70城新房价格6年多来首次同比下跌 专家：供需双管齐下是大势所趋

5月19日讯 (记者 谭梦桐)5月18日，国家统计局发布2022年4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。在3月份楼市短暂回暖后，4月份楼市再度降温，70城新房价格出现2015年12月以来的首次同比下跌，二手房价格同比跌幅扩大。

4月，新房和二手房销售价格环比下降的城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄分析认为，4月份，全国多地因疫情发散管控趋严，楼市回温态势受阻。从政策端来看，中央到地方频频表态，释放了积极的政策信号，但是从实际情况来看，政策尚未完全发挥作用，叠加疫情防控形势严峻，市场修复之路更添曲折。预计后续发布楼市“松绑”政策的城市将继续扩围，且在供给端、需求端共同发力，市场会持续修复，但进程是缓慢和曲折的。

新房：成都、贵阳领涨 三线城市跌幅扩大

根据简单算术平均计算，4月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为-0.1%。

“这是2015年12月份以来首次出现房价同比下跌态势，信号意义很强。这也是77个月以来首次房价出现同比下跌。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受采访时表示，“房价出现拐点，充分说明房地产市场面临下行较大的压力，各类稳房价、稳预期的工作需要加快推进，否则房价指数继续降温，对于后续房地产市场的稳定确实有冲击。”

具体来看，国家统计局城市司首席统计师绳国庆表示，4月份一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点，同比上涨3.9%，涨幅比上月回落0.4个百分点。

二三线城市方面，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%，同比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.6个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.4个百分点，同比分别下降1.5%，降幅比上月分别扩大0.9个百分点。

从各城市来看，成都、贵阳新房价格涨幅领跑，环比涨幅为0.8%，其次为北京，环比涨幅0.7%。杭州、乌鲁木齐紧随其后，环比涨幅为0.6%。

值得一提的是，本月成都成为新房二手房价格涨幅的双榜首，成都于5月16日出台了楼市新政，其中放宽对开发商的监管资金要求、放松限购等。

“成都房价一直较为坚挺，一方面与各特大城市相比，成都房价相对较低，另外成都凭借着成渝都市圈的规划红利，已成为继北京、上海、广州之后的中国第四大航空枢纽，吸引大量购房客户涌入。”陈霄表示。

不过陈霄还指出，警惕市场下行不可忽视，三线城市跌幅扩大明显。

“当前需要对三四线城市积极继续各类购房政策放松，尤其是要在刚需和改善型购房方面给予积极和到位的政策。”严跃进表示。

二手房：一线城市韧性凸显

根据简单算术平均计算，4月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为-1.6%。二手住宅已经出现了连续8个月房价指数环比下跌态势，同比跌幅也持续扩大。

严跃进指出，二手房市场的降温持续时间较长，且有进一步下行的压力。不过严跃进也谈到，各地对于二手房的政策支持力度是比较大的，尤其是类似增值税政策调整、取消或放松限售、定向对二手房放松限购等，客观上都可以防范二手房市场的进一步降温。

具体来看，绳国庆表示，4月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同，同比上涨2.4%，涨幅比上月回落0.4个百分点。

二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点，同比下降1.0%，降幅比上月扩大0.8个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同，同比下降2.5%，降幅比上月扩大0.6个百分点。

从各城市来看，成都价格涨幅领先，本月环比涨幅为0.7%，其次为北京、昆明，环比涨幅为0.6%，广州、深圳价格涨幅为0.5%，紧随其后。

“一线城市本月表现优异，除上海受到疫情影响价格表现平平，其他三个一线城市二手房涨幅均位居前列，强韧性凸显。”陈霄指出。

“杭州的二手房涨幅相对还是比较大的。但这不影响此类城市对于二手房方面的政策放松。”严跃进表示。“这说明近期一些房价看似强势的城市，其实背后的压力也还是比较大的。此次杭州针对二手房定向放松了限购政策，客观上也有助于防范二手房市场的下跌或降温。”

“二手房降温的时间相对长，跌幅也要大于一手房，说明市场压力要更大。”严跃进分析认为，一些既有的政策正不断出现，对于二手房市场的回暖有积极作用，但需要时间。个别城市还会率先有较好的表现，包括东莞等城市，近期已经有二手房略回暖的迹象了。

供给端需求端双管齐下是大势所趋

4月以来，在全国多城疫情管控趋严的背景下，房地产市场回温态势受阻。不过，从政策端来看，从中央到地方频频吹起暖风。据中原地产研究院统计数据显示，5月超40城发布了稳楼市政策。政策涉及降首付、公积金贷款额度提升、取消限售、放松限购等。

政策方面，4月18日，央行、外汇局提出完善住房领域金融服务，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求。

4月25日，央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点,释放长期资金约5300亿元。

人民银行、银保监会5月15日发布的关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知提出，首套房商贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。

地方层面，苏州、兰州、南京、宁波、无锡、衢州、淮安等优化限购限售，如苏州非户籍居民家庭购房社保年限要求由连续2年改为累计2年；兰州生育两孩、三孩家庭或老人投靠家庭，均可在限购区域内新购1套住房。杭州也于近日放松了限购政策，且符合条件的三孩家庭，在限购范围内限购的住房套数增加1套，参照“无房家庭”优先摇号。

苏州、银川、湖州、天津、福建等调整住房公积金贷款政策，兰州、银川、福州、赣州、宜昌等降低首付比例。四川、广东、山东、江西、江苏及河北等省内多数城市陆续下调房贷利率，降低居民购房成本。

“当前出台政策方面多放在需求端发力，出台措施也多集中于放宽公积金贷款条件、降低首付比例、放松限购限售等方面，市场对政策逐渐形成了一定的免疫力，后期政策端还需考虑创新性政策出台。”对于地方政策陈霄表示。

此外，陈霄分析认为，虽然政策释放了积极的信号，但是从实际来看，政策尚未完全发酵，叠加疫情来势汹汹，市场修复之路更添曲折。整体来看，本月新房、二手房上涨城市数量双双止涨转跌，与此同时，新房、二手房价格跌幅再扩大，跌至接近2021年底的水平。展望后市，市场想要真正恢复，一方面全国疫情得到有效控制，另一方面仍需要实质性宽松政策的加持。

诸葛找房数据研究中心预估，接下来松绑调控的城市将会继续扩围，并且政策举措不再局限于需求端，供给端和需求端双管齐下是大势所趋，市场将会持续修复，但修复进程是缓慢和曲折的。

中指研究院认为，二季度全国楼市调控政策预计将保持宽松基调，各地方政府大概率将继续贯彻落实因城施策，更多宽松政策“组合拳”或将出现。随着信贷环境和调控政策的进一步改善，购房者置业信心有望逐渐企稳，但市场的恢复仍可能受疫情等不确定因素的影响。

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