房企纷纷抢滩城市更新万亿市场

房企纷纷抢滩城市更新万亿市场红楼迷梦之国士无双 市场篇 周雪松 城市建设不只是征地、盖房，不断地“摊大饼”。随着城镇化率的快速提升以及人口的持续流入，部分城市土地供应日渐稀缺，城市发展迈入存量时代。 “中国城市更新规模应该是

市场篇 周雪松

城市建设不只是征地、盖房，不断地“摊大饼”。随着城镇化率的快速提升以及人口的持续流入，部分城市土地供应日渐稀缺，城市发展迈入存量时代。

“中国城市更新规模应该是十万亿级的，对所有房企来说都是当前最大的风口！”易居企业集团CEO丁祖昱日前在接受采访时表示，城市更新为企业发展带来了新的业绩增长点。

城市更新火热，百强上市房企近半涉足

眼下，城市更新正迎来新一轮政策利好。7月21日，深圳市发布关于《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》，首次针对城市更新发布规范性文件，破解城市更新中的搬迁难题。7月20日，国务院发文强调要全面推进城镇老旧小区改造工作，推进城市更新和开发建设方式转型。

住建部统计数据显示，全国共有老旧小区约17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿元，集中分布于北上广深四大一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市。

丁祖昱指出，城市更新成为房企寻找增长点的新赛道。百强上市房企中，约有47%的企业涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例达到了61%。在他看来，城市更新火热背后有三个原因：一是一二线城市土地供应趋紧，通过对老旧城区的整治改造和再开发，可有效补充核心城市土储。二是相比竞争激烈的招拍挂拿地方式，能以更低的地价获取土地储备，意味着企业能保证更高的利润率。三是城市更新改造的对象往往是城中村和城区的老小区，这些项目位于城市核心地带，若再改造后入市，有较好的市场预期。

丁祖昱告诉记者，由于房企入局时间、资金投入和运营经验等不同，直接导致行业规模差距较大。规模较大的房企已布局100多个项目，总建筑面积逾7000万平方米，规模最小的只参与了1个项目，建筑面积只有不到10万平方米。

值得一提的是，百强上市房企中，多达27家房企城市更新业务涉足广东省，热点城市如广州、佛山、深圳等成为各大房企必争之地。除了广东之外，上海城市更新也进入了快车道，百强房企如万科、中海、融创等纷纷开始抢滩上海，目前百强上市房企已有10家参与到上海城市更新项目中。

近年来，步行街等商业设施改造升级同样备受关注。戴德梁行中国区商业地产服务部董事总经理甄仕奇指出，商业步行街的改造升级已经进入有序发展的新阶段，成为城市更新、促进消费、拉动内需的重要内容。

进入门槛较高，本土企业具明显优势

“整体上看，由于城市更新项目周期长、难度大、涉及多方利益等因素，具备较高的进入门槛，本土房企无论是在规模还是经验方面均具备明显的领先优势。”丁祖昱说，以深圳盐田项目为例，这是深圳首个公开招标的城市更新异地安置项目，也是盐田区有史以来最大规模的旧村改造项目，自2003年提出到2011年完成项目招标，周期跨度长达8年。最大的难点在于与村民洽谈并促进签约，这也是城市更新项目普遍遇到的难题。前期沟通工作持续了一年半，最终通过“双轮驱动”战略，以回迁促签约、以建设促回迁，依靠“回迁”和“建设”两个轮子推动促进签约，拆迁与销售同步进行，可以缓解现金流压力。

据了解，上海的城市更新模式主要为政府主导型，即政府在其中充当主导角色，拆迁主要由政府或政府授权的主体实施，所以地方国企仍为主导力量，参与了大部分城市更新项目。

“存量时代下，城市更新无疑将成为中国经济新风口和未来城市发展的新增长极。鉴于城市旧改开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题，市场存在很多不确定性，若房企未充分考虑匆匆入场，往往会被迫中途退场。”丁祖昱认为，房企在参与城市更新的过程中，需要考虑多方面因素。首先，要有雄厚的资金实力。除了体现在房企目前财务稳健、资金周转无压力上，还要保障融资渠道的多元和通畅，以对抗长周期和高投入带来的资金压力。其次，要清楚模式的复杂性。不同于以往房企对住宅项目从拿地、开发、销售到结算交付的简单模式，城市更新还涉及到规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条，需要对全盘全周期有全面的把控能力。最后，需要有专业的团队运作。灵活处理应对与政府、拆迁业主、市民等多方面的利益关系。

佰仕会创始人陈方勇在接受记者采访时认为，城市更新难做，这恰恰是城市更新的魅力所在，说明它是一个有门槛的行当，不像房地产开发，只要有钱胆大，谁都敢来赌一把，不赚钱的恰恰就是那些不具备资格的企业。

丁祖昱说，参与城市更新对资本与运营等综合实力均有所考量，若承担风险能力小，也可考虑以与其他房企合作的形式进入赛道，既能疏解资金的高风险、降低参与门槛，也能分享城市更新项目带来的高利润。