各地去库存带百城“双涨” 八股王者归来

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　　保利地产:静待来年改善

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　　研究机构：中信建投证券 分析师：苏雪晶,陈慎 撰写日期：2016-01-26

　　业绩低于预期源于权益比重下降:1月22日公司发布2015年业绩快报,归属于母公司净利润123亿,同比增长1.18%,业绩低于市场预期,主要在于结算项目权益比例降低,根据前三季度数据,少数股东损益占净利润比重达到20%,同比扩大11个百分点。我们认为随着公司拓展项目中合作项目的增加,权益比例下降将成为常态,2016年权益下降对利润增速的影响将会逐步减小。公司2015年全年实现销售面积1218万平米,销售金额1541亿,同比增长14.2%和12.6%,再创历史佳绩,在7家千亿集团军中,公司销售额增速排名第四,展望2016年,我们认为在上半年,市场环境仍将持续,公司15年下半年以来积极扩张,可售货值充裕,我们预期公司2016年销售仍将实现两位数增长。

　　四季度积极扩张,区域布局进一步优化:公司从9月份开始显著加大拿地力度,全年拿地总金额约670亿,同比增长49%,占销售额比重重回历史高位,而其中四季度拿地总金额344亿,占销售额比重达到78%。从拿地区域看,2015年公司强化区域布局,一二线城市拿地建筑面积超过50%,拿地金额超过75%,在实现销售增长的同时不断向一二线城市集中。同时公司也延续近年来合作开发的模式,新增项目权益比74%,其中一线城市权益比重为64%,二线城市为81%,通过合作分享主流城市机遇。

　　公司债利率创新低,股权再融资成功获批:四季度以来,公司财务杠杆进一步优化,获证监会批准的150亿公司债已经成功发行2期,发行规模100亿,其中2016年发行的最新一期5年期公司债票面利率仅为2.95%,创国内房企发行利率新低,彰显资本市场对公司运营的认可。同时1月13日,公司非公开发行股份募资100亿获得证监会通过,如果成功发行将进一步夯实公司资金优势。在当前利率持续下移背景下,公司融资成本有望进一步下降,为公司未来拓展以及5P战略的实施带来空间。

　　投资评级与盈利预测:我们预计15-16年EPS为1.15元和1.33元,维持“买入”评级。