房地产行业金九银十可期 六股暗藏丰厚利润

　　【编者按】26日，北京住房公积金管理中心、广州住房公积金中心分别发布通知，自2015年8月26日起，调整公积金贷款利率，五年期以下(含五年)贷款利率由现行的3%下调至2.75%；五年期以上贷款利率由现行的3.5%下调至3.25%。业内人士表示，房地产贷款利率已降至近年来新低，在股市大幅下跌的背景下，投资者将再度转向资金成本低、保值效果好的房地产，购房预期明显上涨。在众多利好作用下，一二线城市楼市“金九银十”可期。央行宣布自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。初步测算本次降准释放资金总量约为7300亿元。央行同步发布了再度降准的消息，即自2015年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。这是自去年11月份以来的第五次降息，也是自今年5月以来的第二次“双降”。中原地产市场总监张大伟表示，虽然降准、降息政策并非完全针对楼市，但从目前的市场情况看，房地产市场受到的利好最为直接。有业内人士指出，在股市反复大幅波动下，将有越来越多的投资者转向投资较为保险的不动产。中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁表示，随着股市大跌，持股盈利家庭的占比在2015年第二季度首次出现下滑，部分家庭开始警觉市场风险，减持意愿明显增强。“而在6月15日至7月2日的第二季度调查中，已经有大量的家庭购买了新商品房，而这个时期恰好是股市开始暴跌的时间”。随着此次的降准降息，楼市回暖将再添新动力，特别是供需结构相对紧张的一线和部分二线城市，预计年内房地产市场还将继续升温，房价上涨也会加快；而大部分二线城市和部分三线城市将加速去库存的进程，房价也将稳中有升；大多数三四线城市则因为库存去化周期较长，房价走势也将趋于平稳。股市有风险，投资需谨慎。文中提及个股仅供参考，不作为买卖建议。

　　万 科Ａ

　　万科A:积极转型,重构竞争力,维持“买入”评级

　　万科A 000002

　　研究机构：国信证券 分析师：区瑞明 撰写日期：2015-08-20

　　净利同比持平,基本符合预期

　　上半年营收503亿元,同比增长23%;房地产业务毛利率21%,同比略有下降;净利润49亿元,同比增长0.8%;EPS0.44元,业绩基本符合预期。

　　销售跑赢大市,市占率进一步提高,彰显强劲内生动力

　　上半年,房地产市场整体呈恢复增长趋势,但主要城市土地市场供应、成交依然低迷。1-7月,万科实现销售面积1084万平米,金额1338亿元,实现同比增长13%和17%(全行业同比+6%、+13%),销售均价(金额/面积)同比上升3.5%,市场占有率(销售金额)从3.1%提升至3.3%,彰显较强的内生增长动力。若保持目前势头,预计全年销售额有望突破2500亿元。1-7月共出手拿地33宗,总地价款289亿,拿地额/销售额为0.22,较去年同期水平有所增长。

　　财务状况好,业绩锁定性佳

　　剔除预收账款后公司的资产负债率仅为38.9%,较去年同期下降约3.9个百分点,继续维持在较低水平;货币资金/(短期借款+一年内到期的有息负债)维持在1.9倍,短期偿债能力良好;净负债率仅为15.8%,对杠杆的运用极其谨慎,继续保持在行业较低水平。公司期末预收款达2105亿,在保障2015年净利增长17%之后,对2016年增长18%可锁定47%。

　　积极转型、重构竞争力,并获险资举牌

　　未来十年,公司将以“三好住宅”和“城市配套服务商”为业务蓝图,积极推动业务转型,重新构建组织竞争力:业务层面由住宅转向提供生活全系列服务、由不动产开发转向多种资产管理与价值提升;制度层面由职业经理人制度转向事业合伙人制度、由金字塔结构转向扁平化。公司的战略价值获得险资青睐,前海人寿已二度举牌,持股比例达10%;另外,公司为稳定股价,也推出了百亿元回购计划,触发价格为13.2元/股。

　　未来三年业绩仍有明显增长,维持“买入”评级

　　预计15-17年EPS为1.67/1.97/2.22元,对应PE为8.9x/7.6x/6.7x,估值低廉,维持“买入”评级。