商业地产之变：首店“靠不住”、主力店不“主力”，社区商业正崛起

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疫情的突袭以及数字化带来的行业革新正全方位加速改变商业地产生态，并越来越广泛。当前商业地产有哪些改变？商业发展有哪些新趋势？11月2日，2021观点商业年会上，与会嘉宾发表了自己的看法。

在商业地产，一些改变正在发生，首店靠不住了、主力店不主力了。还有一些机会正在孕育，奥特莱斯呈现增长趋势，街区、社区商业正在崛起。

凯德投资(中国)商业管理副首席执行官杨钦富谈到，商业护城河以前是靠首店，现在靠不住了，而是要看整个商业氛围，市场推广需要一直有亮点。他还表示团队要理解周边的客户群，“通常商场周边是配住宅，每五年商场定位要跟着周边住宅的客户群一起成长，之前搬进来的时候是年轻人，过后生了孩子，客户求就变了，要一直调整。”因此，他认为资管一方面是靠大数据，但也要肉眼看、用脑筋洞察人心才能把商业做好。

光大嘉宝副总裁、光大安石首席运营官周颂明则表示，疫情告诉大家，很多主力店不主力了，他们现在一直去主力化，比如有些项目把超市去掉，有的做成市集。“一个大的主力店调整是很难的事情，要有特点，区别于其他人的竞争优势，需要品类更全或者某些类别做得更全。”周颂明认为，去主力化要变成做主题、做内容、做深度，实际上是把附加值挖掘出来。

“疫情对奥特莱斯这个业态来讲，反而是一个机会。”奥特莱斯(中国)有限公司总裁曾先谈到，疫情之后大家更愿意去街区式的商业形态进行消费购物和休闲，这样也使奥特莱斯在疫情后能够快速恢复到正常的水平，而且国人疫情下不能出国，把大量的国际消费品的消费留在了国内，也令奥特莱斯大幅上升。

“一定程度的消费降级也使大家更关注奥特莱斯业态性价比高的本质，”曾先认为这是回归商业的本质。疫情之后，奥特莱斯的业态呈现增长态势，他们公司目前每天都有一些地方政府，或者是开发商合作伙伴，来接洽合作，希望落地奥特莱斯项目。

消费者的迭代融合正在发生。

花样年商旅文副总裁朱莉莉表示，目前主力客群并不是70后、80后，而是90后、00后，就是现在大家都说的Z时代客群，他们有着他们自己独特的特征，比如说圈层文化、精神主义，热爱社交，喜欢分享等等。

上坤集团商用资产事业部副总经理兼融信上坤中心总经理董骏也认为，把人简单的分为70后、80后和90后这个标签太武断了，年轻人不喜欢标签，而应该试图用社群解释。“Z社群、Z世代，以前是一个小众的词，现在是一个非常蓬勃向上的消费力的代名词。”

消费需求的升级意味商业地产的运营逻辑也需顺势改变。

董骏提出了自己对更新迭代的理解，他说自己从业20年一直做商业地产，经历了传统百货的没落、大卖场的更迭、一站式购物中心的扫荡以及后来的社区商业和特色商业街，他看到更新迭代的动力驱动，不是金钱，而是受消费者的迭代驱动。“从社群来说，越小众的社群越牢固，越牢固的社群单位产出越高，消费力黏性越强。要在更新迭代中抓住消费者的点，必须让他感觉我是懂你的，这样就愿意和商家做更长久的朋友。”

“他们的变化导致商业只有不断的变化，不断的迭代升级，才能保持市场竞争力。”朱莉莉提到，现在上海九十月份新开的商业，从传统的快餐集市慢慢大传统文化的集市，从主力店为超市影院，慢慢上升到剧场，以及一些更多年轻潮玩类的，社交的主力文化孵化商品已经慢慢出现了。

嘉里建设集团、北京嘉里中心总经理卢书成表示，通常作为一个房地产开发商，作为一个项目的运营，大家一般都是说这是做空间生意的，“我们想说的是其实不是，我们是做人的生意、社区的生意，这是一个理念上的转换。”

他表示，以前商场是购物目的地，现在首先是要做好配套，是一个社交目的地，这样对租赁行为、空间的设计和改变就都变得不一样了。“以前商场、写字楼、公寓、酒店之间是一个比较典型的纵向的关系，现在更强调之间的沟通交流，把各个业态有机的连接起来。”他指出，商场是一个配套，但这不是商场的全部定位，而是其中的一个定位。

卢书成认为，一个好的社区是生态系统是自循环的，可以自己产生内容的，不需要拼命花钱做。“什么是社区？社区就是一些有共同属性的人，不管是他们生活背景相似，兴趣爱好相似，总之是有一些共同属性的人，真正找到这一点才是真正的社区。”他举了一个社区内容创新的案例，其曾发现人人家里都有一些有价值而没有使用价值的物品，由此发起了一个公益二手市集，“自己把没用的东西卖出钱来，需要的人用很小的代价找到喜欢的，同时交易以后，我们拿出一些钱来做慈善，一举多得。”

“疫情很大程度上改变了大家的生活方式，疫情让人们的消费更加倾向于社区化，更加看重家附近的生活圈，这也对商业形态、格局产生了影响。”金科地产集团股份有限公司联席总裁王伟亦表示，后疫情时代，过去那种纯粹盒子型的购物中心的发展会受到影响，大家越来越倾向于到自然、生态、有意思的空间当中逛，或者社交。他本人也是一个反盒子主义者，比较倡导街区，倡导盒子的街区化。他判断，街区的商业形态会流行起来，盒子的形态会受到限制。社区商业也将慢慢发展起来，城市商业底层逻辑是体验，社区商业的底层逻辑是服务。“社区商业做好四个服务，需要把家庭的资产、老人、孩子、宠物四个方面管起来。”他表示。

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