板块价格有涨有跌 调查6大热门板块今年价格变化

　　前天，杭州正式发布六条措施加码楼市调控，以进一步促进房地产市场平稳健康发展，切实稳定商品住房价格，努力实现全年房价控制目标，

　　从调控内容中，我们可以看出政府稳定房价的决心。根据今年4月公布的房价控制目标，2013年杭州新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。按照杭州市发改委的预期，今年杭州城镇居民人均可支配收入增长目标为11%以上。也就是说，今年杭州房价涨幅应低于11%。

　　那么，临近年关的2013年杭州楼市，住房价格到底发生了怎样的变化？为了对楼市价格变化做一次系统梳理和调查，我们特别选取了6个楼市板块，这些板块，既是今年以来卖得较好的板块，也是新盘迭出、引领市场走向的热门板块。

　　通过对这些板块年初成交价和现在成交价的比较，我们发现，多数板块的价格涨幅控制在合理范围内。其中，续销楼盘较多的板块，价格涨幅较高；那些新推楼盘较多和同质竞争激烈的板块，价格涨幅相对比较平稳。值得一提的是，年末之前，这些板块还有不少新房源上市，可供购房者挑选。

　　注：研究选取6个板块，对今年2月-11月各板块商品住房成交均价进行分析研究。年初价格取值2月住宅成交均价，年末价格取值11月(11月1日至27日)住宅成交均价。

　　从价格走势图中，我们可以发现，除去3月份的下降外，今年丁桥板块的价格稳步上升。如果以2月和11月的成交价格进行对比，价格涨幅达9.2%，位居本次所选6大板块前列。

　　致使丁桥板块价格稳步上升的主要原因，是今年丁桥板块的在售楼盘，以续销楼盘为主，如昆湖玺之湾、广宇东承府、中豪四季公馆、冠宇隽园和昆仑天籁等楼盘。这些楼盘，因为有前期在售房源，续推房源的价格，往往会有小幅上升。以昆湖玺之湾为例，该项目的成交价格，已从2月时的12125元/平方米，上涨至12939元/平方米。

　　今年至今，丁桥板块也有城发云锦城、龙湖名景台和保利罗兰香谷等3个新盘亮相。不过，上半年开盘的城发云锦城虽然售价在万元左右，但基本堙没其中；11月首次开盘的龙湖名景台，因为位于同协路北端，15800元/平方米的首开均价，高于区域平均水平，反而进一步拉高了11月的板块成交价格；而11月24日开盘的保利罗兰香谷，虽然首开起价只有8999元/平方米，但还未能体现在板块实际成交中。

　　今后丁桥板块的后续供应，还是比较充足的。因为除去大量续销楼盘外，还有不少潜在供应地块。今年，因为同协路的开通和串联，丁桥板块受到不少开发商关注，包括龙湖、保利、金地、港中旅、杭州佳苑房产等在内的房企，均出手在丁桥拿地。目前，有望年前亮相的新盘是金地格林格林，规划主力户型85-90平方米，预计12月首开。

　　据统计，今年2月，临平板块住宅成交均价10226元/平方米，虽然期间出现过大幅上涨，但最终还是回归于年初水平。与11月10116元/平方米的住宅均价比较，临平板块今年的价格，甚至还出现了略微下降。

　　出现与其他板块截然不同的价格变化，主要是因为临平板块的在售楼盘和新增楼盘都很多，市场同质化竞争比较严重，均以刚需定位为主，开盘价格很难出现较大幅度的上涨。

　　据统计，今年临平板块有成交记录的楼盘高达40多个，如赞成檀府、金帝海珀、赞成香颂、嘉信九悦印象、钱塘梧桐蓝山、贝利珑昕泽第、金都夏宫等老牌在售楼盘。这些楼盘的年末价格，有的出现上涨，有的反而下降。如赞成香颂2月成交均价8348元/平方米，11月成交均价9106元/平方米；而金帝海珀2月成交均价8252元/平方米，11月成交均价仅为7692元/平方米。

　　其中，4月份的价格大幅上涨，则主要是因为绿城玉园、雍熙山等相对高价楼盘，迎来了一个小小的成交爆发，进而拉升了成交价格。

　　因此，在这样的市场竞争环境下，大量新盘如众安理想湾、朗诗未来街区、保亿风景晨园、中铁逸都、广宇鼎悦府等楼盘的入市，反而会进一步平缓临平原本就上涨艰难的价格。

　　作为一个大范围的刚需板块，今后临平的供应量，依旧十分庞大。首先，在售的绿城蓝庭、金都夏宫、康城国际等大盘，尚未上市的可开发规模还很大；其次，近年，临平区域出让的地块，多达30宗，将陆续形成有效供应。

　　近段时间，临平也有不少新盘，确定新推房源。譬如，位于临平北的电商楼盘莱茵知己，本周六将首推高层和小高层，主打户型89-125平方米。

　　与其他板块相比，滨江的价格走势，显得相当不稳定，呈现时涨时跌的态势。但以2月成交均价和11月成交均价进行对比，今年滨江板块的价格基本保持平稳，仅上涨1.3%。

　　支撑滨江板块成交的，基本是中海世茂寰宇天下、荣安望江南、绿城明月江南、世茂钱塘帝景、天阳半岛国际和中天官河锦庭等大盘。所以，当这些大盘中，高价楼盘的成交占比较高时，当月成交价格就会比较高，反之亦然。

　　以今年5月为例，首次开盘的龙湖春江彼岸，当月以均价23178元/平方米，成交了608套房源，占5月滨江总成交量的75%。因此，5月滨江板块的成交均价，由4月的25577元/平方米拉低至了23697元/平方米；再看10月，当月玲珑府和龙湖春江彼岸，以175套(21098元/平方米)的成交量位居板块首位，占成交总量近4成，当月滨江板块的成交均价，也因此下降为23229元/平方米。

　　未来，滨江还有多个大盘亮相。据统计，近期，滨江板块就有关注度极高的热点楼盘，如世茂之西湖、万科璞悦湾、绿地旭辉城和莱蒙水榭春天等计划亮相，中小户型房源占主导。