各地楼市沐政策春风 八股猛烈上攻将展开

　　万 科Ａ

　　万科A:销售季节性回落,拿地仍趋谨慎

　　万科A 000002

　　研究机构：中银国际证券 分析师：袁豪,田世欣 撰写日期：2015-03-05

　　2 月销售达84 亿,同比下降31%。

　　2015 年2 月份,万科(000002.CH/人民币12.20, 买入; 2202.HK/港币16.98, 谨慎买入)实现销售面积76 万平米,环比下降61%,同比下降24%,弱于同期30 个主要城市同比下降11%的水平;销售金额84 亿元,环比下降64%,同比下降31%,在春节月淡季中公司销售呈现同环比下降;单月销售均价11,098 元/平米,环比下降6%。

　　前2 月,公司实现销售面积272 万平米,同比下降8%,弱于同期30 个主要城市同比持平的水平;销售金额316 亿元,同比下降21%,跌幅较1 月扩大5 个百分点;累计销售均价11,090 元/平米,同比下降14%。预售锁定方面,至15 年2 月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2014-16 年房地产预测收入的100%、100%和27%。

　　土地扩张仍趋谨慎,首2 月拿地占比销售仅25%。

　　2015 年2 月份,万科在土地市场新获取沈阳和成都等地的2 个项目,拿地区域仍集中于一二线城市,共新增建筑面积32 万平米,总地价8 亿元,环比下降89%;平均楼面地价2,414 元/平米,拿地价格仍相对理性;拿地额占比当期销售额比值回落至9%,前2 月拿地额占比当期销售额比值也回落至25%。

　　春节月的季节性因素以及目前仍趋于谨慎拿地态度共同导致了拿地量的下降。

　　维持万科A 股买入评级、H 股谨慎买入评级。

　　2014 年房地产行业进一步分化,行业集中度呈现出了大幅跳增,作为行业龙头的万科的销售表现大幅跑赢了行业,14 年全年销售额同比增长26%,如此优异的销售表现更加凸现出行业集中度提升背景下龙头房企的优势,并且我们预计万科后续将继续受益于集中度的进一步提升;此外,我们看好公司构建以住宅地产、消费地产和产业地产等三大主业组成的新战略蓝图,并在全面事业合伙人制度的配合下,在未来地产白银十年中将有更广阔的发展空间。我们维持公司2014-15 年每股收益预期分别为1.70 元和2.05 元,维持A 股买入评级、 H 股谨慎买入评级。