50大城市半年卖地超2万亿，杭州领跑

尽管楼市调控仍保持高压态势，但2019年上半年土地市场继续活跃，根据中原地产研究中心统计，50大城市合计卖地20034.4亿。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，今年1-2月份各地土地市场较低迷，但随着春节后信贷市场增量增加，房企融资难度降低，部分城市在4月份开始土地市场出现了明显复苏苗头，5、6月继续蔓延升温。

分城市来看，卖地最多的是杭州，达到1444.5亿，继续在各个城市中领跑。从近年来的情况来看，2017年杭州土地出让金首次超过2000亿元，去年则再创新高，达到了2501亿元，在全国各城市中领跑，今年则延续了这样的态势。

值得一提的是，自2014年以来，杭州的土地出让金累计已达9592亿，按照当前的发展态势，到今年底，杭州近六年来的土地出让金总和将突破万亿元大关。

表1:2014年以来杭州土地出让金情况（来源：中原地产研究中心）

杭州土地出让金领跑，与近年来杭州城市建设快速推进有关。此间的一大背景是，相比一线城市以及南京、武汉这些大区中心城市，杭州原有的城市规模比较小，包括地铁在内的公共基础设施比较薄弱，需要加以完善。例如，为了给2022年杭州亚运会提供更好的支撑和保障，构建现代化综合交通运输体系，杭州提出，到2022年将形成总长度达516公里的轨道交通，并将实现轨道交通十城区全覆盖。

而目前杭州的轨交里程只有114公里，4年内要达到516公里，接近于现在的四倍，与现在的一线城市相当，这意味着杭州地铁建设需要奋起直追。而修建如此大规模的地铁，也需要有雄厚的财政作为保障。

为了稳定杭州房地产市场发展，日前杭州出台了土拍新规。在6月29日，杭州市区9宗地块发布挂牌公告， 在目前“限地价+竞自持”基础上，杭州将在开发商竞得土地前就约定入市价格。地块价格指标除土地出让起价、封顶价，还包括未来新房毛坯销售均价、毛坯最高单价及最高精装标准。

杭州之后，另一新一线城市武汉在上半年共卖地948.8亿元，位居全国第二。今年4月23日，武汉土地市场推出总起始价近200亿元的10宗地，其中，有4宗均被融创拿下，总金额152亿元，溢价率最高的一宗为24%。美的置业（03990.HK）在武汉拿下的一宗地块经过了172轮竞价，最终成交金额28.57亿元，溢价率高达80%，楼面价格10369.76元/平方米。

热点卖地二线城市还有苏州。今年4月24日，苏州市区土拍落下帷幕，7宗地块全部成功出让，共揽金135.7亿元。

表2：上半年城市土地出让金TOP15（来源：中原地产研究中心）

总体来看，今年上半年包括杭州、武汉、苏州、合肥、天津等热点城市的土地市场都十分亮眼。张大伟说，最近三四线城市依然相对低迷，这种情况下，房地产企业把更多资金投入到一二线城市，也是一二线土地市场升温的主要原因。虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。

另一方面，这种格局也与近期的户籍改革和都市圈建设有关。今年4月8日，国家发展改革委印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》提出，要继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万~300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万~500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

分析指出，在京沪等超大城市控制人口规模、中小城市吸引力又不够的情况下，二线城市将成为落户的重要方向。