7月美元债发行创年内新高，房企融资环境能否持续宽松？

7月美元债发行创年内新高，房企融资环境能否持续宽松？钟向东 房企融资依旧风风火火。 贝壳研究院发布的融资报告显示，今年前7个月房企境内外债券融资累计约7379亿元，融资规模较上年同期下降7%；整体融资规模占2019年全年的62.5%。就7月单月来看，境

房企融资依旧风风火火。

贝壳研究院发布的融资报告显示，今年前7个月房企境内外债券融资累计约7379亿元，融资规模较上年同期下降7%；整体融资规模占2019年全年的62.5%。就7月单月来看，境外融资受热捧，美元债发行井喷，成为7月典型房企融资的主要特征。

受疫情影响，2020年房企“久旱逢甘霖”，迎来了宽松的融资环境，然而，随着境内经济的逐步复苏，房地产行业金融层面将加大监管力度，在以“防风险”为前提的背景下，宽松的融资环境还能持续多久值得观察。而在上半年火热的融资环境中，世茂股份20亿元的住房租赁信托被终止也颇为惹人瞩目。

房企海外融资回暖

报告显示，7月单月，房企境内外债券融资共发行109笔，较上月增加26笔，发行规模折合人民币约1234亿元，环比上升41%，环比增速保持两个月超40%，同比上升6%。

其中，境内发债占据主力，7月共发行82笔债券融资，较上月增加20笔，融资规模达到728亿元，环比增长50%；融资成本也有所上涨，平均票面利率为5.1%，较6月上升13%，境内融资利率近3个月持续走高，增幅呈扩大趋势。

境外融资方面，贝壳研究院数据显示，7月融资规模达到505亿元，环比增长29%；融资平均票面利率为8.38%，较6月下降3%。

虽然美元债发债情况仍弱于境内债，但已经开始回暖。中原地产统计指出，6月份上市房企合计实现美元债融资金额达63.3亿美元，7月份合计实现融资总额73.4亿美元，为年内融资小高峰。

值得一提的是，这种趋势仍在持续。仅8月6日早间，就有禹洲集团、新城发展、华南城、建业地产4家房企披露美元融资计划，规模合计10.5亿美元。而据统计，8月以来，已有宝龙地产、合景泰富、中南建设等8家房企发布海外融资，金额合计17.6亿美元。据公告显示，上述海外融资所得款项均用于偿还现有债务、一般企业用途等。

境内债的持续走高及境外债的回暖透露了房企对资金的渴求。这背后首先是即将到来的债务高峰压力。据国金证券梳理，2020年8-12月，房地产信用债到期总量为1765.77亿元，另有1724.07亿元债券进入回售期，到期规模与进入回售期的债券规模基本相当。与前期相比，地产债到期回售规模有所增加，下半年偿债压力较大。

另外，据海通国际数据，2020年下半年到期的存量中资地产债券共计169.45亿美元；2021年到期的存量中资地产债券则高达435.52亿美元。

房企加速融资的另一原因与拿地不无关系。中指研究院数据显示，2020年1-7月，TOP100房企拿地总金额达到18608亿元，拿地规模同比增长2.8%。其中，50家典型房企1-7月月均拿地金额为1981.1亿元，略高于2019年月度均值。31家房企2020年1-7月月均拿地金额超过2019年月度均值，奥园、融信、绿城、龙光前7个月月均拿地金额较去年增长一倍以上。

不过，日前，央行发布的第二季度中国货币政策执行报告中，关于房地产调控的表述继续保留了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”。

而二季度以来，针对违规向楼市“输血”行为，地方银保监局已开出多张罚单，其中不乏“数罪并罚”的百万元级罚单。如平安银行北京分行因涉及“采取不正当手段发放贷款、个人贷款资金违规流入房地产领域、二手房按揭首付比例不符合规定”等案由被银保监会开出777.22万元的巨额罚单。

在这样的环境下，房企宽松的融资环境还能持续多久，这需要打上一个问号。

世茂股份20亿元住房信托租赁被终止

如上所述，为了刺激经济复苏，上半年各行各业都迎来了宽松的融资环境，房企亦不例外，同时融资进程也在加快。在这样的背景下，房企发债被终止的情况在年内并不多见。

据房产不完全统计，此前，仅有鑫苑置业一笔6亿元购房尾款ABS和福晟集团一笔5亿元ABS被终止。在业内看来，这两笔ABS被终止与企业的经营状况不无关系。而最近，世茂股份一笔20亿元住房租赁信托被终止却引发了业内的好奇。

事实上，根据贝壳研究院的统计，今年上半年，虽然受疫情影响，没有开发商进入到长租公寓的领域，但与融资大环境相同，上半年长租公寓的融资并没有受到太大影响。

据贝壳研究院数据显示，上半年，房企在租赁市场已经发行的公司债券及ABS融资金额分别为111亿元和15.66亿元，规模基本与去年持平。从上半年的融资情况来看，融资主要以头部企业和大型开发商为主，中小企业融资渠道收窄，而上半年获批的融资主体大多为房企。

也由此，世茂住房租赁信托ABS的终止颇为惹人注目。具体来看，该债券受理日期为2019年9月6日，拟发行金额为20亿元，发行人为上海薇捷企业管理有限公司，承销商、管理人为开源证券。据天眼查显示，上海薇捷企业管理有限公司为世茂集团（HK：00813）全资附属公司。

对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜对房产分析，如果被交易所终止，则说明产品结构和底层资产有可能不符合交易所的要求而未被审查通过，而发行人又不及时进行资料更新与补充完善所致。住房租赁信托ABS应该不属于交易所限制发行的涉房融资品，不会因为政策限制而被终止。

一直以来，按照投资方的背景不同，长租公寓都分为房企系、中介系及酒店系，而由于长租公寓业务归属于世茂股份旗下的世茂商业板块，也因而世茂的长租公寓属于酒店系。

根据世茂集团官网的描述，世茂自2004年开始涉足酒店行业，目前，已拥有26家（含筹建）国际知名品牌酒店、97家（含筹建）自主品牌酒店，客房总数超25556间，年接待客流超520万，2019年EBITDA率30.9%，为行业翘楚。背靠大树，世茂长租公寓拥有向天一博的底气，然而，近年来，世茂长租公寓的发展之路却是一个不解之谜。

早在2016年，有消息传出，世茂股份和中房集团拟联合开发公寓市场；2018年，据观点地产新媒体报道，世茂商业未来也、不排除有发展长租公寓、联合办公等业态的可能，这亦出现在其官网描述中。然而，无论是关于规模还是业务规划，都没有太多的资料可以查据，关于该业务的发展情况，世茂股份既未在年报中披露，也未进入各榜单的统计之中。

与之形成鲜明对比的是，根据克而瑞的《房企长租公寓已拓房源排行榜》显示，2018年年底，top10企业已拓房源为1200套，到了2020年上半年这一数据已增至7084套。

柏文喜表示，一方面世茂长租公寓目前的盈利模式尚未成熟，难以独立大规模发展，另一方面世茂对长租公寓投入的资源不够且不够重视。