净负债率实现五连降，美的置业预计2022年三道红线转绿

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上市以来，外界一直对美的置业的高负债“颇有微词”。如今，资本市场正对这家房企改观。

最新财报显示，美的置业降负债成效明显。

从三道红线硬性指标来看，截至去年末，其净负债率降至46.3%，较上年末的79.2%大幅下降；现金短债比则由上年的1.52回升至1.71；剔除预收款后的资产负债率下降至72.1%，踩一条红线。其中，净负债率已实现五连降。

在今日举行的业绩会上，美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉表示，预计2022年三道红线全部转绿。

财务趋向稳健的美的置业也凭借其良好的资信、美的集团的背书获得了金融市场的认可。

截至2021年底，美的置业的加权平均融资成本仅为4.82%，报告期内新增有息负债的加权平均实际利率则为4.62%。

而成为少数几家获得并购贷的民营房企之一，也侧面展示了美的置业的财务与资信状况。今年以来，美的置业获得了四家银行累计760亿元的并购贷及保障性租赁住房贷款及按揭专项贷款，并成为今年首家成功发行中期票据的内房股民企。

美的置业表示，其要做动能十足的马拉松选手。对于长跑选手而言，保存体力尤为重要，新的一年，美的置业将继续降杠杆，以稳健的资金基本面应对长跑。

美的置业管理层在业绩会上表示，2022年将通过多种方式继续降负债：一是控制投资节奏和投资额度，严格按照三道红线标准控制拿地资金占比；二是加大力气抓去化与回款，并加大交付结转，增厚净资产；三是审慎选择合作伙伴，主要聚焦在央企及实力与融资成本相近的合作伙伴；四是提升费效比，提升盈利水平。

少数股东损益激增212.5%

未来将持续提升权益占比

报告期内，美的置业多项经营数据向好，收入同比增40.4%至737亿元，年内利润同比上升9. 9%至53.03亿元，核心净利润同比增长13.6%至54.58亿元。

同期，美的置业连同其合营企业及联营公司实现合约销售金额1371.4亿元，相应已售建筑面积约1176.4万平方米，同比分别增长8.7%和5.8%。

值得称道的是，去年下半年以来，去化压力席卷全行业，美的置业仍保证了相对健康的销售回款率，达78%，在业内尤其是民营房企中处于较高水平，去化率也达到65%。

此外，在稳销售、促回款的前提下，美的置业并未卷入“降价销售”中，2021年其销售均价较上年有所上涨，增2.7%至人民币11657元/平方米。

不过，归母净利和毛利率下降是美的置业这份答卷的“失分项”。

财报显示，2021年美的置业公司拥有人应占净利润下降13.5%至37.44亿元，是其上市以来首次出现年度下降。

减少的净利润流向了少数股东。

2021年美的置业少数股东损益（非控制性权益应占利润）增长212.5%至15.59亿元，占其年内利润的比重为29.4%。

少数股东损益增加或源合作项目较多。

截至2021年底，美的置业在61个城市有354个开发项目，其中通过合营企业及联营公司参与的项目为113个，即近三成项目为合作项目。

从土储来看，截至去年末美的置业权益土储面积为2716万平方米，占总土储面积的比重为67%。

权益方面，2021年美的置业非控制性权益增长33.9%至242.98亿元，占其权益总额的50.8%。同期公司拥有人应占权益增幅为6.5%。

针对合作项目，王全辉在业绩会上提到，2022年美的置业将提升权益比，合作项目占比数将少于50%，权益占比将超75%。

毛利方面，2021年美的置业毛利增长15.8%至134.95亿元。据此计算，报告期内其毛利率为18.3%，较上年的22.2%下降了近4个百分点。

除了部分合作项目带来的低毛利，这一指标降低或还因为较高的拿地成本。

2020年、2021年，美的置业多次高溢价拿下扬州、南宁、义务等城市地块，理论上，这些地块在2021年结转。

不过，随着行业出清，土地市场竞争减弱，美的置业毛利率有望提升。

业绩会上，美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐提到，“目前土地溢价没有那么高了，这也是必然的趋势，我们会将权益占比提升到70%以上，减少合作和1+1<2的合作，并更加精准地研判每一个投资地块。”

深耕核心城市，取舍有道

二线以上销售额占比78%

随着三四线及其他低线城市去化压力加大，经济与人口较为活跃、需求较为稳定的高能级城市成为房企的必争之地。

“长三角大湾区是中国经济最发达的区域，也是产业基础最雄厚、人口流入量最大的两个核心区域。”王全辉在业绩会上如是说。

这些地区也是美的置业重仓的市场，为美的置业带来了大部分销售额。

2021年，美的置业高能级城市贡献的销售业绩占比继续提升，二线以上城市销售额（全口径，下同）占比高达78%，单城销售金额超50亿元的城市合计贡献41%销售额，市占率前十名的城市贡献了39%的销售额。

截至去年底，美的置业总土储面积达4051万平方米，其中二线及以上城市土储面积占比66%，深耕经济区占比52%，强三线城市占比24%。

新增土地储备方面，2021年美的置业新增土储760万平方米，二线及以上城市土储面积占比91%，长三角地区新增土储土地款金额占比达75%，较此前更加聚焦。

除了通过土地招拍挂方式补仓重点布局城市，美的置业还通过收并购方式补仓。例如，今年3月，美的置业向金科地产收购南京两个项目股权，收购完成后目标公司将成为美的置业全资附属公司。

据郝恒乐透露，“去年四季度以来，我们有13个项目股权收购。”四季度来，美的置业陆续接手了与花样年、雅居乐、正荣地产等企业的多个合作项目。

有“取”也有“舍”，在补仓重点布局城市、推进重点城市项目收并购的同时，美的置业正在退出低能级城市。

在收购与金科合作的项目同时，美的置业向金科出售了柳州、岳阳两个城市项目的股权。

郝恒乐在业绩会上透露了美的置业选择项目的标准及收并购逻辑，“主要着眼于自己合作的项目，退出低量级城市、收高量级城市。我们会对项目股权价值进行判断，要有良好的投资回报才会收。”

此外，郝恒乐还透露，为更好地推进项目、提升权益占比，接下来美的置业可能还将推进合作项目的股权收购或置换。

“收购后，项目去化和操盘得到了很大的改善，例如长沙和天津项目，销售价和去化速度都得到了很大的提升。”郝恒乐介绍道。

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