房贷利率“换锚”LPR只有一次机会 你换吗？

　　原标题：房贷利率“换锚”LPR只有一次机会，你换吗？
　　根据中国人民银行公告，存量浮动利率贷款定价基准转换自2020年3月1日如期启动。根据规定，存量浮动利率房贷的贷款人，重签合同时可以选择固定利率也可以选择贷款市场报价利率(LPR)的浮动利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

　　那么，买房、有房贷的小伙伴们该如何选择？对此，专家表示，监管层明确要继续推进LPR改革，引导整体市场利率和贷款利率下行，LPR或许是更好的选择。此外，换锚将推进利率市场化“两轨并一轨”，先增量、后存量渐进式改革，有效保障贷款合约基准的平稳转换，为实体经济降成本打开新空间。

　　专家建议“换锚”LPR或更好
　　公告规定，转换时点利率水平保持不变，也就是说在今年转换的时候，贷款人的房贷利率水平算下来和以前是一样的，没有变化。

　　房贷族更需要关注2021年及以后的房贷利率变化，而这变化取决于LPR的变动情况。实际上，如果处于利率上行周期，那么选择固定利率会有优势；如果是利率下行周期，转换为浮动利率就比较划算。

　　对此，多位专家表示，LPR的趋势是不断下降的，全球央行再次进入货币宽松周期，利率将延续下行趋势，所以未来LPR的变动趋势也将缓慢下行，带动贷款利率下行。过去存量的贷款，贷款利率也可以跟着下调，享受到LPR改革的红利，享受利率下降的好处。

　　短期来看，LPR呈下降趋势。日前，中国人民银行副行长刘国强在支持中小微企业发展和加大对个体工商户扶持力度有关情况举行发布会上表示，要继续推进LPR改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。

　　长期来看，LPR利率或将延续下行趋势。自从去年8月LPR改革实施以来，5年期LPR下调了两次，已经从4.85%降到4.75%。苏宁金融研究院院长助理薛洪言表示，切换LPR后，房贷利率执行浮动利率制，随行就市进行调整。考虑到多数人的房贷周期长达30年，是否切换LPR，要看利率长期走势。未来一定时间内，我国经济将继续承压，在这个过程中，利率也会越来越低，所以，浮动利率是更好的选择。

　　金融监管研究院院长孙海波表示，如果房贷剩余期限足够长，选择了LPR加点定价模式，未来人民银行持续引导5年期LPR下行，可以享受利率下行周期的红利。

　　国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示，在市场流动性处于合理充裕状态下，整个市场的利率水平和利率中枢在下降，那么房贷利率必然也会随之下降。居民将房贷转换为以LPR定基，2021年起贷款利息就会减少。虽然无法确定30年后LPR的走势，但转轨后民众有可能提前还清贷款。

　　进一步推动利率市场化改革
　　此次存量浮动利率贷款定价基准的转换，是中国人民银行继2019年8月17日对各家银行新增贷款的定价基准做出市场化调整后，贷款利率市场化改革的进一步深化。基调上延续了“降低实体经济融资成本”的政策逻辑，通过提高利率传导效率，推动终端利率下行。

　　中国人民银行副行长潘功胜日前表示，要进一步深化利率市场化改革，完善市场报价利率的传导机制，提高货币政策传导效果，降低社会融资成本。

　　董希淼认为，实施存量浮动利率贷款定价基准转换，加快和扩大LPR在存量贷款中的应用，使LPR全面成为贷款定价的基准，有助于更好地发挥LPR在贷款定价中的关键作用，使贷款利率能更及时反映市场利率变化。

　　根据公告要求，自2020年3月起，对未执行LPR定价的存量浮动利率贷款定价基准逐步向LPR过渡，原则上8月底完成存量改造，即自2020年8月起，所有新发生贷款和存量浮动利率贷款均参照LPR定价。

　　目前，主要银行已完成相关准备工作，包括国有六大行、12家股份制银行以及北京银行、上海银行、江苏银行等城商行在内的24家银行都通过其官方网站、微信公众号等渠道发布了存量浮动利率个人贷款定价基准转换的公告，贷款客户可根据承贷银行公告，与银行协商办理存量浮动利率贷款定价基准转换。


　　资料来源：中国人民银行
　　为实体经济降成本打开新空间
　　恒大集团首席经济学家任泽平表示，存量贷款利率换锚旨在推进利率市场化“两轨并一轨”，先增量、后存量渐进式改革，有效保障了贷款合约基准的平稳转换，主动为实体经济降成本打开新空间。

　　具体来看，存量浮动利率贷款换锚具备三大特点：统一定价锚、方法可选、差异化定价居民房贷和企业贷款利率。从时间节点来看，2020年8月31日后，LPR将成为新增、存量浮动利率贷款的统一定价锚，届时贷款基准利率或退出历史舞台；从定价方法来看，存在固定利率和LPR加点两种选择，由金融机构和贷款客户协商决定；从差异化定价来看，住房贷款利率最早在2021年初下降，企业中长期贷款在协商原则下短期内不具备大幅下行空间，且取决于银行和企业的议价能力。新方案延续房地产调控思路，继续巩固房地产与实体企业之间的“防火墙”，落实“房住不炒”政策基调。

　　从近期央行与银保监会的表态来看，“房住不炒”仍是监管的主旋律。

　　刘国强表示，“房住不炒”仍然是当前房地产调控政策的主导方向，在改革完善LPR形成机制过程中，要坚决贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

　　银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企也强调：“目前，房地产金融政策没有调整和改变，但是会对房地产市场融资情况进一步检测，动态掌握。”房地产金融政策依旧是“一城一策”，地方根据自己情况，在不违反大的政策框架下可以自行安排。

　　任泽平认为，当前宏观经济形势的关键是要把稳增长放在更加重要的位置。他建议货币政策进行正常的逆周期调节，通过小幅、高频、改革方式降息，引导实际利率下行。同时，疏通利率的传导机制，改善流动性分层，消除所有制歧视，纠偏房地产融资过紧，对刚需和改善型需求给予重点保障，从宽货币转向宽信用。

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