1400亿业绩下补仓长三角，正荣打响“权益”保卫战

1400亿业绩下补仓长三角，正荣打响“权益”保卫战朱讯近日情况如何 8月24日，正荣地产发布了一份喜忧参半的半年报。 一方面，2020年上半年，正荣地产收益同比增长6.5%至145.42亿元；溢利为12.75亿元，同比增长8.1%；核心纯利为12.43亿元，同比增长8.3%。另一方面，

8月24日，正荣地产发布了一份喜忧参半的半年报。

一方面，2020年上半年，正荣地产收益同比增长6.5%至145.42亿元；溢利为12.75亿元，同比增长8.1%；核心纯利为12.43亿元，同比增长8.3%。另一方面，其销售额却同比下降4.5%。

对此，正荣地产表示，公司有信心完成全年1400亿的销售目标。今年前7个月，其累计合约销售额为695.9亿元，已完成全年目标的49.7%。而对于下滑的母公司拥有人应占溢利，正荣亦表示正在积极改善。

补仓长三角

数据显示，报告期内，正荣地产上半年合约销售额559.9亿元，同比下降4.5%。完成全年合约销售目标1400亿元的40%，累计合约销售建筑面积为365万平方米及合约平均售价为每平方米15321元。

正荣地产解释，销售下滑主要是受疫情影响，造成短期冲击导致的。具体来看，上半年，正荣地产在海峡西岸、环渤海地区的业绩都迎来了增长。其中，海峡西岸地区的业绩占比由去年的17.9%上升到24.5%，环渤海地区由10.9%上升到12.4%。而珠三角地区也首次为集团贡献了5.5亿元的业绩。

长三角依然为正荣贡献了业绩大头，然而，其销售额仅为257.97亿元，占比为46%。去年同期，这一数字达到了326.46亿元，占比则为55.7%。2018年同期，这一数字则为340.82亿元，占比为58.6%。

正荣在长三角销售额的下滑与其土储不无关系。2018年6月30日、2019年6月30日，正荣在长三角的总土储分别为346.43万平方米及239.24万平方米，到了2019年年底，这一数据已降至132万平方米。

然而，上半年，在疫情的冲击之下，长三角地区首先迎来了强势复苏，一众深耕长三角的房企也实现了逆势上涨，如今年上半年，宝龙地产累计实现销售金额315.3亿，同比增长8%。其总裁许华芳直言：“过去5年，宝龙最大的成功就是聚焦长三角。” 据其介绍，在宝龙超过130个项目布局中，长三角的项目超过了110个，其中长三角地区的销售金额占比高达88.6%。

不过，对此，正荣地产董事长黄仙枝表示：“2020年至今新增土储484万平方米,其中大多数位于长三角 。”

执行董事、副总裁刘伟亮具体介绍道：“正荣地产今年在长三角的布局还是比较多的,占比59%,我们不但在大本营南京和苏州一共斩获了9块地，也重返了上海市场，并且在徐州、 合肥、无锡、滁州、阜阳、宿迁等这些都市圈周边城市也拿到了项目,成功拓展了区域纵深。

这也在财务报表上得到了反映。数据显示，2020年，正荣在长三角的预计总建筑面积为137.64万平方米，虽然仍处于近年来的低值，但已高于2019年年底。关于下半年的预判的整个投资市场，刘伟亮表示，公司会加强对已进区域的布局研判，进行合理深耕，重点仍关注长三角、海峡西岸以及中西部区域的布局。

业绩会上，他介绍道，正荣地产项目由拿地至确认项目定位平均周期不到一个月，平均首次开盘周期约为7个月，项目平均首次开盘去化率逾70%。由此来看，长三角业绩在年底或将出现反弹。

努力提升的权益占比

在正荣的业绩报表里，出现下滑的第二个指标是母公司拥有人应占溢利。

财报显示，2020年上半年，正荣地产母公司拥有人应占溢利为8.8亿元，同比下滑6.2%。而同期，其非控股权益应占溢利却同比上升62.2%至4亿元。这意味着，公司合作的项目过多，而权益占比较低。

对于这种情况，知名地产分析师严跃进对房产分析道：“类似控股股东和非控股股东的收益或利润所得不一样，实际上有两种原因。第一是合规的，比如说企业有很多项目是合作开发的，这个时候涉及到少数股东的概念，最终会使得此类少数股东或非控股股东的收益更高。第二是违规的，即很多非控股股东其实是关联企业，通过做大此类非控股股东的收益，其实是可以挖空上市公司资产的，即各类分红或其他收益都被此类关联企业所得。”

事实上，合作过多导致权益占比一直是正荣被诟病的问题。《第一财经》曾报道，2017年、2018年、2019年正荣地产实际效益销售数据约为351亿、361亿、372亿左右，而同期其销售额分别为702亿元、1080亿元、1307亿元。按此测算，其权益销售额的占比仅为50%、33.43%、28.46%，呈现持续下滑趋势。

对于权益占比较低的问题，刘伟亮表示，按照公司的投资思路,正荣从去年开始计划逐步提高项目权益比例，到2020年我们的权益销售比例应该会提升到59%, 2019年是51%,这是一个逐步提升的过程。

“预期后续的权益比例仍然会维持60%—70%之间。”他表示。而这或许可以从土地储备上窥探一二。财报显示，2020年上半年，正荣共收购19宗地块，总建筑面积为302万平方米，新增土地储备的权益占比为73%。而截至2020年6月30日，正荣地产总土储2740万平方米，总货值约4700亿元，目前公司总土储权益比为58%，较2019年时的55%有所上升。

在权益占比走高的同时，正荣集团的利润指标出现了改善。2020年上半年，正荣集团净利润为为12.8亿,同比增加8.1%，净利润率提高到8.8%，毛利率与去年同期持平，为20.3%。

执行董事兼副总裁陈伟健表示：“老的存货的毛利率还是比较偏低的，但是如果不看老的存货,看现有的情况下，我们的毛利率目前是在20%到25%，我们也在通过严控成本提升毛利率,比如我们发债的成本,境内境外目前也是大幅改善,我们也在严控开发成本,所以能改善的空间还是蛮大的。通过这些手段，未来一到两年可实现22%-25%毛利率目标。”

在这两项下滑的财务数据之外，正荣亦展示出了向好的财务基本面，截至2020年6月30日，正荣地产的净负债比例为71.4%，维持下降趋势。与此同时，短债比例进一步下降到 30%，现金对短债比上升至2.1倍，该值已处于2017年以来的最高水平。

黄仙枝说，正荣会保持一定的规模增长，但不会因此牺牲财务安全、牺牲盈利。 如今，“新三年战略”已经行程过半，正荣接下来会有怎样的表现，房产将持续关注。