沈阳楼市新政见光死?零首付力度惊人

　　NO，2016年3月1日，这在中国发生了！房地产市场每天都在创造热点，这是牛熊交易室近日以来第4篇房地产分析了。

　　3月1日，沈阳市政府发布房地产新政22项，最劲爆的莫过于第14条——“支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。”

　　1、为什么要出如此震惊的政策？

　　对大学生零首付，震惊啊！为什么沈阳政府会下发这样的政策呢？牛熊交易室先带大家看看沈阳这几年的房价走势。

　　沈阳新建住宅价格指数从2013年10月起就进入大滑坡状态，2014年2月从杭州开始的全国性房价下跌中沈阳更是惨烈。即便2014年9月底央行联合银监会降低首付，以及连番降息，也并未能在2015年年中之前拉起沈阳的房价，即便2015年下半年有所反弹，也是比较弱的。

　　图1：沈阳新建住宅价格指数走势资料

　　沈阳市政府为什么很着急？这要先从沈阳房地产的高库存说起。

　　克而瑞的数据显示，截至2015年12月底，沈阳房地产库存2874万平方米，在全国29个重点城市排第一，预期需要20个月左右才能消化完库存。和2015年6月的2508万平方米相比，短短半年已经上涨了14.6%。再加上沈阳房地产市场整体不景气，要想去库存不来几针猛药是不行了。

　　2、一直在努力，未曾见疗效

　　其实之前沈阳也屡次救市，2014年沈阳房地产交易中心权证部6月10日在其内部网站上发布《关于沈阳限购政策最新通知》，明确表示：即日起，沈阳市限购政策取消。外地人不限购，可以购买多套住房；沈阳本地人也可购买多套住房。

　　2015年“十一”前夕，沈阳市政府发布新政9条，努力去库存。如“对居民购买新建商品住房建筑面积在90平方米以下的（含本数），按建筑面积每平方米30元发放补助资金；在90平方米至168平方米的（含本数），按建筑面积每平方米50元发放补助资金；在168平方米以上的，按建筑面积每平方米150元发放补助资金。对居民购买商品非住宅的，按每平方米175元发放补助资金。”

　　3、杠杆！杠杆！猛如虎！

　　回到主题上，近期市场已经开始担忧首付贷了，在《250天前股市杠杆爆了，现在房地产10倍杠杆了》一文中提到，在非限购的城市中购一套500万元的房子，按照最新的首付政策规定首付需要100万，税费暂不计。那么，买房者只需自己掏出50万元，再通过金融中介公司获取首付贷50万，然后再以此向银行申请贷款400万元。这么一算，买房者的杠杆上升到10倍。

　　10倍杠杆已经很可怕了，给我一个杠杆，我可以撬起地球。但别忘了，融资盘具有天然的脆弱性。股市中是这样，房地产市场中也是这样，只不过房地产市场贷款比较隐蔽些，不如股市中每天都公布融资融券数据，房市中每个季度才公布。但这种隐蔽性其实加大了泡沫破裂的成本，一旦潮水退去，发现在裸泳的被击杀的速度会很快。

　　融资盘存在强平机制，虽然房市中不如股市HOMS系统中那么手起刀落就强平了，但金融中介砍仓也不会犹豫的，这就是为何2011年温州出现了很多房屋被法院查封的案子了。

　　牛熊交易室认为，杠杆成为市场波动的放大器，在上涨的市场阶段，融资买入推动了股价和房价的的进一步上涨，而这又刺激着融资买入的动力，但当市场下跌模式开启时，融资盘平仓和房价下跌则形成了负反馈。

　　那现在沈阳市政府推出零首付，这是一场多么疯狂的举动，在最需要去杠杆的领域如此疯狂的加杠杆，是要谁来买单呢？细思极恐，牛熊交易室已不敢想象了（作者为牛熊交易室创始人，著有《房市大衰退：33年房市变迁大推演》，多次因此书接受华尔街日报、金融时报采访）(一.财.网.)