北京楼市：2022你必须知道的板块轮动规律

　　1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

　　Q:提问:老师，您好，我目前有资金700-800万，首套有记录，想以投资为主，能保值增值为主，计划持有10-15年。前期选筹有些犹豫，错过了亦庄等新房片区。现在感觉还是有学区、传统市区、有产业支撑的地区安全性更高。目前选了三套房：

　　第一套：核二院（航天桥）的三居室，公房，1996年建，6层的3层，板楼，南北通透，暗厅，89平米，1100万，停车方便。海淀八里庄学区海淀实验小学区域，学区未占用。

　　第二套：北京科技大学校内（学院路片区）的三居室，公房，2002年建，20层的16层，塔楼，东南北，北侧有窗（为斜边），南侧、东侧有窗（直边，规整），卧室（南侧窗户1间、东侧窗户两间）和客厅（南侧窗户）均有窗户，98平米，1070万，停车方便。学院路学区，对口北京科技大学附属小区，学区未占用。

　　第三套：八家嘉园，回迁房，位于双清路边，北五环内，小区北边有八家郊野公园，2014年的回迁房，28层的10层，南北通透，客厅朝北，两个卧室一个朝北一个朝南，92平米，785万，停车方便，地下有4-5平米的储藏室。对口八家小学，学区未占用。

　　A:回答:您好,感谢信任!祝新年富贵!首先建议您抽时间认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》

　　以上三套房都为老房子,持有10-15年保值属性尚可,但增值属性比较一般,跑赢大盘有点难,跑输大盘的可能性比较大,

　　第二波仍然是XQ+成熟的溢出区域刚需盘(同样是品质次新),这部分刚需盘上涨的逻辑是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,

　　第四波轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律。

　　由于目前普涨的行情越来越少,预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新.老房子的购买群体受限,所以上涨动力不足,可否告诉我您的具体工作地点和意向区域?

　　Q:提问:你好,京总,新人首次提问,我看房已有3个月左右,我本人是在亦庄上班,工作比较稳定,首套首贷,目前看了几个区域,万科城市之光,新盘,万科金域东郡,买二手的话,可能会少,买不了那么大的,新盘的话比较有优势一些,想请教京总,这两个盘应该怎么选.谢谢

　　A:回答:你好,感谢信任.1、整个台湖仅高端总部基地，光机电一体化基地区域属于亦庄新城，规划范围可以以京津高速为界，而京津高速以东并不属于亦庄新城研究范围，研究范围这个概念很少有人去说，这个战略意图可以确定亦庄未来的发展方向是东南，

　　为什么台湖不在研究范围内，从城市发展的维度考虑，可以避免亦庄和副中心之间形成连片发展，在两者之间起到一个缓冲的作用，而次渠需要通州的购房资格，多增加了一道购房门槛，目前距离次渠的几个盘离地铁不算很近，越是刚需盘地铁越重要，优势是距离亦庄核心单元不远，但少了通勤优势，现在5万多的单价在市场上缺乏竞争力，最终难免会成为亦庄码农的韭菜盘.

　　次渠的优势就是从0开始建设的,所以开局就卖了一手好价,从投资的角度这个位置的房子已经不便宜了.其次台湖属于两区交界,朝阳重点发展的是东北方向，通州重点发展的是运河商务中心，亦庄重点发展的是亦庄新城核心单元未来向东南外扩，所以台湖这个位置，很容易成为发展的黑洞变成两不管的地带

　　在亦庄买房的逻辑和其他区是不一样的，其他区我们一般是沿着地铁站看,而亦庄我们是根据品质学校配套看，购买力比较集中的区域，在高容积率去找低容积率的小区，这个是房产投资的原理;

　　亦庄的特点是产业足够强，所以不缺购买力，一般人会认为亦庄的核心区是河东,河东是产业聚集+轨道交通，但如果从居住的角度考虑，河东不一定是核心区,比如国贸,核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，所以国贸的房价没有大望路九龙山双井高

　　再比如望京,望京是产住结合由于区域面积比较大，所以密度还好，一些品质楼盘涨幅还是比较可观的，但涨幅依旧输给太阳宫，为什么太阳宫比望京的涨幅更可观，太阳宫整个区域品质次新盘扎堆，有好的教育配套，又紧靠望京，所以购买力自然是不缺的，呈现的结果就是持续跑赢大盘。

　　你看亦庄河西和河东的关系像不像望京和太阳宫的关系，所以河西未来是亦庄稀缺性的一个地块，优势比河东更明显，有南海子公园+教育配套；属于低密度区域，位置又处于南中轴,往后的建设也会限制容积率;

　　河东的优势是产业聚集+地铁,缺点就是密度大,这两个区域目前的楼盘涨幅是差不多的,如果从长持的角度上,河西会更有优势一些;

　　万科金域东郡在整个板块属于品质盘,在往上就是金茂系的了,价格比较高,所以这个盘在河西是有竞争优势的,可以对比海梓府;建议认真阅读星球置顶的文章《大兴跑赢大盘选筹导图》,文章中有具体每个楼盘的分析和过往的涨幅走势图.祝一切顺利,有问题可再向我提问!

　　Q:提问;京总，我有北京户口及首套首贷资格，150万首付买通州的禹州朗庭湾，这个盘能满足保值增值的需求吗

　　A:回答;你好,感谢信任,禹州朗庭湾楼盘优势是户型好,90平可以做成三开间朝阳,但这个楼盘的位置稍微远了点,其次出门是个人生终点站.自住的话优势比较大,如果投资的话不是一个最好的选择. 建议在核心区武夷花园商圈,或者万达选,这两个地方是目前通州抗跌性比较高的区域,BZSZ比较稳健.

　　Q:提问：您好，京总。 感谢您的分享，目前我想购置一个房产，主要考虑生活便利性以及交通，另外考虑未来的生活舒适性。目前在郎峰和通典之间犹豫。也想问下，未来八里桥片区拆除是否会提升通典区域的价值? 感谢

　　A:回复：你好，感谢信任！ 1、不知你预算多少，如果考虑生活的便利性可以在万达商圈重点看下富力金禧花园和万方家园，能够跑赢大盘的楼盘每个片区不会超过20%，万达商圈配套成熟，这两个盘有一定的稀缺性，长远看有增值的价值。

　　2、八里桥片区属于通州的西大门，在往西就是朝阳的溢出区域常营了，从位置上这个片区没有明显的竞争优势，整个通州重点发展的是新城，新城重点发展的是运河CBD，靠近运河商务中心的优质地块，未来有一定的价值，其他板块都属于配套服务区域了。建议看下置顶中的文章《通州跑赢大盘选筹导图》祝一切顺利！有问题可再向我咨询！

　　A：提问：你好京总，感谢你的耐心回复，我们上周看了四个盘，望京新城，望京花园东区，花家地西里一区和南湖东园一区，想问下京总这四个盘哪个更好一些！

　　Q：回答：你好，望京新城的优势是位置比较好，价格比较低。也是这个小区最大的价值，缺点是小区的密度大，停车比较紧张。还有一个最大的缺陷是这个楼盘的物业口碑不好，楼道里经常会有发小广告小卡片的，物业也不管，加上出租的比较多，因为在望京最中心的位置，商业比较多，整体乱了点！总结就是望京新城是优缺点都比较突出的一个盘，由于价格比较低，所以成交量一直是望京排名第一，总体跟着大盘跑问题不大。如果追求居住品质的话可能差了点。

　　望京花园东区有一个硬伤就是一居和两居的户型设计有点差，三居室比较不错。楼间距比正常小区的要小很多。优势就是这个小区是高校老师的福利房，人文素质还不错。

　　花家地西里的楼盘听说是供暖可能不太好，房子的建筑品质差了点，隔音不好，优势就是小区的老年人比较多，有一部分楼是回迁，其他是中日友好医院，农业银行，国航的福利房，所以人群结构比较单纯。整体比较安静。

　　南湖东园一区这个小区是当年建工集团盖的，有一部分业主是这个单位的职工，整体的人文素质还好，不足就是小区没有地下停车位，全是地上的，车位有些紧张，户型设计的线平的两居室进深比较长，客厅的窗户很小，所以采光不是很好，看房的时候注意晴天看一次，阴天看一次。

　　总体这四个盘保值属性跟着大盘跑都还可，望京新城和南湖东园一区热度在望京比较靠前，未来的流通性可能会更有优势一些。

　　建议认真阅读星球置顶的文章《望京139个盘,稳健型的只有39个》祝一切顺利!有问题再向我咨询