升龙集团广州旧改项目增至9个，815亿元投资豪赌挑战现金流

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从名声不显到成为广州旧改“网红”，升龙集团仅用了两年。

伴随着近日顺利成为明经村旧改合作企业，升龙集团今年拿下的广州旧改项目已达到4个，两年间成为了手握9个旧村改造项目，近1900万平米改造面积的广州新“地主”。然而，旧改依然是那根难啃的骨头，在接连的布局之后，升龙集团所持项目累计投资额已超过800亿元，对于销售规模逐年下降的升龙集团，这或是一场孤注一掷的豪赌。

升龙再添广州旧改项目

又是升龙。

8月8日，广州番禺明经村组织招商主体成员代表进行了表决，确定了升龙集团为番禺明经村旧村改造项目的合作企业。

在2020年，升龙集团抓紧后疫情时代的机遇，或联合珠江投资、科学城集团，或独立出手，进一步加快布局广州旧改市场，在百日内接连拿下黄埔、增城、番禺合计四个项目。而将时间轴拉长，自2018年7月拿下金州冲尾村项目以来，总计两年的时间里，升龙在广州已成为9个旧改项目的合作企业，累计改造面积也达到1893.75万平米，成为不折不扣的广州旧改“地主”。

此外，有消息显示，升龙在广州还有包括番禺厦滘村、潭山村；白云马沥村；黄埔迳头村、镇龙村、夏园村；南沙沙螺村等10余个旧改项目正在对接，升龙在广州旧改市场的野心正一步步显露。

在本地房企无不精于旧改的广州地区，一个“外来者”取得这样的成绩无疑颇让人意外。事实上，截至目前，升龙广州公司成立不过三年有余，但在旧改项目签约上的成绩丝毫不逊色于保利（SH：600048），富力（HK：02777）、时代中国（HK：01233老牌玩家。

在业内人士看来，升龙集团迅速打开广州旧改市场，得益于政策的灵活，也在于其企业自身。广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉便对房产表示，广州旧村改造政策比较灵活，很鼓励市场化导向，其实对所有的开发商都是平等的。

“其实对于外来开发商来说，只要企业自身对市场把握比较准，能够满足村集体村民的一些诉求，再加上足以面对长周期的资金实力，完全是可以涉足旧改市场的。”李宇嘉进一步表示，“此外，升龙虽然是一家外来房企，但实际上近两年的高管层也已基本实现了本地化，对本地政策熟悉也是其接连拿下旧改的原因。”

虽然在广州旧改市场根基不深，但升龙集团手中并非没有砝码。凭借郑州一系列旧改发家的升龙，在进入广州之前，其旧改项目已遍及郑州、福州、洛阳、西安等城市，其中，仅在郑州就改造了2200万平方米、14个城中村项目。

而涉足广州旧改，也是升龙集团重回行业的契机以及新一场的豪赌。事实上，在圈定广州之前，升龙集团已有多年未在土地市场上露面，曾经大力布局的郑州、南京市场也已退出规模的竞逐。

显然，在“厚积薄发”之后，曾依靠旧改敲开成功之门的升龙集团董事局主席林亿，希望在新的主战场，依然以自己最擅长的旧改与本土企业分出高下。

815亿元投资下的现金流考验

不过，在多数人眼中，旧改依然是市场上最难啃的“骨头”之一。事实上，在大湾区以往的旧改经历中，周期超过10年的项目并不罕见，其中又尤以旧村改造居多。

漫漫的开发周期，使得资金一直是旧改领域公认的最大挑战，对于升龙来说，或亦是如此。统计发现，随着广州旧改市场不断跑马圈地，升龙目前已确认合作的项目，总投资金额便达到了815亿元，且均为旧村改造项目。

有业内人士表示，在旧村改造项目中，提前预支的投资资金以及漫长的回收周期，对企业的现金流安全是一个极大的考验。

事实上，未能完成上市、也不曾在国内发债的升龙集团，其财务指标在外界一直颇为神秘。

在过往的资料中，升龙集团的负债水平或并不算高。其中，在2015年，明星经理人冯劲义曾在升龙短暂任职期间公开表示，低负债率是升龙在房地产行业里最具特色的一点，且几乎没有什么负债经营。如果升龙愿意，可以在很短的时间内变成零负债率。

而在正式进入广州旧改市场之前，升龙集团并非没有对资金渠道作出准备。例如，成为广东华兴银行的前十大股东，与建行广东省分行、广州农商银行、广州银行等银行签约展开三旧改造方面合作等等。

但这并不意味着，升龙集团可以高枕无忧。在业内人士看来，从过往经验来看，签订合作改造意向需要经历数年时间。由此来看，升龙的进度并不算慢，然而后期的拆迁、安置等流程同样极为繁琐，等到完成预售为企业提供现金流，仍需要承担极高的时间成本。

而这亦从升龙自身项目的进度中得到印证。如冲围村项目虽已签约两年有余，但据最新消息显示，亦仅完成了拆迁工作，距离商品房上市仍有一段时日。

在新战场迟迟未能结出果实的背后，是升龙在售项目早已进入空窗期的尴尬。正如其近年来在土地市场上的沉寂，如今，升龙集团手中可售资源并不充沛，与此相对应的是各个榜单中，名次得不断滑落。

时至今日，曾经在2013年于郑州市场销售夺魁的升龙集团，早已在榜单上不见踪影；而2015年以54.1亿元出现在南京销售榜单第11名的位置后，升龙集团在南京也仅剩少许在售项目。河南、南京两地先后沉寂之后，升龙集团销售额已连续三年失约于销售百强房企之列。

显然，在“后援”告紧、“前线”无果的境地下，驰骋旧改市场的升龙将如何腾挪资金，保证后续项目的加码，无疑是林亿不得不解决的难题。

不可否认，无论是郑州抑或是南京，来自于福建的升龙集团与林亿似乎都为当地留下了一些为人称道的商业模式，但同时，这些模式也为其换来了“游牧企业”与“商人”等难言“褒义”的称呼。在广州这个新的战场上，再次孤注一掷的升龙集团，也迎来了一次改善自身走出口碑的契机，不过一切的前提是，资金足够充沛。