京津冀概念进入政策出台密集期 主题投资正当时(附股)

　　华夏幸福：以销定产持续跑赢市场

　　华夏幸福600340

　　研究机构：平安证券分析师：周雅婷，王琳 撰写日期：2014-07-15

　　事项：华夏幸福发布2014年4-6月销售简报，二季度实现整体销售额133.1亿，同比增长49.1%，上半年累计销售额242亿，同比增52%。

　　平安观点：

　　以销定产，销量持续高增长。尽管目前行业大环境仍处于调整期，但公司较快的周转速度(拿地到预售约7-8月)，可保障公司以销定产灵活调节推盘量，销量持续大幅跑赢市场。二季度公司实现销售额133.1亿，销售面积153.7万平，同比分别增长49.1%和86.0%。扣非后销售额111亿，同比增长64.8%。分区域来看，传统的廊坊、固安、大厂合计贡献销售面积115.2万平，占比达74.9%。受产品结构调整影响，二季度剔除园区回款后平均售价7217元/平，环比一季度下降23.6%。上半年公司累计销售额242亿，同比增52%，完成全年500亿目标的48.4%。扣非后销售额194.4亿，同比增56%。其中产业园区住宅均价7720元/平，城市住宅销售均价8757元/平，环比2013年全年分别下降12.3%和上涨20.6%。考虑公司环北京区域近80%的购房者来自北京，随着京津冀一体化战略的推进，首都人口的外溢为公司环北京项目提供充足的客源，完成全年500亿销售目标为大概率事件。

　　拿地大幅放缓，单季结算面积大幅回升。受市场大环境低迷影响，公司上半年拿地大幅放缓，新增项目建面172.5万平，同比下降41%。需支付地价33.7亿，为同期销售金额的17.3%，较2013年均值(27.9%)下降10.6个百分点。平均拿地楼面价1988元/平米，较2013年拿地楼面价上升77.8%，地价上升主要因固安科学大道及东方街地块、无锡地块价格较高抬升均价(均价3000元/平米)。从新增项目区域来看，上半年首次进入嘉善。受结算周期影响，二季度结算面积较一季度(7.1万平)大幅回升至71.4万平。上半年累计结算面积78.5万平，按公司8000元/平的售价估算，可贡献营收62.8亿，为去年上半年总营收的71.5%。

　　园区拓展与升级双双加速。截止目前，公司年内签订各项新园区拟合作开发协议7个，其中新拓展园区6个(文安为原园区签订新协议)，累计开发园区数达25个。同时园区的质量、规模均有较大提升。房山、保定、任丘的委托面积均在上百平方公里以上，园区首次布局北京。上半年公司积极推进“四港一基地”战略，与工信国际(4月)、航天信息科技院(5月)、清华大学中试孵化基地战略合作(5月)等相继签订合作协议，进一步拓宽产业园区招商引资企业的宽度、提升园区对企业的吸引力。

　　维持公司“推荐”评级。预计公司2014-2015年EPS分别为2.77元和3.89元，当前股价对应PE分别为9.0倍和6.4倍。公司业绩、销量稳健增长，且将持续受益京津冀协同发展带来的政策发展机遇，维持公司“推荐”评级。

　　风险提示：政策调控加紧带来的销售不及预期风险。