房地产信贷政策或转向，房企流动性紧张改善几何

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“今年三季度房贷额度特别紧张，基本没放几笔，如今银行额度有所放松，放款的时间也比三季度短了。”据某长三角城市民生银行小微客户经理张兴（化名）透露，近期房地产信贷政策已出现边际调整放松迹象。

民生银行并不是个例，近日多家银行陆续跟进恢复正常放款，消息称青岛建行、工行贷款额度将全面打开，房贷利率出现松动的势头。

信贷政策趋紧与房企的周转挂钩，直接影响房企销售数据，从而导致土地市场遇冷，市场信心不足。从9月底以来，楼市政策暖风频吹，信贷政策放松下，房企现金流或将得到合理改善。

变慢的周转率

“我们的销售目标是基于发展需要设定的，特别是四季度的回款指标，这是刚性指标，没有退路，也没有讨价还价的余地。”四季度开始前，某中型房企在营销人员动员大会上如此表示。

“这在行业内并不稀奇。”对于上述现象，有业内人士称，政策调控下，房企三季度销售普遍承压，四季度回款压力较大。

对房企而言，其自有资金最主要的来源，除了账上可调动的未受限现金，当属销售回款。中国商品房实行预售制度，开发商将建设中的房源出售，而通常情况下，购房款不仅包括购房者交付的首付款，还需要银行发放按揭贷款，这些资金形成了商品房预售款，支撑着房企的资金周转。

自2020年8月“三道红线”实施后，促回款已成为各家房企屡次强调的重要任务。房企的回款紧张，主要原因之一即为按揭贷款的难获得。

一位银行人士透露，2021年初，其银行对个人按揭贷款的放款周期约50天，此后拉长至两三个月甚至更长。据其提供的银行内部文件显示，2月初，商业银行逐渐加强了对小微贷款的管理，严查经营贷款流入房地产市场。

据上述人士透露，同一时期二手房的按揭贷款也逐渐收紧。

按揭贷款的收紧压制了一部分购房者的改善需求，银行对个人按揭贷款的放款周期拉长，同时也意味着房企资金回笼速度变慢。

克尔瑞地产研究中心统计，从2021年二季度开始，百强房企单月销售业绩增速呈明显放缓趋势，三季度更甚，房企单月业绩连续三个月同比下跌，且跌幅逐渐扩大。

反应在土地市场上，终止、延期、流拍、低溢价率……重点城市第二批集中供地普遍遇冷，降温明显。据中指研究院统计，第二批供地共计流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8%，而首批次仅为6.5%。“银行房贷额度紧张，放款速度放慢，回款压力增大是房企拿地意愿受抑制的主要原因之一。”某业内人士表示。

被触发的信用危机

担忧房企的销售转淡、融资受限而影响到流动性，成为房企当前面临的行业性问题。而反应到资本市场，在个别大型房企爆雷、部分中小房企走钢丝的关口下，投资者对中资房企所发行的美元债已未有充足的信心，由此触发了信用危机。

10月18日，国际评级机构穆迪批量下调了多家房地产的企业评级，其中包括佳兆业、阳光城和富力地产；另外还有多家房企被下调评级展望，包括领地控股、三盛控股和合生创展等房企。

其实，2021年以来，投资者的风险偏好即降低，地产美元债市场持续大幅波动，其中高收益板块波动更为剧烈。根据market iboxx中资美元债回报指数，9月份，地产美元债价格下跌7.94%。10月份以来，地产美元债市场继续下滑。截至10月15日的一周内，地产美元债整体价格再次下跌0.87%。

在此背景下，多家房企动用真金白银回购美元债。日前，佳兆业对投资者表示，将根据市场行情，选择合适的时间点，用于提前回购部分2021年12月7日到期的年息6.5%的优先票据。除佳兆业外，中国奥园、正荣地产、龙光集团等企业纷纷回购优先票据以稳定投资者信心。

即便如此，房企的美元债行情仍然风声鹤唳，比如此后佳兆业美元债仍创下较高跌幅，市场对其担忧仍存。

对此，央行在第三季度金融统计数据发布会上表示，相关部门已关注到境外房企美元债市场的变化，将敦促发债企业及其股东严格遵守市场纪律和规则，按照市场化、法治化原则，妥善处理好自身的债务问题，积极履行法定偿债义务。

政策暖风吹

房地产市场形势正在发生剧烈变化，商品房销售剧烈下滑，房企资金紧张，房企海外债违约密集，均与房地产信贷紧缩关系密切。

从9月底以来，楼市政策暖风频吹。9月29日，人民银行、银保监会召开房地产金融座谈会，再次强调维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。10月15日，央行第三季度金融统计数据新闻发布会上，相关负责人表示，部分金融机构误解了银行不得新发放开发贷款，未来将保持房地产信贷平稳有序投放。

房地产信贷政策转向正在发生。此后，10月20日，中国人民银行负责人指出，在金融管理部门的预期引导下，对于房地产市场，“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，”融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

在此背景下，近日多家银行陆续跟进恢复正常放款，消息称青岛建行、工行贷款额度将全面打开，房贷利率出现松动的势头。“从市场看，随着房地产贷款投放提速，个人按揭贷条件会有所边际放松，房地产需求将会释放，市场销售将会趋稳有所好转。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，房地产信贷放松一方面更容易获得开发贷。另一方面，市场销售好转，也会加快销售回款，将明显缓解房企资金紧张压力。

但刘水同时指出，在坚守调控成果的同时，防止市场硬着陆风险。由于当前市场剧烈变化，房地产信贷额度会逐步边际调整，但预计不会出现全面放松的情况。

而信贷额度只是资金周转中其中的一环，对部分房企而言，如何平稳度过房地产行业风险出清周期，难题依旧。

“部分房企资金端压力仍然较大，现金流安全性迎来考验，加快回款仍旧是短期内房企工作重心。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静亦指出，四季度重点城市首批供地项目或将集中入市，预计房企营销端将面临较大压力。

将视线拉长，据光大证券的数据，2022年全年，境内房企将有544.16亿美元的债务即将到期，预计房企再融资需求将继续加大。

其中，恒大集团、景程等房企到期规模较大，均超过20亿美元，任重而道远。

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