房企抢滩城市更新领域，奥园“六千亿货值”能否迎加速转化期？

房企抢滩城市更新领域，奥园“六千亿货值”能否迎加速转化期？股息红利税 2020年以来，城市更新领域政策利好不断。7月20日，国务院发文强调要全面推进城镇老旧小区改造工作，推进城市更新和开发建设方式转型。随后深圳便首次针对城市更新发布规范性文件，破解城市

2020年以来，城市更新领域政策利好不断。7月20日，国务院发文强调要全面推进城镇老旧小区改造工作，推进城市更新和开发建设方式转型。随后深圳便首次针对城市更新发布规范性文件，破解城市更新中的搬迁难题。

在刚刚结束的年中报季，城市更新也成为了房企挂在嘴边的“高频词汇”。包括万科（SZ.00002）、恒大（HK.03333）在内的房企均明确表示，要把城市更新作为未来的战略重点之一。

在业内人士看来，城市更新已成为房企寻找增长点的新赛道。不过，受制于项目运营周期长、占用资金大等问题，企业获取的大量城市更新项目，并不能及时转化为可售货值。如何提升项目的转化率，成为房企能否在新赛道上领跑的关键。

城市更新成“房企未来必争之地”

随着一二线城市土地供应日渐稀缺，房地产市场也逐渐由增量时代向存量时代迈进。作为城市发展到一定阶段的必然产物，城市更新正逐步登上历史舞台。有数据指出，城市更新市场将成为10万亿级别的大市场。

在今年的年中业绩会上，城市更新成为了舆论颇为关注的重点话题。如恒大集团总裁夏海钧就表示，“城市更新是未来必争之地”。万科集团总裁祝九胜也称，“城市更新和TOD是万科在这几年的两个重点。”

据克而瑞数据显示，百强上市房企中，约有47%的企业涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例达到了61%。不过，由于布局区域、资金投入等不同，房企在城市更新领域也存在着不小的差距。

房产注意到，由于大湾区在推动城市更新方面起步较早，重仓于此的恒大、佳兆业（HK.01638）、富力地产（HK.02777）、时代中国（HK.01233）均有着大量的城市更新项目，规模优势十分明显。

资料显示，截止到2020年6月30日，恒大拥有104个旧改项目，超出7000万平方米的建面；富力地产已签约城市更新合作项目超过80个，规划总建筑面积超过7000万平米；佳兆业则拥有城市更新项目167个；时代中国城市更新项目总数超过150个，建筑面积约5200万平方米。

同时，规模处在第二梯队的龙光集团（HK.03380）、中国奥园（HK.03383）也有着超过4000亿元的城市更新货值。此外，雅居乐（HK.03383）、越秀地产（HK.00123）近年来也进入了城市更新领域，并有意扩大城市更新比重。今年上半年，雅居乐成立了城市更新集团，并组织了近200人的专业队伍。目前，雅居乐已签订合作协议的项目有13个，已锁定土地储备建面超700万平方米，货值约2400亿。

充足的城市更新项目，成为企业规模和利润增长的重要保障。2020年上半年，佳兆业实现权益合约销售金额360亿元，同比增长4%。其中，城市更新业务的贡献率在1/3左右。在项目转化方面，佳兆业上半年转化5个旧改项目，可售面积为70万平方米，货值约270亿元。据了解，下半年佳兆业还有5个深圳的旧改项目实现供地，贡献90万平方米的可售面积，货值约476亿元。

而相比竞争激烈的招拍挂拿地方式，能以更低的地价获取土地储备，意味着企业能保证更高的盈利水平。以时代中国为例。去年上半年，时代中国城市更新业务的毛利率达到84.9%，直接将集团整体毛利率拉升至32.5%。而在今年上半年，由于城市更新项目未能纳入会计收入，时代中国毛利率跌至26.9%，创近年新低。

不过，虽然城市更新成为未来行业发展趋势，但亿翰智库也指出，城市更新并非适合所有企业。项目周期长、专业团队构建耗时都会成为房企发力城市更新的“拦路虎”。

奥园6000亿货值能否迎来收获期？

作为新晋崛起的粤系四小龙之一，对规模充满渴望的中国奥园（HK.03383），在城市更新领域亦不甘于人后。

步入2020年，从大利社区荔枝村，到珠海联安旧村改造、广州增城横塱村，在一连串的旧改布局之后，势头正盛的中国奥园在城市更新板块斩获颇丰。

2019年，中国奥园城市更新项目数量由2018年的16个增至30个，对应可售货值2260亿元。而截止到2020年6月底，中国奥园拥有超过50个城市更新项目，比去年底净增加了20个。城市更新项目总规划面积3058万平米，预计可售资源约6587亿元，成为房企在城市更新领域的后起之秀。

不过，与城市更新项目快速获取不相匹配的是，奥园在项目转化方面似乎未能尽如人意。2019年初，奥园曾预计年内大湾区城市更新项目将转换可售货值660亿元，但在2019年全年，奥园实现了304亿元可售货值转化。今年上半年，奥园转化货值51亿元，也略低于市场预期。同期，富力地产、美的置业转化货值分别为：460亿元、193亿元。

有分析指出，这或与奥园发力城市更新时间有关。房产注意到，虽然奥园实现了旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖，过往项目中亦不乏成功案例。但梳理奥园发展历程不难发现，直至2017年、2018年，奥园才开始在城市更新领域花费大功夫。在奥园6500亿元的城市更新货值中，有4000亿元的货值在2023年以后才能转换。这也就意味着，奥园短期内能够转换的城市更新项目有限。

明源地产研究院执行主编艾振强向房产指出，房企从拿下城中村等项目开始，到改造完毕，中间有着相当长的时间。由于中间涉及到谈判、安置等一系列问题，城市更新项目也存在着不确定性，不乏十几年仍未完成项目的企业，这也是城市更新推进的难点所在。

不难判断，在城市更新的赛道上，坐拥6000亿货值的中国奥园，正借助自身在湾区的地利之便加速发力。未来几年的时间里，城市更新板块又将对奥园规模增长起到怎样的作用？房产将持续关注。