宋都服务IPO折戟背后：在管面积增长缓慢，盈利能力下滑

宋都服务IPO折戟背后：在管面积增长缓慢，盈利能力下滑魔幻风云 2020年是物业公司上市的春天，但宋都服务是个例外。 1月24日，宋都服务向港交所递交了招股书，截至7月24日，其招股书正式失效，这是自物业公司开启上市潮以来，第一家未能在6个月内完成上市的

2020年是物业公司上市的春天，但宋都服务是个例外。

1月24日，宋都服务向港交所递交了招股书，截至7月24日，其招股书正式失效，这是自物业公司开启上市潮以来，第一家未能在6个月内完成上市的企业。在业内人士看来，宋都服务冲击港交所失败，主要是由于其规模增长缓慢，体量较小，盈利能力不佳也是原因之一。

宋都服务提出的解决之道是押宝长租公寓市场，然而在长租公寓爆仓“雷声不断”的当下，宋都服务真的能分得一杯羹吗？

在管面积增长缓慢，母公司“输血”乏力

1月24日，宋都服务向港交所递交了招股书，截至7月24日，六个月期限已满。根据港交所的规定，如果拟上市公司未能在6个月内完成对联交所询问问题的反馈，即会造成失效，若要继续上市流程，就必须重新递交材料。

对于宋都服务招股书失效，上海中原地产资深市场分析师卢文曦指出，从目前的市场来看，规模是衡量一家物管公司的重要指标。宋都服务作为以住宅物业为主的物管公司，体量或许没有达到港交所上市的准入门槛。

招股书显示，截至2019年9月30日，宋都服务在管总建筑面积约为4百万平米，与已上市的物业公司相比，其面积仅暂时领先兴业物联（HK：09916）。此外，来自克而瑞的数据显示，2019年，中国物管行业管理面积突破1亿平米的企业数量达到15家，其中万科物业、碧桂园服务（06098.HK）、彩生活（01778.HK）及金碧物业，管理面积均在3亿平米以上。由此来看，宋都服务属于典型的“蚊型”物业公司。

与其他物管公司相同，母公司“输血”是其规模扩张的主要来源。公开数据显示，2017年、2018年及2019年前9月，宋都服务来自宋都股份的在管建筑面积分别为311.5万平米、364.5万平米及343.5万平米，占在管总建筑面积的比例分别为 98.4%、95.5%及86.9%。其对母公司的依赖可见一斑。

然而近年来，宋都股份呈现出规模增长乏力的情况。2017年-2019，宋都股份销售规模分别为70.2亿元、101.4亿元以及118.5亿元。与此同时，宋都股份的经营现金流净额出现近五年以来的首次负数，2019年经营现金流净额为-5.19亿元，同比下降114.51%。现金流跟不上扩储开支，资产负债率也升至85.34%，

这意味着母公司无法成为其坚实的后盾。事实上，在管面积的缓慢增长已经在宋都服务的营收上得到了表现，2017、2018年2019年前9月，宋都服务实现营收8396万元、1.32亿元、1.37亿元。

此外，在区域分布上，宋都服务固守浙江。数据显示，2017、2018年及2019年前9个月，浙江省的在管总建筑面积占总在管面积的比例分别为91.4%、83.9%及79.8%，而同期浙江省在管物业产生的收益分别占总收益的82.0%、82.8%及84.2%。对此，多名业内人士指出，宋都服务布局偏居一隅且体量较小，未来即便能够成功上市，其估值也可能会到影响。

不过，天眼查信息显示，2020年6月23日，吉林宋都服务有限公司成立，其中杭州宋都服务持股51%，为大股东，这意味着宋都服务开始“出圈”。亿翰智库研究院分析师张化东表示，此举是宋都服务开拓市场份额的表现。“相比于长三角地区的相关规定，东北市场的门槛相对较低，因此选择离开长三角也是一种尝试。”他表示。

盈利能力下滑，押宝长租公寓

规模之外，盈利能力的下滑或也是宋都服务首度IPO未果的原因之一。

数据显示，2017年、2018年及2019年前9月，宋都服务的净利润率分别为为16.6%、15.7%、14.1%，呈现出下降的趋势。同期，其毛利率分别为29.7%、28.3%、28.5%，而据Wind数据显示，2019年港股房地产服务板块平均毛利率为30.4%，超过宋都服务近两个百分点。

宋都服务将酒店业务及长租公寓业务作为新的盈利点。2017年、2018年及2019年9月30日，宋都服务的其他业务营收占比快速增加，分别为0.9%、4.3%和11.0%。2019年前9个月，在其他业务的收入中，长租公寓贡献了124.7万元，占比8.27%。而宋都服务亦明确表示，考虑到收益的提升，计划进一步扩大长租公寓业务分部。

卢文曦表示：“对于一家上市公司来说，公司的规模、盈利能力固然都很重要，但讲故事能力同样重要。”或许对于宋都服务来说，长租公寓就是未来的成长空间，然而这个“故事”却并不好讲。

不过，近年来，由于租金贷等问题，长租公寓一直雷声不断，2020年的疫情更是让其雪上加霜。克而瑞的数据显示，今年二季度，TOP20房企长租公寓管理规模增速环比一季度下降5%，且管理规模门槛相较一季度有所下降；同时，二季度开业虽然增速回升，但是新开业规模仅增长6.3%。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对房产表示，长租公寓整体上目前比较困难，不过也正是行业集中度提升的机遇期，毕竟从长期来看，长租公寓的需求是真实的和增长的。或许宋都服务此时加码长租公寓还存在一定机会。

对于宋都服务来说，再度递表搏击资本市场是大概率事件，但是如何提升自身运营能力，在长租公寓的洗牌期分得一杯羹是值得考虑的问题。