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A股上市遇挫 万达地产香港买壳

  • 来源:互联网
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  • 2016-05-16
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  A股上市遥遥无期,这让万达集团董事长王健林最终做出香港买壳的选择。万达集团旗下的大连万达商业地产股份有限公司(下称“万达地产”)将成香港上市公司恒力商业地产(00169.HK)控股股东。

  买壳或只是第一步,不出意外的话,万达地产将有机会在收购完成两年后,向壳公司大规模注入资产。

  这也意味,至少在24个月内,该笔收购对万达地产不会起到太大帮助。而内地投资物业租金回报率偏低的现实,仍然是万达地产能否获得香港投资者青睐的最大不确定因素。

  两年内难融资

  根据恒力商业地产最新公告,万达地产已在3月20日,与恒力商业地产控股股东陈长伟订立有条件买卖协议,陈长伟将向万达地产出售恒力地产65%的股份。

  “预期中,(万达地产)做这么大了,总归需要融资渠道的。”东方证券分析师张奇表示,“买壳”成为万达地产迈向香港资本市场的第一步。

  万达地产对股权融资渴望已久。早在2010年,万达地产便向证监会提交了申报材料,但在中国证监会发行监管部IPO申报企业基本信息情况表中,万达地产截至今年3月14日仍然停留在初审阶段。

  “一方面,A股何时重启IPO仍然不得而知,另一方面,A股暂停对房地产企业的IPO已经多年,万达地产要在A股上市实际上遥遥无期。”有业内人士表示。

  不过万达地产最终选择买壳,而非H股整体上市,令部分市场人士感到意外,因为买壳上市的形式,决定了万达地产将在收购完成后的24个月内无法大规模注入资产实现融资。

  根据香港上市规则,买壳后的24个月内,壳公司收购某项资产的资产比例、盈利比率、收益比率、代价比率以及股本比率任意一项指标超过100%,都将构成“非常重大的收购事宜”,会被按新股上市处理,令买壳上市失去意义。

  “24个月内,在资金以及资本平台形成方面,买壳对万达没有太大帮助。”盛富资本总裁黄立冲表示。

  低租金回报率

  万达地产,这家中国最大的商业地产公司,号称2012年收入达到1097亿元,但围绕这家企业的上市争议与它的规模一样大。

  虽然以万达广场闻名,但万达地产的收入仍然主要来自住宅以及街铺的销售。截至2012年底,万达地产累计持有物业1290万平方米,但外界一直质疑万达持有物业的租金回报率偏低。

  “如果以物业评估值计算,大概只有2%~3%,”黄立冲表示,“这不是万达一家面临的问题,而是内地投资物业普遍存在的问题,即使成熟项目的租金回报率也只有2%~3%,如果是新开发项目,把空置、免租期等因素考虑进去,投资回报率还要更低。而目前香港上市的地产信托,租金回报率一般在6%以上。”

  黄立冲认为,万达地产此次选择买壳而非整体上市与租金回报率偏低不无关系,“万达这些年高速发展,资产质量良莠不齐,导致整体租金回报率偏低,但如果要撇除表现不佳的资产,资产重组的成本会很大。新项目在推出后,有一段空置期,这期间新项目亏损会拖累其他成熟物业。另外,万达开发的综合项目包含住宅,当住宅卖掉后,为住宅配套的会所、公共设施却要持续对业主承担责任,这部分资产是亏损的,也会拖累业绩。”

  目前,尚不清楚万达地产香港买壳是否受到来自PE的退出压力。工商资料显示,截至2011年年底,万达地产前三大股东分别是持股53.533%的万达集团、持股8.594%的王健林以及持股5.782%的建银国际资本管理(天津)有限公司。其中,万达集团为王健林父子全资持有。

  在万达地产股东名单中还有华控(天津)产业投资基金、北京大中太平投资有限公司、泛海能源投资股份有限公司、巨人投资有限公司、北京五谷丰投资咨询有限公司、北京秦川大地投资有限公司等PE的身影。

  此次万达地产选中的壳公司恒力商业地产,成立于1989年,2002年在香港上市,在北京、上海、福州等地开发项目,2012年营收27.73亿港元,纯利2.32亿港元,目前公司市值约8亿港元。

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