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贝壳找房驳斥浑水做空报告：存在大量错误

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来源：互联网
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2021-12-18
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12月16日晚间，做空机构浑水研究（Muddy Waters Research，以下简称“浑水”）发布对贝壳找房（NYSE:BEKE）的做空报告，对贝壳作出夸大平台新房销售、存量房销售GTV，夸大门店及经纪人数量等指控。

昨日晚些时候，贝壳找房方面回应称，“贝壳确保财报数据的真实性和规范性，欢迎各种调查，但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。浑水因为不了解中国房产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知和报表的正确解读。”

今日晚间，贝壳找房发布针对上述做空报告的详细回应。

夸大GTV和营收？

新房交易GTV、存量房交易GTV及营收方面，浑水称，贝壳将其新房销售GTV夸大超126%，存量房GTV夸大约33%，营收夸大约77%-96%。浑水表示，其编写了一个程序抓取贝壳平台的数据。

针对新房交易GTV和营收，贝壳找房表示，浑水抓取数据的方法错误，对贝壳的新房交易GTV和收入的计算存在严重遗漏。

贝壳方面介绍道，平台提供新房交易的通路有4条：一、链家门店；二、平台连接门店；三、新房销售团队；四、其他销售渠道。贝壳表示，浑水报告中仅计算了前两种方式，且在估算前两种通路的GTV和收入上也存在明显问题。

针对存量房交易GTV，贝壳表示，浑水抓取的交易量数据严重失实且存在遗漏，“数据并非来自公司真正数据，因此计算的存量房交易GTV和收入都是错误的。同时，浑水并未使用贝壳真正的存量房套均价，而是选取了来自CRE的外部套均价格进行模糊替代。”

此外，贝壳还提到，浑水利用5月25日到8月8日这76天收集的数据来模拟公司整个2021年第二季度的GTV的做法存在很强的主观臆断性及误导性。比如，为反映市场的波动情况，浑水在模拟二季度二手房交易GTV时将数值上调了9.66%。实际上，由于市场下行影响，公司存量房交易GTV在第三季度较第二季度下降42.0%。

夸大门店和经纪人数量？

浑水在报告中称，贝壳平台门店数量至少夸大了23%，存在“幽灵商店”和“克隆商店”，前者是指店铺在现实中并不存在，后者是指平台多家门店只存在一家实体店铺。

做空报告称，贝壳通过大量“幽灵商店”和办公地在同一地点的“克隆店”来虚报门店数量。其举例称，南昌市青山湖区一营业点门店已被废弃，廊坊的51家链家店中，有19家“幽灵商店”，该城市门店数量夸大了59%。此外，做空报告称，其调查人员实地走访发现，同一门店的多个团队被计为多家门店。

经纪人数量方面，浑水称其抓取的截至7月16日的数据显示，贝壳平台经纪人数量为43.6万人，但贝壳财报称，截至二季度末平台经纪人数量为54.8万人。

浑水举例称，在上海市场，贝壳称拥有21000个经纪人，但工商数据显示贝壳上海缴纳社保员工数远低于此。

对此，贝壳方面回应称，由于浑水的信息源不完整，数据的衡量方法存在比较明显的瑕疵，“App首页的“找经纪人”功能无法找到新房专岗经纪人，这类经纪人能在“新房”频道的子页面中找到。同时，此频道的新房经纪人有权利选择不对外展示自己。”

不过，贝壳并未回应浑水提及的工商数据及“同一门店多支团队被计为多家门店”的情况。

夸大被收购标的资产价格？

浑水在报告中质疑贝壳收购中环地产、圣都等标的时夸大资产价格以平抑不存在的现金余额。其举例称，贝壳招股书显示，分两步收购中环地产：2019年7月12日以9.31亿元收购中环62%股权；2020年4月以9.1亿元收购剩余38%股权。

“但工商资料显示贝壳在2019年7月仅收购了28%的股权，同日天津云居房地产公司收购了中环33.6%股份，六个月后转让给贝壳。”浑水表示。

此外，浑水还质疑贝壳高溢价收购家装企业圣都。贝壳曾出价80亿收购圣都，但同行业上市企业东易日盛布局省份更多，当时的市值仅为25亿元。

对此，贝壳方面回应称，关于收购的指控没有根据，因为它们基于不完整的数据、错误的估算方法、没有依据的推测以及对行业实践的错误理解。