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纵观五年二手房房价变化,济宁涨幅第一,牡丹江跌幅最大,郑州第二

  • 来源:互联网
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  • 2022-04-18
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近五年全国主要城市房价表现如何?

证券时报·数据宝统计,当前已有超60个城市出台了楼市松绑政策,且部分高能级城市也开始出手。

3月1日,郑州市出台《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》,以新政“19条”打响了今年全面放松限购限贷的“第一枪”。

进入4月,越来越多的热点城市加入政策松绑队伍,已经有衢州、秦皇岛、大连、绵阳、兰州、丽水、台州、安顺、苏州、南京、咸宁、荆门、黄石、宜昌、上海等15城松绑了购房政策。

分析人士表示,越来越多城市出台楼市松绑政策,主要是为了稳增长。此外,在过去几年时间里,各主要城市房价表现相对稳定,也为楼市松绑提供了现实基础。

数据宝统计,过去五年中,70个大中城市二手房价涨跌幅中位数为19%左右。牡丹江、郑州、石家庄、天津4个城市近五年来二手房价出现了下跌。

牡丹江跌12%居首

郑州位居第二

数据宝统计,基于国家统计局公布的2022年3月份、2021年3月、2020年3月、2019年3月以及2018年3月的二手房价同比数据计算,得出过去五年房价的涨跌幅。

郑州为例,今年3月份郑州二手房价同比下跌0.8%,前4年的3月份二手房同比数据分别为-1.7%、-3.4%、1.1%和-1.5%。据此测算,今年3月份郑州二手房价同比2017年3月下跌幅度为6.19%。

除了郑州外,牡丹江、石家庄、天津是另外三个近五年二手房价下跌的城市。

其中牡丹江下跌12.06%,位居70个大中城市二手房价近五年跌幅榜首位,石家庄下跌1.91%位居第三位,天津下跌0.2%位居第四位。

整体来看,大部分大中城市二手房价在过去五年时间表现并不是特别突出。数据宝统计,70个大中城市过去五年二手房价涨幅中位数为19%左右,平均一年有4%左右的涨幅,跑赢银行一年期存款利率。

郑州新房供应较大

部分城市二手房价为何跌跌不休?数据宝在一年多以前曾经对此进行了一定的阐述。

在《房价跌幅全国第一,东北这个城市火了,20年来IPO数挂零,10年人口减少近20万》一文中,数据宝梳理了牡丹江人口、经济等指标,揭示了经济下行、人口流出等因素是房价下跌的重要原因。

郑州二手房价下跌又是什么原因呢?郑州的人口、经济在过去几年都有明显的增长。一方面,在过去几年时间里,郑州的GDP可谓迅猛增长,2017年GDP为7000多亿,去年达到12691亿。人口也是快速扩容,从2017年的1000万以下增长至去年的1274万多。

有观点认为,郑州二手房价下跌,或许更多是房子供应太多所致。

数据宝统计,2017年至今郑州累计卖地金额高达5500多亿元,平均每年卖地超1100亿元,高居全国前列。

与此同时,2017年至2019年,郑州连续3年成交土地规划建面(住宅用地)超过3000万平,按照一套房子150平折算每年供应超过20万套。如果这些土地全部落地成新房,很大概率超过需求量,也会较大程度抑制新房、二手房价格。

这些城市房价低估值+卖地少+人口大增

房产市场上流传这样一段话:“长期看人口、中期看土地(政策)、短期看金融”。但事实上影响房价的因素很多,郑州二手房价下跌与经济、人口的变化,跟上述那段话目前来看是有所背离的。

与此同时,70个大中城市五年二手房价涨幅第一名的济宁,其人口变动也与其房价变动不相符。数据显示,过去十多年这个城市的人口都在800万至840万之间小幅波动。而二手房价上涨较多的苏州、西安等城市,供应量也不小。

由此可见,一个城市的房价变化,很难说关键的决定性因素是什么。

数据宝筛选出房价目前估值相对较低、人口大幅流入(承接力更强)、卖地少(供应相对较少)的城市,这些城市的房产或许保值增值潜力更大。

数据宝综合上海易居房地产研究院发布的《2020年全国房价收入比报告》相关数据(房价收入比在13倍以下),以及过去5年规划住宅建面相对较少(4000万平以下),人口大幅净流入(近5年或此前4年人口净流入40万以上),合计有10个城市符合条件,如下表。

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  • 编辑:崔雪莉
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