房贷利率下降新政首日：地产股大幅反弹，各地落实仍待时间

5月15日，央行罕见在周日发布“差别化住房信贷政策有关事项通知”，对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

在全国统一的贷款利率下限基础上，各地能够按照“因城施策”原则，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

若按最新的贷款基础利率(LPR)4.6%来看，首套房商业性个人住房贷款利率最低可至4.4%。

虽多位银行内人士向房产表示，上述通知对当前执行利率影响不大，传导至实际执行需要时间。但毋庸置疑，央行在全国范围内下调首套房贷利率下限是一次“自上而下”的调整，区别于此前的地方性调整，信号意义极强。

通知发布次日，A股、港股房地产板块大幅反弹，包括碧桂园、迪马股份、格力地产、中洲控股等在内多只地产股涨幅超9%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出，下调20个基点的力度较大，在周末发布也说明非常紧迫和必要，充分说明了金融部门对于当前房贷成本降低的导向，有利于提振市场信心。

图片来源：东方IC

各地落实还需时间

需要指出的是，房贷利率下限并非银行开展按揭业务常态化使用的利率水平。

房产采访多个不同能级城市招商银行个贷中心了解到，目前各地尚未收到下调首套房贷款利率的通知。

其中，北京首套房贷款利率仍统一为LPR加点55基点，即5.15%，二套房则加点105基点，为5.65%；宁波首套房贷利率则统一为5.25%；广州最优质客户首套房贷利率能够与LPR持平，为4.6%；杭州、赣州当地招商银行也表示，目前暂未接到利率变更通知。

上述城市相关人士均表示，房贷利率仍然根据LPR进行变更，与央行昨日发布的通知关系不大。

有银行人员向房产表示，“上述通知周日刚发出来，肯定会有一定的反应时间，具体什么时候不好说。”

此外，还有银行人士指出，通知抬头部分写的是“人民银行上海总部”，“目前没有接到任何有关北京政策加点利率波动的通知。”

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林指出，此次首套房贷利率下限下调能够降低刚需和改善性住房的资金成本，从而激发购买需要，但可能对房地产市场影响并不大，只是给了地方更多的自主权。

盘和林进一步指出，银行信贷依然是市场风险导向，即使地方有设定市场利率和房贷利率加点政策的能力，但银行的资金并不来自于地方政府，主要来自于央行和储户渠道，其资金本身就有一定的成本，“之前银行围绕房地产按揭业务已经将利率压在一个很低的水平，很难继续向下压低房贷利率。”

购房成本降低 三四线去化或加速

严跃进认为，首套房贷利率下限下调20个基点，有助于引导地方政府和银行机构进一步调整贷款政策，引导房企积极推盘和销售，降低购房者成本。

以500万贷款金额、LPR4.6%利率、等额本息、30年月供偿还的方式计算，购房人月供为25632.22元，累计支付利息约422.76万元。若下调20个基点，月供为25038.05元，累计支付利息约401.37万元，分别减少约594元、21.39万元。

需要指出的是，从目前个贷利率看，4.4%远低于实际房贷利率。

据中国人民银行统计，今年3月个人住房贷款加权平均利率是5.49%；贝壳研究院的数据则显示，重点城市4月首套房利率为5.17%。这两个数据均大幅高于利率下限的4.4%。

不过，这也意味着首套房贷利率的下调空间远大于20个基点。

除了有利于降低购房者资金成本，盘和林还认为，上述通知有利于小城市房地产去库存，“小城市以此打开银行对房地产按揭的利率下降空间，以低利率促进小城市首套房刚需用户购买。”

在他看来，小城市银行面对较为激烈的竞争压力和较少的房贷按揭需求，更容易选择降低利率水平的方式来加大竞争力度，促使首套房贷利率略微下滑。

申万宏源也指出，通知强调“因城施策”，或意味着地产需求更为疲弱的三线以下、部分二线城市可能将获得更大程度的本地房贷利率调降幅度，旨在缓解国内房地产市场分化格局。

另外，上述通知下调房贷利率下限仅针对首套房，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限仍按现行规定执行，即不低于5年期以上LPR利率加60个基点，体现了对刚需的支持。

多城市引导释放购房刚需

此次首套房贷利率下限下调，是央行时隔多年再次在全国范围内调整首套房贷利率。

实际上，各地方部门也陆续“因城施策”，多次优化房地产政策。据中国指数研究院监测，2022年至今全国已有超百城优化调整房地产政策200余次，4月以来政策优化的节奏和力度均有所加大。

针对刚需改善型需求，响应国家优化生育政策的精神，东莞、南京在内多个城市调整相关规定，多孩家庭可新增购买一套商品住房。

增值税征免年限方面，东莞、沈阳、无锡将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年，有利于降低二手房交易成本，带动“卖旧买新”，进而带动新房市场。

房贷利率方面，此前苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的首套房贷利率至最低基准线4.6%；虽二套房利率未进行调整，但包括南京、长春、郑州、贵阳在内的多个城市已取消“认房又认贷”，满足条件下，购买第二套房可按首套房贷款执行。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，多地优化房地产政策，叠加此次全国统一下调首套房贷利率下限，将对当前市场预期起到积极作用，亦将对市场产生实质性利好，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，进而提高置业意愿。

严跃进也指出，此次利率下限下调，结合近期降低首付、降低房贷利率、松绑二手房限售、松绑限购等政策在一起，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件。

罗乐林女儿 http://www.xinzhiliao.com/rq/nanxing/262.html