京、上海、广州、深圳、成都等少数几个城市落地了商办类项目的调控政策。

其中，广州出台的“3·30”政策首次限制了商服类房地产项目的开发、建设、销售、使用。当时规定，未经批准不得改变为居住用途，而且最小分割单元不得低于300平方米，销售对象为法人单位。

事实上，广州商服类产品包括商铺、写字楼、公寓物业在内，“3·30”政策出台前，在住宅市场持续限购的背景下，最受购房者及投资市场关注、最为活跃的便是公寓产品。但是2017年“3·30”政策让这一切发生改变，随后广州商服物业交易量大幅下挫，进入冰封期。

据广州中原的数据显示，“3·30”政策后两周，所有商服类项目，包括商铺、写字楼、公寓物业成交呈现大幅下跌走势，最为明显的便是公寓，全市仅分别成交501套、336套，两周环比降幅为81%、33%。

成交低迷也使得广州公寓库存量一度高企。在严重库存积压以及市场持续低迷中，执行一年多的广州“3·30”政策对商服类物业出现局部放开。

先是2018年底，广州市国规委在官方网站上挂出了《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》。文件规定，2017年3月30日前土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，但是个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可转让。上述新规对公寓销售构成重大利利好，一举扭转市场销售颓势，盘活了一批2017年3月30日前的商办类项目。

此后，2019年7月，广州要求对已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型的非住宅存量用房，可按规定改建为租赁住房。

从目前来看，几个“限商”城市在过去几年市场非常萧条，量价齐跌。而除了广州局布盘活商服存量外，其他城市并未看到放松的苗头。

业内：谨防地方政府“搭便车”刺激市场需求

此次受新冠肺炎疫情影响，房地产市场销售一度降至冰点。鉴于恢复经济和社会秩序已成为工作重点之一，各类刺激经济恢复的政策满天飞。但是，包括央行在内的多个部门多次重申的“房住不炒”仍是根本原则。

对此，建诚晟业联合创始人苑承建认为，个别地方政府“搭便车”或者随意扩大化一些领域的刺激政策，这也随之引发了政策纠偏。

苑承建称，对于商办公寓限购放松、二套房贷放松等政策，在疫情期间出台则有明显的“搭便车”之嫌，非常能理解地方政府或者商业银行的冲动，但从必要性的角度来看，搭便车的嫌疑要大于疫情期间恢复经济的必要性。

而在严跃进来看，一些尺度过大的放松内容，容易被约谈或“下架”。即便要放松，也会更强调供给端或企业端，而对于购房端的政策变动会变得更加谨慎。

张大伟则认为，从各地市场看，相比其他行业，房地产企业公布的销售业绩都还可以，这种情况下松绑政策，市场也比较敏感。

针对今后地方政策的调整，苑承建表示，新冠肺炎疫情对房地产市场的影响只是阶段性的，恢复之后的状况需要数据和市场来证明，而不是将暂停的状态作为判断依据。针对房地产业的相关鼓励政策，将是渐进的、差异化的，更多是围绕供给端展开，不能改变全国范围内已基本形成的房价平稳预期和基本被抑制的投资炒房需求。

苑承建认为，从目前行业的现实出发，房地产政策即使要在销售层面有所放开，主要也是从放开销售条件限制以及适当恢复销售行为入手，而不是直接快速地调整消费端的限制。