楼市市场供需或迎年内高峰 五股迎来绝地反击

　　泛海控股

　　泛海控股:业绩大增彰显转型之功

　　泛海控股 000046

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2015-09-02

　　公司公布2015年中报,报告期实现营业收入40.03亿元(+88.32%),归母净利润6.61亿元(+159.91%),扣非后净利润6.60亿元(+162.59%),EPSO.15元,同比+159.86%;ROE6.56%,同比增长4.40个百分点。

　　投资要点:

　　“金融+地产+战略投资”助力业绩大增,转型取得阶段性成果。15年上半年公司实现营收40.O亿元(同比+88.3%),归母净利润6.6亿(同比+160%),扣非净利润6.6亿元(+163%)分业务板块来看:房地产销售营业收入18.1亿元(+50.4%);金融板块实现营收18.5亿元(+74%),占本期全部营业收入的46%;公司将战略投资业务作为主营业务之一放非金融类公司投资于债券、股票及其他少数股权投资收益均界定为经常性损益,本期录得投资收益共计1.3亿元,其中涉及这种股权投资收益的为1.0亿。本期合并报表范围下管理费用占营业额比重提高至45.3%、三项费用合计占比高达72.5%,但这主要是因为金融等业务不同于地产开发特点所致(管理费用比重在50%左右),同时本期费用化借款利息同比大增+775%也导致财务费用比率有所上升。最终上半年公司所有业务综合毛利率58%、净利润率31%。

　　金融板块布局提速,收效显著。通过收购、新设、增资等多种方式拓展了证券、保险、期货、基金等业务,并拟布局互联网金融,加快打造金融控股平台的步伐,全面推动战略转型向纵深方向发展。其中,民生证券本期营收18.6亿元,同比+173%,在“股灾”/月仍保持良性发展,当月实现利润4800万元;期内证券自营、经纪业务收入同比分别大增343%、261%。而收购民安财险、拟设“民金所”、成立泛海基金及担保公司、拟发起设立再保险等正推进落实,业务版图逐步拓展,金融资产价值不断显现,多牌照之间的协同作用也将得到发挥。

　　地产价值迎来高速释放期,有力支撑转型。公司在北京、上海、深圳、武汉等多个城市核心区位拥有大量土地储备,我们估算货值不低于2000亿,且因为项目多是数年前取得,成本极为低廉,但北京、上海项目的售价可达9-10万元/平米,上半年房地产销售结算毛利率高达59.7%。上半年签约销售56.8亿(+198%),其中武汉、北京、深圳项目分别为29.9亿、22.9亿和4.O亿元。如果加上关联股东通海控股委托公司为泛海公益基金定向开发住宅和办公的31.8亿元整单销售,则上半年的销售累计达88.6亿,接近去年全年水平。事实上,除京汉项目,上海董家渡10#地块已基本完成剩余拆迁工程,后半年首期项目或将入市,单价近10万/平米,该地块占地4.8万方,规划建面21万方,货值近200亿。公司可售资源丰富,随着多个优质项目陆续择机入市,公司销售、结算将快速提高,今年销售有望超之前130亿预期达150亿元(+53%)。

　　境外投融资平台更趋完善,海外项目拓展顺利。公司已经在美国先后收购旧金山的First&Mission、洛杉矶FigCentral项目、加利福尼亚SonomaCountryInn及GraywoodRanchSubdivision项目和纽约南街80号项目(筹备中),合计占地约14.7万方、规划建面不低于60万方(加州两项目尚未公布),增强海外开发实力扩大品牌影响。同时,港股平台“中泛控股”已从一个单一的物业投资管理公司转型为综合性投资控股公司,持有广发、汇源果汁等多家公司股权,收购印尼燃煤发电项目,成为公司国际化运营基础,募资和投资管理能力提升。

　　净负债率回落,多渠道融资顺畅及业务资金回流缓解高负债风险。截至6月底公司净负债率降至202%,比去年同期下降78个百分点,货币资金超短债119亿,短期偿债能力增强。虽然受“股灾”影响120亿定增计划被延滞,但公司地产销售和金融业务资金回流顺畅,本期经营活动净现金流55.7亿,是自09年以来在中报中首次实现正现金流,同

　　公司是房地产行业转型最彻底、落地有业绩的唯一标的,15上半年金融资产贡献的收入已经占到半数,地产价值加速释放,投资正成为驱动业绩增长的新力量。公司“金融+地产+战略投资”三轮驱动已不是一句空的口号,在合伙人制框架下,公司管理优化引进各路精英共创大业,转型升级已经取得阶段性成果并向着更高层次不断推进,我们坚定看好公司的转型,维持15-17年EPS0.61/0.87/1.26预期,对应股价PE20/14/10倍,再次“强烈推荐”。

　　风险提示:项目销售低于预期;股市不振影响金融资产价值;新业务收效尚待时间检验。